Експерти кажуть, що розглядаючи можливість придбання квартири біля моря, найчастіше мешканці Росії, України, Білорусі та Казахстану обирають між 6 найпопулярнішими країнами — Грузією,Іспанією, Грецією, Болгарією, Таїландом та Туреччиною.
Кожній державі існують свої нюанси, тому необхідно ретельно зважити усі плюси та мінуси перед купівлею нерухомості. Цей огляд найбільш популярних ринків та умов придбання курортної нерухомості допоможе потенційним покупцям визначитись з вибором.
Іспанія
В Іспанії окрім вартості квартири покупець повинен сплатити податок на купівлю нерухомості, він називається податок на перехід права власності. За даними порталу https://prian.ru/ сума податку на вторинну нерухомість коливається в межах 6-10%, залежно від регіону, в середньому по країні це 8% від вартості квартири. При купівлі нового житла від будівельної компанії майбутній власник оплачує податок на додану дану вартість, для об’єктів житлової нерухомості його розмір фіксований — 10 відсотків. Усі реєстраційні та нотаріальні витрати також накладаються на покупця — їх сумарний розмір складатиме ще приблизно 5% від вартості житла.
Процес купівлі квартири та оформлення права власності в Іспанії досить складний , для проходження всіх етапів знадобиться не менше 3-3,5 місяців.
Щорічний податок на володіння нерухомістю в Іспанії складає 0,4%-1,1% від загальної кадастрової вартості об’єкту. Середня вартість квадратного метра в країні за даними порталу https://www.idealista.com/ в 2018 році склала 1697 €. При цьому, ціни зростають — за рік нерухомість подорожчала на 9,2%.
За даними сайту https://estate-spain.com/ комунальні послуги в Іспанії складаються з щорічної плати за підключення до системи електрики та водопостачання — по 60€, плюс оплата реального споживання ресурсів за лічильником. Вода в Іспанії не дорога, але ціна на електрику втричі перевищує російські тарифи. Газ коштує 0,09€ за кВт/год. Окрім цього, власники житла оплачують послуги Управлінської компанії за утримання загально домової території. Це коштує мешканцям від 200€ до 1000€ на рік. До щорічних витрат на утримання житла також відносяться відноситься страхування нерухомості — приблизно 350 €. Витрати на телефон, телебачення та безлімітний інтернет складають ще приблизно 500 € на рік. Портал https://estate-spain.com/ повідомляє, що за законами Іспанії, що річний податок на дохід від здачі нерухомості в оренду складає 24%.
До цього додається що річний податок з фізичних осіб на нерухоме майно в розмірі 2 відсотків Від кадастрової вартості житла. При цьому за даними сайту https://catalunya.ru/ прибутковість від здачі житла в оренду в Іспанії має тенденцію до зростання — в першому півріччі 2018 року цей показник збільшився на 6,4% і склав 7,6%.
Греція
Процес придбання нерухомості в Греції пов’язаний з довгим списком додаткових витрат. Окрім вартості квартири покупець повинен оплатити гонорар адвокату, який обов’язково повинен супроводжувати угоду (зазвичай 1,5% від вартості житла), нотаріальні витрати (як правило, також 1,5 %), комісійні агентству з нерухомості (до 2 %від суми угоди ) та державні збори при реєстрації (0,6 % від вартості квартири).
Покупець також оплачує податок на перехід права власності, причому тут ситуація дуже цікава — 2017 року встановлені дві ставки податку. При купівлі нерухомості від забудовника, який отримав дозвіл на будівництво до 1.01.2006 року, а також будь-яких об’єктів від приватних власників, незалежно від дати видачі дозволу — ставка податку складає 3,09%. Для тих же об’єктів нерухомості, дозвіл на будівництво яких видано після 1.01.2006 року ставка податку зростає у 8 разів — до 24 %.
На проходження всієї процедури купівлі Та оформлення нерухомості У власність знадобиться приблизно 1-2 місяці.
Середня вартість 1 квадратного метра житла в Греції, за даними сайту https://tranio.ru/, складає приблизно €1000-€1400.
