Квартира у моря: сравниваем условия в Испании, Греции, Болгарии, Таиланде, Турции и Грузии.

Эксперты говорят, что рассматривая возможность приобретения квартиры у моря, чаще всего жители России, Украины, Беларуси и Казахстана выбирают между шестью самыми популярными странами – Грузией, Испанией, Грецией, Болгарией, Таиландом и Турцией. В каждом государстве существуют свои нюансы, поэтому необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы перед покупкой недвижимости.

Этот обзор самых востребованных рынков и условий приобретения курортной недвижимости поможет потенциальным покупателям определиться с выбором. 

Испания

В Испании помимо стоимости квартиры покупатель должен оплатить налог на покупку недвижимости, он называется налог на переход права собственности. Сумма налога на вторичную недвижимость колеблется в пределах 6-10%, в зависимости от региона, в среднем по стране это 8% от стоимости квартиры. При покупке нового жилья от строительной компании будущий владелец оплачивает налог на добавленную стоимость, для объектов жилой недвижимости его размер фиксирован – 10%. Все регистрационные и нотариальные расходы также ложатся на покупателя – их совокупный размер будет составлять еще порядка 5% от стоимости жилья.

Процесс покупки квартиры и оформления права собственности в Испании довольно сложный, для прохождения всех этапов потребуется не менее 3-3,5 месяцев.

Ежегодный налог на владение недвижимостью в Испании составляет 0,4%-1,1% от общей кадастровой стоимости объекта.

Средняя стоимость квадратного метра в стране по данным портала www.idealista.com в 2018 году составила €1 697. При чем, цены растут – за год недвижимость подорожала на 9,2%.

Коммунальные услуги в Испании состоят из ежегодной платы за подключение к системам электричества и водоснабжения – по €60, плюс оплата реального потребления ресурсов по счетчику. Вода в Испании не дорогая, но цена на электричество втрое превышает российские тарифы. Газ стоит €0,09 евро/кВт ч. Кроме того, собственники жилья оплачивают услуги управляющей компании за содержание общедомовой территории. Это обходится жильцам от €200 до €1 000 в год. К ежегодным затратам на содержание жилья также относится страхование недвижимости – примерно €350. Затраты на телефон, телевидение и безлимитный интернет составляют еще порядка €500 в год.

По законам Испании, ежегодный налог на доход от сдачи недвижимости в аренду составляет 24%. К этому добавляется ежегодный налог с физических лиц на недвижимое имущество в размере 2% от кадастровой стоимости жилья.

Доходность от сдачи жилья в аренду в Испании имеет тенденцию к росту – в первом полугодии 2018 года этот показатель увеличился на 6,4% и составил 7,6%.

Греция

Процесс приобретения недвижимости в Греции сопряжен с длинным списком дополнительных расходов. Помимо стоимости квартиры, покупатель должен оплатить гонорар адвоката, который обязательно должен сопровождать сделку (обычно 1,5% от стоимости жилья), нотариальные расходы (как правило, также 1,5%), комиссионные агентству по недвижимости (до 2% от суммы сделки) и государственные сборы при регистрации (0,6% от стоимости квартиры).

Покупатель также оплачивает налог на переход прав собственности, при чем здесь ситуация очень интересная – в 2017 году установлены две ставки налога. При покупке недвижимости от застройщика, который получил разрешение на строительство до 1.01.2006 г., а также любых объектов от частных владельцев, независимо от даты выдачи разрешения – ставка налога составляет 3,09%. Для тех же объектов недвижимости, разрешение на строительство которых выдано после 1.01.2006 г., ставка налога вырастает в 8 раз – до 24%.

На прохождение всей процедуры покупки и оформления недвижимости в собственность потребуется примерно 1-2 месяца.

Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Греции, по данным сайта GEOLN.COM , составляет порядка €1 000-€1 400.

