דירה ליד הים: השוואת התנאים בספרד, יוון, בולגריה, תאילנד, טורקיה וגאורגיה.

מומחים אומרים כי כאשר שוקלים לקנות דירה על שפת הים, לרוב תושבי רוסיה, אוקראינה, בלארוס וקזחסטן בוחרים בין שש המדינות הפופולריות ביותר - גאורגיה, ספרד, יוון, בולגריה, תאילנד וטורקיה. לכל מדינה יש את הניואנסים שלה, אז אתה צריך לשקול את כל היתרונות והחסרונות בזהירות לפני שאתה קונה נדל"ן.

סקירה זו של השווקים והתנאים הפופולריים ביותר לרכישת נדל"ן באתר נופש תסייע לקונים פוטנציאליים לבחור.

סְפָרַד

בספרד, בנוסף לעלות הדירה, על הקונה לשלם מס על רכישת הנדל"ן, זה נקרא מס על העברת הבעלות. על פי הפורטל סכום המס על נדל"ן משני נע בין 6-10%, תלוי באזור, הממוצע הארצי הוא 8% מעלות הדירה. ברכישת בית חדש מחברת בנייה, הבעלים העתידי משלם את מס ערך מוסף, עבור נדל"ן למגורים גודלו קבוע -10%. כל הוצאות הרישום והנוטריון נופלות גם על הקונה - הסכום הכולל שלהם יהיה כ -5% מעלות הדיור.

תהליך רכישת הדירה ורישום זכויות הקניין בספרד הוא מורכב למדי, ייקח לפחות 3-3.5 חודשים להשלים את כל השלבים.

המס השנתי על בעלות על נכסים בספרד הוא 0.4% -1.1% מסך הערך הקדסטר של החפץ.

העלות הממוצעת למטר מרובע במדינה על פי הפורטל www.idealista.com בשנת 2018 הייתה 1,697 אירו. יתר על כן, המחירים עולים - בתוך השנה המחירים עלו ב 9.2%.

על פי האתר, שירותים בספרד מורכבים מתשלום שנתי עבור חיבור למערכות אספקת חשמל ומים - 60 אירו, בתוספת תשלום עבור צריכת משאבים אמיתית במד. מים בספרד אינם יקרים, אך מחיר החשמל גבוה פי שלושה מהתעריפים הרוסים. עלות הדלק היא 0.09 אירו / קוט"ש. בנוסף, בעלי הדיור משלמים עבור שירותיה של חברת הניהול לתחזוקת השטח המשותף. זה עולה לתושבים בין 200 ל -1,000 אירו בשנה. העלות השנתית של אחזקת דיור כוללת גם ביטוח נדל"ן - בערך 350 אירו. עלות הטלפון, הטלוויזיה והאינטרנט הבלתי מוגבל היא עדיין בסביבות 500 אירו לשנה.

הפורטל מדווח כי על פי חוקי ספרד המס השנתי על הכנסות מהשכרת מקרקעין הוא 24%. לכך מתווסף מס שנתי מאנשים פרטיים על נדל"ן בסך 2% משווי הדיור הקדמי.

במקביל, על פי האתר התשואה על דיור להשכרה בספרד נוטה לגדול - במחצית הראשונה של 2018 נתון זה עלה ב -6.4% והסתכם ב -7.6%.

יָוָן

תהליך רכישת הנדל"ן ביוון כרוך ברשימה ארוכה של עלויות נוספות. בנוסף לעלות הדירה, על הקונה לשלם את שכר טרחת עורך הדין, שעליו ללוות את העסקה (בדרך כלל 1.5% מעלות הדיור), הוצאות נוטריון (לרוב גם 1.5%), דמי סוכנות נדל"ן (עד 2 % מסכום העסקה) ודמי רישום ממלכתיים (0.6% מעלות הדירה).

הקונה גם משלם מס על העברת הבעלות, והמצב כאן מעניין מאוד - בשנת 2017 נקבעו שני שיעורי מס. ברכישת נדל"ן מיזם שקיבל היתר בנייה לפני 1.01.2006 וכן חפצים מבעלי פרטיים, ללא קשר למועד מתן ההיתר - שיעור המס הוא 3.09%. עבור אותם חפצי נדל"ן, אשר היתר הבנייה בגינם ניתן לאחר 1.01.2006, שיעור המס עולה פי 8 - עד 24%.