Що ж стосується вартості комунальних послуг у Греції, то за даними https://prian.ru , тут одні з найдешевших в Європі тарифів на електроенергію. Вартість одного кВт/год. складає €0,0946 при споживанні менше 2000 кВт/год за 4 місяці.. Оплата водопостачання на сім’ю з 3 осіб складає приблизно €60-€250 на рік, газ обходиться €140-€400 на рік, залежно від споживання. Оплата телефону та інтернету складає €180-€600 На рік, залежно від об’єму послуг. Таким чином, що місячні комунальні платежі в середньому складають приблизно €150-200.
Усі власники нерухомості в Грузії виплачують державі що річний податок, він вираховується для кожної квартири індивідуально органами податкової інспекції. За даними сайту https://prian.ru/ в середньому розмір податку складає під €3 до €15 за 1 квадратний метр на рік. Сума залежить від таких факторів, як площа квартири, рік побудування будинку, розташування тощо. Додатково знімається щорічний платіж кондомініуму за утримання загальної території. Його розмір складає приблизно €200-400 на рік для житлових комплексів середнього розміру.
В Греції діє прогресивний податок на здачу нерухомості в оренду. Якщо річний дохід власника не перевищує €12 000, то податок складає 15%. Якщо сума доходу складає від €12 000 До €35 000, сума податку зростає до 35%. При річному доходи від здачі нерухомості в оренду у розмірі, що перевищує €35 000, сума податку складає 45%.
Болгарія
Ще 1 популярна країна з точки зору купівлі нерухомості на березі моря — Болгарія. За даними сайту Geoln.com додаткові витрати при купівлі квартири в Болгарії складаються з оплати послуг нотаріуса (Близько 1,5% від суми покупки), Податку за оформлення документів (2-4% залежно від муніципалітету), Вартості вписування, нотаріального збору, вартості послуг перекладача (сумарно близько 1%). Також покупець повинен оплатити послуги адвоката, який готує документи для угоди, мито за реєстрацію в реєстрі БУЛСТАТом та податковою службою, зазвичай сума цих витрат складає приблизно €300-350.
Процедура купівлі нерухомості в Болгарії достатньо проста, за часом оформлення квартири займає від 3 до 10 днів.
Експерти кажуть, що вартість нерухомості Болгарії є 1 з найбільш доступних в Європі. За даними сайту http://bolgariadom.com/середня вартість 1 квадратного метра на узбережжі складає €400-450. Сайт https://www.estateservice.ru/ повідомляє, що утримання нерухомості Болгарії складається з оплати 2 податків — податку на нерухомість (0 , 15% від кадастрової ціни житла) Та комунального податку (від 0 , 15% до 0 , 3%, залежно від муніципалітету). Додатково оплачується послуги (управлінської організації €5-15 за 1 квадратний метр житла на рік) та комунальні платежі (за лічильником).
За даними порталу https://prian.ru/ вартість електроенергії складає від €0 , 10 до €0, 0 65 за кВт/год. (денний та нічний ), Ціна 1 куб. м. води дорівнює €0,75-1,5 (холодна та гаряча), Тарифи на теплопостачання складає від €50 за Гкал. Інтернет обходиться від €3 до €13 на місяць, кабельне або супутникове телебачення — €7-15 на місяць.
Ринок орендованого житла в Болгарії державою окремо не контролюється, жорстких умов в країні немає. Договір оренди укладається безпосередньо між 2 особами на практично будь-яких умовах. При цьому ставка податку на здачу нерухомості в оренду фіксована і складає 10% від суми оренди.
Таїланд
Процес купівлі нерухомості в Таїланді відрізняється простотою та доступністю. Щоб здійснити угоду не потрібний ні нотаріус, ані юрист-усе оформлення угоди бере на себе агентство нерухомості. За даними https://www.homesoverseas.ru/ під час придбання квартири та отримання права власності покупець оплачує податок в розмірі 6, 3% від оціночної вартості квартири причому, іноді забудовник бере на себе оплату 4%.
При купівлі первинної нерухомості, покупець повинен одноразово виплатити внесок в амортизаційний фонд будинку, в середньому сума складає знак $12-24 за м2., А також оплатити встановлення лічильників води та Електрики в межах 380$. При купівлі квартири на вторинному ринку 2 останніх пункти витрат виключаються. Сайт https://zagranitsa.com/ звертає увагу, що при купівлі житла на вторинному ринку вимагається оплатити податок 5% від суми, якщо продавець володів квартирою більше 5 років, і 10% якщо менше 5 років. Зазвичай цей податок оплачується наполовину покупцем та продавцем.