Что касается стоимости коммунальных услуг в Греции, то по данным GEOLN.COM здесь одни из самых дешевых в Европе тарифов на электроэнергию. Стоимость 1 кВт/ч составляет €0,0946 при потреблении менее 2000 кВт/ч за четыре месяца. Оплата водоснабжения на семью из трех человек составляет порядка €60-€250 в год, газ обходится €140-€400 в год, в зависимости от потребления. Оплата телефона и интернета составляет €180-€600 в год, в зависимости от объема услуг. Таким образом, ежемесячные коммунальные платежи в среднем составляют порядка €150-200.

Все собственники недвижимости в Греции выплачиваю государству ежегодный налог, он вычисляется для каждой квартиры индивидуально органами налоговой инспекции. По данным сайта GEOLN.COM в среднем размер налога составляет от €3 до €15 за 1 квадратный метр в год. Сумма зависит от таких факторов, как площадь квартиры, год постройки дома, расположение и др. Дополнительно взымается ежегодный платеж кондоминимуму, за содержание общей территории. Его размер составляет порядка €200-400 в год для жилых комплексов среднего размера.

В Греции действует прогрессивный налог на сдачу недвижимости в аренду. Если годовой доход собственника не превышает €12 000, то налог составляет 15%. Если сумма дохода составляет от €12 000 до €35 000, сумма налога возрастает до 35%. При годовом доходе от сдачи недвижимости в аренду в размере, превышающем €35 000, сумма налога составляет 45%.

Болгария

Еще одна популярная страна с точки зрения покупки недвижимости на берегу моря – Болгария. Дополнительные расходы при покупке квартиры в Болгарии состоят из оплаты услуг нотариуса (около 1,5% от суммы покупки), налога за оформление документов (2-4% в зависимости от муниципалитета), стоимости вписывания, нотариального сбора, стоимости услуг переводчика (совокупно около 1 %). Также покупатель должен оплатить услуги адвоката, который готовит документы для сделки, пошлину за регистрацию в реестре БУЛСТАТом и налоговой службой, обычно совокупная сумма этих расходов составляет порядка €300-350.

Процедура покупки недвижимости в Болгарии довольно проста, по времени оформление квартиры занимает от 3 до 10 дней.

Эксперты говорят, что стоимость недвижимости в Болгарии является одной из самых доступных в Европе. Средняя стоимость 1 кв. м. на побережье составляет €400-450.

Содержание недвижимости в Болгарии состоит из оплаты двух налогов – налога на недвижимость (0,15% от кадастровой цены жилья), и коммунального налога (от 0,15% до 0,3%, в зависимости от муниципалитета). Дополнительно оплачиваются услуги управляющей организации (€5-15 за 1 кв. м. жилья в год) и коммунальные платежи (по счетчикам).

Стоимость электроэнергии составляет от €0,10 до €0,065 за кВт/ч (дневной и ночной тарифы), цена 1 куб. м. воды равна €0,75-1,5 (холодная и горячая), тариф на теплоснабжение составляет от €50 за Гкал. Интернет обходится от €3 до €13 в месяц, кабельное или спутниковое телевидение – €7-15 в месяц.

Рынок арендуемого жилья в Болгарии государством отдельно не контролируется, жестких условий в стране нет. Договор аренды заключается непосредственно между двумя лицами на практически любых условиях. При этом ставка налога на сдачу недвижимости в аренду фиксированная, и составляет 10% от суммы аренды.

Таиланд

Процесс покупки недвижимости в Таиланде отличается простотой и доступностью. Чтобы совершить сделку не потребуется ни нотариус, ни юрист – все оформление сделки берет на себя агентство недвижимости.

При покупке квартиры и получении права собственности покупатель оплачивает налог в размере 6,3% от оценочной стоимости квартиры, при чем, иногда застройщик берет на себя оплату 4%. При покупке первичной недвижимости, покупатель должен единоразово выплатить взнос в амортизационный фонд дома, в среднем сумма составляет $12-24 за 1 кв. м., а также оплатить установку счетчиков воды и электричества в пределах $380. При покупке квартиры на вторичном рынке два последних пункта расходов исключаются. Сайт zagranitsa.com обращает внимание, что при покупке жилья на вторичном рынке требуется оплатить налог 5% от суммы, если продавец владел квартирой больше 5 лет, и 10%, если менее 5 лет. Обычно этот налог оплачивается пополам покупателем и продавцом.