ייקח כ- 1-2 חודשים להשלים את כל הליך הרכישה ורישום הנדל"ן כנכס.

העלות הממוצעת של 1 מ"ר דיור ביוון, על פי האתר היא כ -1,000 אירו - 1,400 אירו.

באשר לעלות השירותים ביוון, על פי הנתונים אחד ממחירי החשמל הזולים באירופה. העלות של 1 קוט"ש היא 0.0946 אירו כאשר צורכים פחות מ -2,000 קוט"ש בארבעה חודשים. התשלום עבור אספקת מים למשפחה של שלוש נפשות הוא כ- 60 € - 250 € לשנה, דלק עולה 140 - 400 € לשנה, תלוי בצריכה. חיובי הטלפון והאינטרנט הם € 180 - € 600 לשנה, תלוי בהיקף השירותים. לפיכך, תשלומי שירות חודשי בממוצע הם כ- 150-200 אירו.

כל בעלי הנכסים ביוון משלמים מס שנתי למדינה, הוא מחושב עבור כל דירה בנפרד על ידי רשויות המס. על פי האתר שיעור המס הממוצע הוא בין € 3 ל- € 15 למ"ר מרובע לשנה. הסכום תלוי בגורמים כמו מדה מרובעת ובניית השנה, מיקום וכדומה. בנוסף, תשלום חבר שנתי לבית המשותף עבור השטחים המשותפים. גודלו כ-200-400 אירו לשנה עבור מתחמי מגורים בינוניים.

ביוון יש מס פרוגרסיבי על השכרת נדל"ן. אם ההכנסה השנתית של הבעלים אינה עולה על 12,000 אירו, המס הוא 15%. אם סכום ההכנסה הוא בין 12,000 € ל 35,000 €, סכום המס עולה ל 35%. אם ההכנסה השנתית משכירות עולה על 35,000 אירו, סכום המס הוא 45%.

בולגריה

מדינה פופולרית נוספת מבחינת רכישת נדל"ן על החוף היא בולגריה. על פי האתר הוצאות נוספות ברכישת דירה בבולגריה מורכבות מדמי נוטריון (כ -1.5% מסכום הרכישה), מס לרישום מסמכים (2-4% תלוי בעירייה), עלות הרישום, אגרת הנוטריון, עלות שירותי התרגום (כ -1% ביחד). כמו כן, על הקונה לשלם עבור שירותיו של עורך דין המכין מסמכים לעסקה, את שכר הטרחה לרישום בפנקס על ידי BULSTAT ושירות המס, בדרך כלל הסכום הכולל של עלויות אלה הוא כ -300-350 אירו.

הליך רכישת הנדל"ן בבולגריה הוא די פשוט, זמן רישום הדירה לוקח בין 3 ל -10 ימים.

מומחים אומרים כי עלות הנדל"ן בבולגריה היא מהמשתלמות ביותר באירופה. על פי האתר העלות הממוצעת של 1 מ"ר. על החוף הוא 400-450 אירו.

אתר geoln.com/services מודיע כי אחזקת הנדל"ן בבולגריה מורכבת מתשלום שני מיסים - מס מקרקעין (0.15% ממחיר הדיור הקדמי), ומס עירוני (מ 0.15% ל 0.3 %, תלוי בעירייה). בנוסף, שירותי ארגון הניהול משולמים (5-15 אירו למ"ר דיור בשנה) ושירותים (לפי מטרים).

על פי הפורטל עלות החשמל היא בין 0.10 € ל -0.065 € לקוט"ש (שיעורי יום ולילה), מחיר מטר מעוקב מים שווה ל -0.75-1.5 אירו (קר ו חם), התעריף לאספקת חום הוא מ- € 50 ל- Gcal. עלויות אינטרנט מ -3 € עד 13 € לחודש, טלוויזיה בכבלים או בלוויין עולה 7-15 € לחודש.