Весь процес оформлення нерухомості в Таїланді займає приблизно 10-30 днів При самостійні купівлі і 3-5 робочих днів у випадку співпраці з агентством з нерухомості.
Щорічний податок на нерухомість в Тайланді відсутній.
За даними сайту http://phuket.thai-sale.com вартість утримання житла в Таїланді складається з оплати послуг кондомініуму (1,6$ за кв. м. площі), куди окрім утримання прибудинкової території входить обслуговування ліфту, тренажерних залів, басейнів, охорона, безкоштовний інтернет та парковка. Окремо оплачується лише комунальні послуги — за лічильниками. Згідно даних, опублікованих на сайті https://villacarte.com 1 куб. м. води коштує 0,6-0,9$, електроенергія – 0,16$ за кВт.
Житло в Тайланді дуже дороге. Як повідомляє https://prian.ru/ за даними Global Property Guide, середня вартість 1 м2 в Бангкоку до кінця 2018р. склала 3640$. При цьому ціни на житло зростають-за підсумками 2018р. ріст склав 5,13%.
Портал https://www.store-property.com/ повідомляє, що згідно з податковим кодексом королівство Таїланд, податок з доходу від здачі нерухомість ті в оренду нараховується за прогресуючою ставкою. Щорічний дохід до 4 700$ не оподатковуються, від 4701$ до 15 700$ Складає 10%, від 15 701$ до 31 500 $ – 20%, дохід від 31 501$ до 126 000$ складає 30%, вище цієї суми – 37%.
При цьому, під суму, що оподатковуються підпадає лише 70% від отриманого доходу, з яких додатково вираховуються ще 945$.
Туреччина
За даними https://prian.ru/ додаткові витрати на купівлю нерухомості в Туреччині будуть нижчі, ніж в більшості країн Європи. У більшості випадків вони не перевищують 5-7% від ринкової ціни квартири. Покупець повинен оплатити податок на реєстрацію права власності (4% від кадастрової вартості об’єкту), а також кадастровий збір за видання свідоцтва про право власності та обов’язкові послуги державного перекладача (в сумарній кількості близько 300€).
Найчастіше покупець також має оплатити послуги ріелтора — 3% від ціни об’єкту. Зверніть увагу, що при купівлі нерухомості за допомогою пошуковика GEOLN.COM, оплата послуг ріелтора відсутня, Оскільки ви купуєте нерухомість в Туреччині безпосередньо в забудовника або власника і лише у випадку необхідності замовляєте додаткову послугу — супровід угоди від GEOLN.COM
Якщо нерухомість купують у новобудові, потрібно оформити індивідуальний технічний паспорт на нерухомість. Це коштуватиме 300-1000 € в залежності від характеристик квартири. Окрім цього, в Туреччині є обов’язковим страхування житла від землетрусів та стихійних лих, вартість полісу складає 15-150 €, залежності від пакету. Оформлення абонементів на комунальні послуги обійдуться в 200-300€, у випадку купівлі вторинного житла переоформлення договорів на іншого власника вийде на 30-50% дешевше.
Ціни на приморську нерухомість в Туреччині цілком доступні. За даними порталу https://prian.ru/, середня вартість 1 м2
стартує від €500-700, На вторинному – від €400-500. Згідно даних https://emlakestate.ru вартість комунальних послуг в Туреччині в залежності від рівня споживання наступна: електроенергія – €0,11-0,22 кВт/ год, води – € 0,57-1,26 за 1 куб. м.
За даними http://www.coastlinekeys.ru турецьке законодавство передбачає прогресивний податок з доходу від здачі нерухомості в оренду. Податок не не стягується зовсім, якщо річна сума прибутку не перевищує €980 на рік. У випадку якщо сума доходу складає € 3 350, ставка податку дорівнює 15%. При отриманні доходу вище €28 350, податок складає 35%.
Грузія
На відміну від усіх вище згаданих країн, купівля нерухомості в Грузії вкрай проста. Щоб придбати квартиру та зареєструвати право власності на неї, потрібно лише оплатити вартість Квартири продавцю і заплатити в державному реєстрі суму 106 ларі (еквівалент €36). При цьому , Якщо покупець не отримує доходів на території Грузії, то майновий податок до нього не застосовується. Податку на придбання нерухомості в Грузії взагалі не існує.