Весь процесс оформления недвижимости в Таиланде занимает порядка 10-30 дней при самостоятельной покупке и 3–5 рабочих дней в случае сотрудничества с агентством недвижимости.

Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде отсутствует.

Стоимость содержания жилья в Таиланде состоит из оплаты услуг кондоминиума ($1,6 за 1 кв. м. площади), куда помимо содержания придомовой территории входит обслуживание лифта, тренажерных залов, бассейнов, охрана, бесплатный интернет и парковка. Отдельно оплачиваются только коммунальные услуги – по счетчикам.  1 куб. м. воды стоит $0,6-0,9, электроэнергия – $0,16 за кВт.

Жилье в Таиланде очень дорогое. По данным Global Property Guide, средняя стоимость 1 кв. м. в Бангкоке к концу 2018 года составила $3 640. При этом цены на жилье растут – по итогам 2018 года рост составил 5,13%.

Согласно налоговому кодексу Королевства Таиланд, налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду начисляется по прогрессирующей ставке. Ежегодный доход до $4 700 не облагается налогом, от $4 701 до $15 700 составляет 10%, от $15 701 до 31 500 – 20%, доход от $31 501 до $126 000 составляет 30%, свыше этой суммы – 37%. При этом, под налогооблагаемую сумму попадает только 70% от полученного дохода, из которых дополнительно вычитываются еще $945.

Турция

Дополнительные расходы на покупку недвижимости в Турции будут ниже, чем в большинстве стран Европы. В большинстве случаев они не превышают 5-7% от рыночной цены квартиры. Покупатель должен оплатить налог на регистрацию права собственности (4% от кадастровой стоимости объекта), а также кадастровый сбор за выдачу свидетельства о праве собственности и обязательные услуги государственного переводчика (в совокупности около €300). Чаще всего на покупателя ложится оплата услуг риелтора – 3% от цены объекта. Обратите внимание, что при приобретении посредством поисковика недвижимости GEOLN.COM оплата услуг риелтора отсутствует, так как вы приобретаете недвижимость в Турции напрямую от застройщика или собственника и только в случае необходимости заказываете дополнительную услугу - сопровождение сделки от GEOLN.COM

Если приобретается недвижимость в новостройке, требуется оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость. Это обойдется в €300-1 000 в зависимости от характеристик квартиры. Кроме того, в Турции обязательным является страхование жилья от землетрясений и стихийных бедствий, стоимость полиса составляет €15-150, в зависимости от пакета. Оформление абонементов на коммунальные услуги обойдется в €200-300, в случае покупки вторичного жилья переоформление договоров на другого собственника выйдет на 30-50% дешевле.

Цены на приморскую недвижимость в Турции вполне доступны. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном рынке стартует от €700-900, на вторичном – от €400-500.

Стоимость коммунальных услуг в Турции в зависимости от уровня потребления следующая: электроэнергия – €0,11-0,22 кВт/ч, воды – €0,57-1,26 за 1 куб. м.

Турецкое законодательство предусматривает прогрессивный налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду. Налог не взымается вовсе, если годовая сумма прибыли не превышает €980 в год. В случае если сумма дохода составляет €3 350 ставка налога равна 15%. При получении дохода свыше €28 350 налог составляет 35%.

Грузия

Грузия, Батуми вид с апартаментов на море. 

В отличие от всех вышеперечисленных стран, покупка недвижимости в Грузии предельно проста. Чтобы приобрести квартиру и зарегистрировать право собственности на нее нужно только оплатить стоимость квартиры продавцу и заплатить в государственном реестре сумму 106 лари (эквивалент €36). При этом, если покупатель не получает доходов на территории Грузии, то имущественный налог к нему не применяется. Налога на приобретение недвижимости в Грузии вовсе не существует.

Весь процесс покупки жилья и регистрации права собственности занимает 1,5-2 часа.

Средняя стоимость квартиры на первичном рынке составляет от €445 до €900 за 1 кв. м., в зависимости от состояния объекта и района расположения.