שוק הדיור המושכר בבולגריה אינו נשלט על ידי המדינה בנפרד, אין תנאים מחמירים במדינה. הסכם השכירות נחתם ישירות בין שני אנשים כמעט בכל תנאים. יחד עם זאת, שיעור המס על השכרת נדל"ן קבוע, והוא 10% מסכום השכירות.

תאילנד

תהליך רכישת הנכס בתאילנד הוא פשוט ומשתלם. כדי לבצע עסקה אינך זקוק לנוטריון או עורך דין - כל רישום העסקה משתלט על סוכנות הנדל"ן.

על פי בעת רכישת דירה וקבלת בעלות, הקונה משלם מס בשיעור 6.3% מערך הדירה המשוער, ולעיתים היזם לוקח תשלום של 4%. ברכישת נדל"ן ראשוני, על הקונה לשלם תרומה חד פעמית לקרן פחת הבית, הסכום הממוצע הוא 12-24 דולר למ"ר. וכן לשלם עבור התקנת מדי מים וחשמל בסכום של 380 דולר. ברכישת דירה בשוק המשני, שתי נקודות ההוצאה האחרונות אינן נכללות. אתר zagranitsa.com שם לב כי בעת רכישת בית בשוק המשני, עליכם לשלם מס של 5% מהסכום אם המוכר מחזיק בדירה למעלה מחמש שנים, ו -10% אם פחות מחמש שנים. בדרך כלל, מס זה משולם לחצי על ידי הקונה והמוכר.

כל תהליך רישום הנדל"ן בתאילנד לוקח כ- 10-30 יום לרכישה עצמית ו- 3-5 ימי עבודה במקרה של שיתוף פעולה עם סוכנות נדל"ן.

אין ארנונה שנתית בתאילנד.

על פי האתר phuket.thai-sale.com עלות אחזקת הדיור בתאילנד מורכבת מתשלום עבור שירותים של בית משותף (1.6 $ לכל שטח של 1 מ"ר), אשר בנוסף לתחזוקת האזור המקומי כולל תחזוקה. של המעלית, מכוני כושר, בריכות שחייה, אבטחה, אינטרנט וחניה בחינם. רק כלי עזר משולמים בנפרד - בהתאם למונים. על פי הנתונים המתפרסמים באתר 1 קוב מים עולה $ 0.6-0.9 $, חשמל - 0.16 $ לקוט"ו.

הדיור בתאילנד יקר מאוד. כפי שדווח על פי מדריך הנכסים העולמי, העלות הממוצעת של 1 מ"ר. בבנגקוק בסוף 2018 עמד על 3,640 דולר. במקביל, מחירי הדירות הולכים וגדלים - בסוף 2018 הצמיחה עמדה על 5.13%.

הפורטל מודיע כי על פי קוד המס של ממלכת תאילנד, המס על הכנסות מהשכרת נדל"ן מחויב בשיעור פרוגרסיבי. הכנסה שנתית עד 4,700 $ אינה ממוסה, מ- 4,701 $ ל- 15,700 $ היא 10%, מ- 15,701 $ ל- 31,500 היא 20%, הכנסה מ- 31,501 $ ל- 126,000 $ היא 30%, על פני סכום זה 37%. יחד עם זאת, רק 70% מההכנסה שהתקבלה נופלת מתחת לסכום החיוב, ממנו מנוכים 945 דולר נוספים.

טורקיה

על פי עלויות נוספות לרכישת נדל"ן בטורקיה יהיו נמוכות יותר מאשר ברוב מדינות אירופה. ברוב המקרים הם אינם עולים על 5-7% ממחיר השוק של הדירה. על הקונה לשלם את מס רישום הרכוש (4% מערכו הקדסטרלי של החפץ), וכן את אגרת הקדסטרלה בגין הנפקת תעודת בעלות ושירותי חובה של מתרגם ממלכתי (בסך הכל כ -300 אירו). לרוב, הקונה משלם עבור שירותיו של מתווך - 3% ממחיר החפץ. לידיעתך, בעת רכישה באמצעות מנוע חיפוש נכסים GEOLN.COM אין תשלום עבור שירותי מתווך, מכיוון שאתה רוכש נדל"ן בטורקיה ישירות מהיזם או מהבעלים ורק במידת הצורך, מזמין שירות נוסף - תמיכה בעסקה מ- GEOLN. COM