Весь процес купівлі житла та реєстрації права власності займає 1,5-2 години. Середня вартість квартири на первинному ринку складає від €445 до €900 за 1 м2, Залежності від стану об’єкту та району розташування.
За даними https://sputnik-georgia.ru вартість електрики в Грузії складає від € 0,47 до €0 цілих 70 65 за 1 кВт/год. , Залежно від рівня споживання. Вода коштує близько €0,11 за 1 куб. м, Газ — близько €0,17 за 1 куб. м. Послуги інтернету обходяться приблизно €9 на місяць. В Грузії усе вкрай просто — податок на здачу житла в оренду фіксований і складає 5% на рік від отриманої орендної плати.
Скільки можна заробити на здачі нерухомості в оренду?
Це питання найцікавіше тим, хто розглядає купівлю нерухомості біля моря в якості способу отримання прибутку в майбутньому. За даними сайту https://estate-spain.com/ на здачі апартаментів оренду в Іспанії можна заробити заробляти від 3% до 7 % вартості житла на рік. Найчастіше ця цифра знаходиться на рівні 5%. Якщо займатись здачею нерухомості активно і здавати квартиру подобово, Прибуток може складати 10% на рік.
Видання www.vedomosti.ru повідомляє що, на думку міжнародних експертів, рівень прибутковості житла в Греції 1 з найвищих в Європі — до 30% річних. Наприклад, в Афінах при купівлі квартири вартістю €30 000 і вкладені в ремонт ще €5 000-9 000, Можна заробляти близько €1000 щомісяця, здаючи житло через систему Airbnb.
За даними Global Property Guide, середня прибутковість будинків та квартир Болгарії складає 4-% річних, а в Таїланді прибутковість житла перевищує 8,0% річних.
Вкладення грошей в нерухомість Туреччини може принести всього близько 4% на рік, на думку http://internationalinvestment.biz через введення в 2017р. закону, що забороняє фізичним особам здавати квартиру в подобово оренду. Право на це мають лише спеціально зареєстровані управлінський компанії. Тепер заробляти на здачі свого житла в Туреччині можливо лише здаючи квартиру в довгострокову оренду або Через компанію.
В Грузії за даними https://www.homesoverseas.ru при самостійні здачі нерухомості в оренду прибутковість може досягнути 10% річних. Якщо здавати житло за допомогою управлінської компанії, прибутковість знизиться до рівня 6-8% річних.
ППП та громадянство
Більшість вище згаданих країн надають пільгові умови отримання посвідки на проживання (ППП) та громадянства для іноземців, що інвестують в їх ринок нерухомості.
Країни Євросоюзу Іспанія та Греція входять в Шенгенську зону. Для поїздок в країну Громадянам Росії, Білорусі, Казахстану потрібна Шенгенська віза, громадянам України вона не потрібна. 1 з найбільш простих найпростіших способів отримання посвідки на проживання в цих європейських країнах — програма “золота віза”. Програма передбачає отримання візи через придбання нерухомості в Іспанії — на суму від €500 000, В Греції — на суму від €250 000. Достатні підставою для отримання ППП В Туреччині є інвестиції в нерухомість в розмірі €250 000. Сума від €1 млн. дає можливість претендувати одразу на громадянство Туреччини.
Сьогодні, щоб отримати ППП Болгарії, необхідно придбати нерухомість на суму €300 000. Парламент Болгарії не зміг остаточно прийняти поправки до Закону про іноземців, внесені на розгляд в 2016 році, які передбачають зменшення суми до €51 000. В Таїланді купівля нерухомості не дає право на оформлення посвідки на проживання або громадянства, на інвесторів поширюється загальний візовий режим.
Найбільш сприятлива ситуація в Грузії — будь-який іноземець, що володіє нерухомістю вартістю від 35 000$, може претендувати на отримання посвідки на проживання. Детальніше про процедуру отримання посвідки на проживання читайте в публікації «ППП Грузії».
Чому надати перевагу?
Щоб прийняти остаточне рішення про те, в яку країну краще вкладати кошти за допомогою купівлі нерухомості, необхідно також врахувати інформацію про туристичну привабливість цих країн. Від цього безпосередньо залежить рентабельність квартири та можливість безпроблемний здачі її в оренду.