Cтоимость электричества в Грузии составляет от €0,47 до €0,76 за 1 кВт/ч, в зависимости от уровня потребления. Вода стоит около €0,11 за 1 куб. м., газ – около €0,17 за 1 куб. м. Услуги интернета обходятся порядка €9 в месяц.

В Грузии все предельно просто – налог на сдачу жилья в аренду фиксированный и составляет 5% в год от полученной арендной платы.

Сколько можно заработать на сдаче недвижимости в аренду?

Этот вопрос наиболее интересен тем, кто рассматривает покупку недвижимости у моря в качестве средства получения прибыли в дальнейшем.

На сдаче апартаментов в аренду в Испании можно зарабатывать от 3% до 7% стоимости жилья в год. Чаще всего эта цифра находится на уровне 5%. Если заниматься сдачей недвижимости активно и сдавать квартиру посуточно, выручка может достигать 10% в год.

По мнению международных экспертов, уровень доходности жилья в Греции один из самых высоких в Европе – до 30% годовых. Например, в Афинах при покупке квартиры стоимостью €30 000 евро и вложении в ремонт еще €5 000-9 000, можно зарабатывать около €1 000 ежемесячно, сдавая жилье через систему Airbnb.

Согласно данным Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4-6% годовых, а в Таиланде доходность жилья превышает 8,0% годовых.

Вложение денег в недвижимость Турции может принести всего около 4% в год, из-за введения в 2017 г. закона, запрещающего физическим лицам сдавать квартиры в посуточную аренду. Право на это имеют только специально зарегистрированные управляющие компании. Теперь заработать на сдаче своего жилья в Турции можно только сдавая квартиру в долгосрочную аренду или через компанию.

В Грузии при самостоятельной сдаче недвижимости в аренду доходность может достигать 10% годовых. Если сдавать жилье с помощью управляющей компании, доходность снижается до уровня 6-8% годовых.

ВНЖ и гражданство

Большинство вышеперечисленных стран предоставляют льготные условия получения вида на жительство (ВНЖ) и гражданства для иностранцев, инвестирующих в их рынок недвижимости .

Страны Евросюза Испания и Греция входят в Шенгенскую зону. Для поездок в страну гражданам России, Беларуси, Казахстана нужна шенгенская виза, гражданам Украины она не требуется. Один из наиболее простых способов получения вида на жительство в этих европейских странах – программа «золотая виза». Программа предполагает получение визы через приобретение недвижимости в Испании – на сумму от €500 000, в Греции – на сумму от €250 000.

Достаточным основанием для получения ВНЖ в Турции являются инвестиции в недвижимость в размере €250 000. Сумма в €1 млн. дает возможность претендовать сразу на гражданство Турции.

Сегодня, чтобы получить ВНЖ в Болгарии, необходимо приобрести недвижимость на сумму €300 000. Парламент Болгарии не смог окончательно принять поправки к Закону об иностранцах, внесенные на рассмотрение в 2016 году, которые предусматривают уменьшение суммы до €51 000.

В Таиланде покупка недвижимости не дает прав на оформление вида на жительство или гражданства, на инвесторов распространяется общий визовый режим.

Наиболее благоприятная ситуация в Грузии – любой иностранец, владеющий недвижимостью стоимостью от $35 000, может претендовать на предоставлении ему вида на жительство. Подробнее о процедуре получения вида на жительство читайте в публикации ВНЖ Грузии. 

Что предпочесть?

Чтобы принять окончательное решение о том, в какую страну лучше вкладывать деньги посредством покупки недвижимости, необходимо также учесть информацию о туристической привлекательности этих стран. От этого напрямую зависит рентабельность квартиры и возможность беспроблемной сдачи в ее в аренду.

Согласно данным статистических управлений соответствующих стран, в 2018 году Испанию посетило 82,6 млн. иностранцев, что на 0,9% больше, чем в предыдущем году. При этом численность населения Испании составляет 46,5 млн. человек.