אם אתם רוכשים נדל"ן בבניין חדש, עליכם לבצע דרכון טכני אישי עבור נדל"ן. זה יעלה 300-1,000 אירו בהתאם למאפייני הדירה. בנוסף, בטורקיה חובת ביטוח דיור מפני רעידות אדמה ואסונות טבע, עלות הפוליסה היא 15-150 אירו, תלוי בחבילה. רישום מנויים לשירותים חשמליים יעלה 200-300 אירו, במקרה של רכישת חידוש דיור משני של חוזים לבעלים אחר יהיה זול יותר ב-30-50%.

המחירים של נדל"ן על חוף הים בטורקיה הם סבירים למדי. על פי הפורטל למשל, העלות הממוצעת של 1 מ"ר. הדיור בשוק הראשוני מתחיל מ- 700-900 אירו, ובשני - מ- 400-500 אירו.

על פי הנתונים עלות השירותים בטורקיה, בהתאם לרמת הצריכה, היא כדלקמן: חשמל - 0.11-0.22 קילוואט / שעה, מים - 0.57-1.26 אירו למטר מעוקב אחד.

על פי החוק הטורקי קובע מס פרוגרסיבי על הכנסות מהשכרת נדל"ן. המס אינו מחויב כלל אם סכום הרווח השנתי אינו עולה על 980 אירו לשנה. אם סכום ההכנסה הוא 3,350 אירו, שיעור המס הוא 15%. אם אתה מקבל הכנסה מעל € 28,350, המס הוא 35%.

ג'ורג'יה

ג'ורג'יה, באטומי דירה עם נוף לים.

שלא כמו כל המדינות הנ"ל, רכישת נדל"ן בג'ורג'יה היא פשוטה ביותר. כדי לרכוש דירה ולרשום בעלות עליה, אתה צריך לשלם רק את עלות הדירה למוכר ולשלם בפנקס המדינה את הסכום של 106 לארי (שווה ערך ל -36 אירו). יחד עם זאת, אם הקונה לא מקבל הכנסה בשטח גאורגיה, הארנונה אינה מוחלת עליו. אין מס על רכישת נדל"ן בג'ורג'יה.

כל תהליך רכישת הבית ורישום זכויות הקניין אורך 1.5-2 שעות.

המחיר הממוצע של דירה בשוק הראשוני הוא בין 445 יורו ל -900 אירו למ"ר, תלוי במצב החפץ ובמיקום.

על פי הפרסום עלות החשמל בגאורגיה נעה בין 0.47 יורו ל -0.76 אירו לקוט"ש, תלוי ברמת הצריכה. עלויות מים הן 0.11 אירו למטר מעוקב אחד, גז בערך 0.17 אירו למטר מעוקב אחד. שירותי אינטרנט עולים כ- € 9 לחודש.

בג'ורג'יה הכל פשוט מאוד - המס על דיור להשכרה קבוע והוא 5% לשנה מדמי השכירות שהתקבלו.

כמה תוכלו להרוויח באמצעות השכרת דירה?

שאלה זו מעניינת ביותר את מי שרואה ברכישת נדל"ן בים אמצעי להרוויח בעתיד.

על פי האתר השכרת דירות בספרד יכולה להרוויח בין 3% ל -7% מעלות הדיור בשנה. לרוב, נתון זה הוא ברמה של 5%. אם אתם עוסקים באופן פעיל בהשכרת נכס ושוכרים דירה ביום, ההכנסות יכולות להגיע ל -10% בשנה.

המהדורה מדווחת כי על פי מומחים בינלאומיים רמת הרווחיות של הדיור ביוון היא מהגבוהות באירופה - עד 30% בשנה. לדוגמא, באתונה, אם אתה קונה דירה בשווי 30,000 אירו ומשקיע בתיקון של עוד 5,000-9,000 אירו, אתה יכול להרוויח כ -1,000 אירו בחודש על ידי השכרת בית באמצעות מערכת Airbnb.

על פי מדריך הנכסים הגלובליים, התשואה הממוצעת של בתים ודירות בבולגריה היא 4-6% לשנה, ובתאילנד תשואת הדיור עולה על 8.0% בשנה.