Згідно даних статистичних управлінь відповідних країн, в 2018р. Іспанію відвідало 82,6 млн. Іноземців, що на 0,9 % більше, ніж минулого року. При цьому кількість населення Іспанії складає 46,5 млн. осіб.
В Грецію приїхало 33 млн. туристів, Тут також спостерігається стійка і потужна тенденція до зростання — з 2014 року туристичний потік виріс на 35%. Кількість мешканців Греції дорівнює 10,7 млн осіб — Таким чином, кількість туристів втричі Перевищила населення держави.
Болгарія в 2018 році прийняла рекордну кількість іноземних туристів — 9,3 млн. Осіб, річний приріст склав 4,4%. При цьому, кількість населення країни складає 7,1 млн. осіб .
Таїланд також нарощує туристичний потік — в 2018р. країну відвідало в загальній кількості понад 38,27 млн. іноземних туристів, Це на 7,5 % більше ніж минулого року. Зазначимо, що в королівстві проживає близько 69 млн. мешканців.
Потік туристів в Туреччину також вражає — за даними https://tourism.interfax.ru у 2018 році країну відвідала 39,5 млн. туристів, що на 21,8% більше у порівнянні з 2018-м роком. При цьому кількість населення Туреччини складає 79,8 млн. осіб.
Грузія б’є рекорди відвідуваності — 2018р. країна прийняла 8,7 млн. іноземних громадян , що на 14, 9 % більше, ніж в 2017 році. Це новий національний рекорд, тенденція до зростання турпотоку в Грузії демонструється щорічно. В Грузії проживає приблизно 3,7 млн. мешканців таким чином, турпотік вдвічі перевищує кількість населення країни.
Враховуючи сукупність усіх факторів, експерти https://geoln.com/ рекомендують далекоглядним інвесторам звернути увагу на Грузію, як на найбільш вигідний та перспективний напрямок для капіталовкладень в нерухомість біля моря.
Це красива гостинна країна, з прекрасна розвинутою інфраструктурою та великою кількістю варіантів нерухомості на будь-який смак та гаманець. Основна частина морського узбережжя розташована в автономній республіці Аджарія — унікальному куточку Грузії, в якому можна поєднувати пляжний відпочинок з гірськолижним курортом.
В 2015р. в Аджарії був відкритий Високогірний курорт Годердзі , Що розташований у мальовничий Альпійський зоні. Він знаходиться на Відстані всього 100 кілометрів від Батумі. Близька відстань до моря формує тут Вологі клімат із рясними опадами, тому в Годердзі Найбільший сніговий покрив у всі Грузії. На даний момент курорт активно розвивається, сьогодні висота катання Досягає 2 400 м, а протяжність лижних трас складає 13 кілометрів.
Відомий на увесь світ грузинське вино та автентична національна кухня — ще 1 привід придбати нерухомість цій країні.
Унікальний аджарський хачапурі визнаний пам’яткою культурної спадщини, але в Грузії ще багато дуже смачних страв. Доступні ціни в ресторанах дозволяють відпочивати тут туристам з будь-яким бюджетом. Середній чек в ресторані за обід з 3 страв на 2 осіб складе приблизно €17.
Переваги придбання нерухомості в Грузії
• Доступна вартість нерухомості — ціни на квартири стартують від 500$ за 1 м2.
• Легкість реєстрації права власності — процедура займає не більше 2 годин.
• Найнижчі інвестиційний поріг для отримання посвідки на проживання — всього 35 000$.
• Висока якість будівництва житлових комплексів та чудово розвинута інфраструктура.
• Відсутність візового режиму для громадян України, Росії, Білорусі та Казахстану.
• Відсутність мовного бар’єру — більшість грузин хоча б трохи розмовляють по-російськи.
Зведені дані по 6 країнам
Згідно з даними Національного агентства Публічного реєстру Грузії — 2017р. кількість реєстрацій угод на ринку нерухомості Грузії виросла на 220 659 одиниць у порівнянні з минулим роком і склала склало склала 867 776 одиниць. У відсотковому співвідношенні річний ріст склав 34,1 %.
Офіційні дані з 2018р. знаходяться у процесі обробки, але експерти одноголосно стверджують, що тенденція зростання попиту на житло Грузії збережеться. Ринок нерухомості Грузії демонструє зростання 4-й рік поспіль, країна впевнено вийшла в хедлайнери європейських ринків нерухомості.