В Грецию приехало 33 млн. туристов, здесь также наблюдается устойчивая и мощная тенденция к росту – с 2014 года турпоток вырос на 35%. Численность жителей Греции равна 10,7 млн. человек – таким образом, количество туристов втрое превысило население государства.

Болгария в 2018 году приняла рекордное количество иностранных туристов – 9,3 млн. человек, годичный прирост составил 4,4%. При этом, численность населения страны составляет 7,1 млн. человек.

Таиланд также наращивает турпоток – в 2018 г. страну посетило в общей сложности свыше 38,27 млн. иностранных туристов, это на 7,5% больше чем годом ранее. Отметим, что в Королевстве проживает около 69 млн. жителей.

Поток туристов в Турцию также впечатляет – по данным https://tourism.interfax.ru в 2018 году страну посетило 39,5 млн туристов, что на 21,8% больше по сравнению с 2017 годом. При этом численность населения Турции составляет 79,8 млн. человек.

Грузия бьет рекорды посещаемости – в 2018 году страна приняла 8,7 млн. иностранных граждан, что на 14,9% больше, чем в 2017 году. Это новый национальный рекорд, тенденция к росту турпотока в Грузии демонстрируется ежегодно. В Грузии проживает порядка 3,7 млн. жителей, таким образом, турпоток вдвое превысил численность населения страны.

Учитывая совокупность всех факторов, эксперты https://geoln.com/ рекомендуют дальновидным инвесторам обратить внимание на Грузию, как на наиболее выгодное и перспективное направление для капиталовложений в недвижимость у моря.

Это красивая гостеприимная страна, с прекрасно развитой инфраструктурой и большим количеством вариантов недвижимости на любой вкус и кошелек. Основная часть морского побережья располагается в автономной республике Аджария – уникальном уголке Грузии, в котором можно совмещать пляжный отдых с горнолыжным курортом.

В 2015 году в Аджарии был открыт высокогорный курорт Годердзи, расположенный в живописной альпийской зоне. Он находится на удалении всего 100 км от Батуми. Близость к морю формирует здесь влажный климат с обильными осадками, поэтому в Годердзи самый большой снежный покров во всей Грузии. В настоящее время курорт активно развивается, сегодня высота катания достигает 2 400 м, а протяженность лыжных трасс составляет 13 км.

Знаменитое на весь мир грузинское вино и аутентичная национальная кухня – еще один повод обзавестись недвижимостью в этой стране. Уникальный аджарский хачапури признан памятником культурного наследия, но в Грузии еще много вкуснейших блюд. Доступные цены в ресторанах позволяют отдыхать здесь туристам с любым бюджетом. Средний чек в ресторане за обед из трех блюд на двоих человек составит порядка €17.

Преимущества приобретения недвижимости в Грузии

• Доступная стоимость недвижимости – цены на квартиры стартуют от $500 за 1 кв. м.
• Легкость регистрации права собственности – процедура занимает не более 2-х часов.
• Самый низкий инвестиционный порог для получения вида на жительство – всего $35 000. 
• Высокий уровень доходности от сдачи недвижимости в аренду – до 10% годовых.
• Низкая ставка государственного налога на сдачу жилья в аренду – всего 5% от дохода. 
• Высокое качество строительства жилых комплексов и отлично развитая инфраструктура. 
• Отсутствие визового режима для граждан Украины, России, Белоруссии и Казахстана.   
• Отсутствие языкового барьера – большинство грузин хотя бы немного говорят по-русски. 

Сводные данные по 6 странам

Согласно данным Национального агентства Публичного реестра Грузии http://napr.gov.ge/ в 2017 г. количество регистраций сделок на рынке недвижимости Грузии выросло на 220 659 единиц в сравнении с предшествующим годом, и составило 867 776 единиц. В процентном соотношении годичный рост составил 34,1%.

Официальные данные по 2018 году находятся в процессе обработки, но эксперты единогласно утверждают, что тенденция роста спроса на жилье Грузии сохранится. Рынок недвижимости Грузии демонстрирует рост четвертый год подряд, страна уверенно вышла в хедлайнеры европейских рынков недвижимости.