השקעות בנדל"ן בטורקיה יכולות להביא רק כ -4% לשנה, על פי בשל הכנסת החוק בשנת 2017 לאיסור על אנשים לשכור דירות ליום. רק לחברות ניהול רשומות במיוחד יש את הזכות לעשות זאת. עכשיו אתה יכול להרוויח במשלוח הבית שלך בטורקיה רק על ידי השכרת דירה להשכרה לטווח ארוך או דרך חברה.

בגאורגיה על פי אם אתם שוכרים נכס לבד, התשואה יכולה להגיע ל -10% בשנה. אם שוכרים בית בעזרת חברת ניהול, התשואה מופחתת לרמה של 6-8% בשנה.

היתר שהייה ואזרחות

מרבית המדינות הנ"ל מספקות תנאים מועדפים לקבלת היתר שהייה (היתר שהייה) ואזרחות לזרים המשקיעים בשוק הנדל"ן שלהם.

מדינות האיחוד האירופי יוון וספרד נמצאות באזור שנגן. כדי לנסוע למדינה אזרחי רוסיה, בלארוס, קזחסטן זקוקים לוויזה לשנגן, אזרחי אוקראינה אינם זקוקים לה. אחת הדרכים הקלות ביותר לקבלת אישור שהייה במדינות אירופאיות אלו היא תוכנית "אשרת הזהב". התוכנית כוללת קבלת ויזה באמצעות רכישת נדל"ן בספרד - בסך 500,000 אירו, ביוון - בסך 250,000 אירו.

בסיס מספק להשגת היתר שהייה בטורקיה הוא השקעה בנדל"ן בסך 250,000 אירו. הסכום של מיליון יורו מאפשר להגיש בקשה לאזרחות טורקית באופן מיידי.

כיום, כדי לקבל אישור שהייה בבולגריה, עליך לקנות נכס בשווי 300,000 אירו. הפרלמנט בבולגריה לא הצליח לאמץ סופית את התיקונים לחוק הזרים שהוגשו לתמורה בשנת 2016, הקובעים הפחתה של הסכום ל -51,000 אירו.

בתאילנד, רכישת נדל"ן אינה מעניקה את הזכות לקבל היתר שהייה או אזרחות, המשקיעים כפופים למשטר הויזה הכללי.

המצב הנוח ביותר בג'ורג'יה הוא שכל זר שבבעלותו נדל"ן בשווי של יותר מ- 35,000 $ יכול להגיש בקשה להיתר שהייה. קראו עוד על הליך קבלת היתר השהייה בפרסום היתר השהייה של ג'ורג'יה.

מה עלי להעדיף?

על מנת לקבל החלטה סופית באיזו מדינה עדיף להשקיע כסף באמצעות רכישת נדל"ן, יש צורך לקחת בחשבון גם את המידע אודות האטרקטיביות התיירותית של מדינות אלה. זה משפיע ישירות על רווחיות הדירה ועל האפשרות להשכיר אותה ללא בעיות.

על פי משרדי הסטטיסטיקה של המדינות המתאימות, 82.6 מיליון זרים ביקרו בספרד בשנת 2018, שהם 0.9% יותר מאשר בשנה הקודמת. במקביל, אוכלוסיית ספרד מונה 46.5 מיליון איש.

33 מיליון תיירים הגיעו ליוון, ויש גם מגמת צמיחה מתמדת וחזקה - מאז 2014 מספר התיירים גדל ב -35%. אוכלוסיית יוון שווה ל -10.7 מיליון בני אדם - לפיכך, מספר התיירים גבוה פי שלושה מאוכלוסיית המדינה.

בולגריה בשנת 2018 קיבלה מספר שיא של תיירים זרים - 9.3 מיליון איש. במקביל אוכלוסיית המדינה מונה 7.1 מיליון איש.

תאילנד מגדילה גם את זרימת התיירים - בשנת 2018 ביקרו במדינה בסך הכל יותר מ -38.27 מיליון תיירים זרים, שהם 7.5% יותר משנה קודמת. בממלכה מתגוררים כ -69 מיליון בני אדם.

זרם התיירים לטורקיה מרשים גם הוא - על פי הנתונים https://tourism.interfax.ru בשנת 2018 ביקרו במדינה 39.5 מיליון תיירים, שהם 21.8% יותר מאשר בשנת 2017. במקביל, האוכלוסייה של טורקיה מונה 79.8 מיליון איש.

ג'ורג'יה מכה שיאים במספר התיירים - בשנת 2018 קיבלה המדינה 8.7 מיליון אזרחים זרים, שהם 14.9% יותר מאשר בשנת 2017. זהו שיא לאומי חדש, המגמה להגדיל את זרימת התיירים בג'ורג'יה מודגמת מדי שנה. בג'ורג'יה חיים כ -3.7 מיליון איש, כך שטף התיירים הוא כפול מאוכלוסיית המדינה.

בהתחשב במכלול כל הגורמים, מומחים של https://geoln.com/ ממליצים למשקיעים רואי-עין לשים לב לג'ורג'יה ככיוון הרווחי והמבטיח ביותר להשקעה בנדל"ן בים.

זו מדינה מסבירת פנים יפהפייה, עם תשתית מפותחת ומספר גדול של אפשרויות נדל"ן לכל טעם ותקציב. החלק העיקרי של חוף הים ממוקם ברפובליקה האוטונומית אדג'ארה - פינה ייחודית בגאורגיה, בה תוכלו לשלב חופשת חוף עם אתר סקי.

בשנת 2015, אתר הנופש הגבוה של גודרצי נפתח באדג'ארה, הממוקם באזור אלפיני ציורי. הוא ממוקם במרחק של 100 ק"מ בלבד מבטומי. הקרבה לים יוצרת אקלים לח עם משקעים בשפע, ולכן לגודרדי יש את כיסוי השלג הגדול ביותר בכל גרוזיה. נכון לעכשיו אתר הנופש מתפתח באופן פעיל, כיום גובה הסקי מגיע ל -2,400 מ ', ואורך מדרונות הסקי הוא 13 ק"מ.

היין הגאורגי המפורסם בעולם והמטבח הלאומי האותנטי הם סיבה נוספת לרכוש נדל"ן במדינה זו. החצ'אפורי האג'ארי הייחודי מוכר כאנדרטת מורשת תרבותית, אך עדיין ישנם מנות טעימות רבות בג'ורג'יה. מחירים משתלמים במסעדות מאפשרים לתיירים לנוח כאן עם כל תקציב. חשבון ממוצע במסעדה לארוחת ערב בת שלוש מנות לשני אנשים יהיה כ- 17 אירו.

יתרונות רכישת נדל"ן בג'ורג'יה

• מחירי נדל"ן משתלמים - מחירי הדירות מתחילים מ -500 דולר למ"ר.
• קלות רישום הבעלות - ההליך אורך לא יותר משעתיים.
• רף ההשקעה הנמוך ביותר לקבלת היתר שהייה הוא 35,000 $ בלבד.
• רווחיות גבוהה מהשכרת נדל"ן - עד 10% בשנה.
• השיעור הנמוך של מס המדינה על דיור להשכרה הוא רק 5% מההכנסה.
• בנייה איכותית של מתחמי מגורים ותשתיות מפותחות.
• היעדר משטר ויזה לאזרחי אוקראינה, רוסיה, בלארוס וקזחסטן.
• אין מחסום שפה - רוב הגאורגים מדברים לפחות רוסית.

נתוני סיכום עבור 6 מדינות

על פי הרישום הציבורי הארצי של גאורגיה http://napr.gov.ge/ בשנת 2017, מספר רישומי העסקאות בשוק הנדל"ן בג'ורג'יה גדל ב -220,659 יחידות לעומת השנה הקודמת והסתכם ב -867,776 יחידות. . במונחי אחוז הצמיחה השנתית הייתה 34.1%.

הנתונים הרשמיים לשנת 2018 נמצאים בתהליך עיבוד, אך מומחים טוענים פה אחד כי מגמת הגידול בביקוש לדיור בג'ורג'יה תימשך. שוק הנדל"ן של ג'ורג'יה מציג צמיחה זו השנה הרביעית, המדינה נכנסה בביטחון לכותרות של שוקי הנדל"ן האירופיים.