Инвесторы, рассматривающие Израиль как страну для капиталовложений, делают это с различных причин. Это возможность приобрести жилье в курортной области для личного проживания, сдачи в аренду или бизнеса, алия (репатриация евреев на родину), также инвестирование в недвижимость за рубежом — надежный перевод своих активов. Страна привлекает международные инвестиции — из США, Европейского Союза, СНГ. Наши эксперты расскажут о ситуации на рынке, преимуществах и подводных камнях покупки недвижимого имущества в Израиле и наиболее выгодных способах инвестиций.
Вложение капитала в недвижимость Израиля в 2021
Израиль — одна из наиболее экономически и индустриально развитых стран на Ближнем Востоке. Он славится устойчивым рынком жилья и стабильным ростом цен на имущественные объекты. Это направление выбирают вкладчики, для которых основные цели инвестирования в недвижимость — надежность и консерватизм.
Как и в других странах, ситуация, вызванная COVID-19, не могла не отразиться на рынке недвижимости. Начиная с первого квартала 2020 года, число строительных проектов снизилось на 3,5% по сравнению с предыдущим годом. За первый квартал 2021 их стало меньше уже на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2020.
Вместе с тем, коронавирусная пандемия обусловила темпы роста цен. Динамика, замедлившаяся с 2018 года, в 2020 вновь стала набирать обороты, что характерно и для 2021. Стоимость квартиры в марте текущего года выросла на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2020. За второе полугодие 2020 года в стране было заключено рекордное количество сделок купли-продажи, а также выдано ипотечных кредитов. Наряду с существенным увеличением спроса, вкладчикам следует быть готовым к дефициту квартир на рынке. Эксперты прогнозируют, что тенденция сокращения предложений сохранится на ближайшие несколько лет.
Правительство предпринимает шаги, чтобы снизить влияние пандемии на экономическую составляющую этой сферы. Так, одним из них стало решение о снижении налога на покупку объекта с 8 до 5%.
Все вышеперечисленное влияет на то, что рынок продолжает демонстрировать устойчивость.
Виды инвестиций в недвижимость Израиля
Самые надежные направления для вложения финансовых активов в Израиле — приобретение жилых и офисных помещений. Однако если покупатель планирует использовать объект для получения прибыли, нужно учитывать некоторые нюансы.
Для израильских квартир и домов не действует правило «чем дороже, тем выше доход». С увеличением стоимости имущественного актива доходность падает. Так, в отдаленных от центральной части страны городках можно рассчитывать на прибыль до 5% годовых, а недвижимость в центральной части возле пляжа Тель-Авива приносит всего 1,5%. Из-за этого многие иностранцы выбирают дробное инвестирование в квартиры: покупают не один дорогой объект, а распределяют тот же бюджет по нескольким — так можно получить больший процент прибыли. Вместе с тем, нужно понимать, что на управление большим количеством квартир необходимо выделять время или нанять управляющего — а это дополнительные траты.
Внушительную сумму ежемесячного дохода обеспечит коммерческая недвижимость. Как инвестиция на стадии строительства даже в центральной части страны, она потребует не самой большой суммы — достаточно 50 тысяч долларов США. Выбирая район застройки, важно обратить внимание на такие факторы:
- Близкое расположение к городу или быстро развивающемуся населенному пункту.
- Предусмотренная в генеральном плане проекта система дорог и развязок, соединяющих объект с основными трассами.
- Одобрение генплана местными властями и включение его в программу развития города.
Приобретая такой участок под застройку объектов для бизнеса (производство, офисы, торговля, отели) в будущем можно рассчитывать на высокую прибыль — от 6 до 10% годовых.
Вместе с тем, жилая недвижимость менее подвержена колебаниям спроса — даже в кризис людям нужно где-то проживать и, соответственно, оплачивать аренду квартиры. Также прирост ее капитальной стоимости, в отличие от коммерческой, за десять лет вырос больше, чем в два раза — именно этот показатель стал источником прибыли для инвесторов. Получить доход от жилого имущества можно за и счет повышения его цены на различных этапах строительства.
Инвестирование в недвижимость Израиля: первичное или вторичное жилье
В Израиле предусмотрена уплата налога при заключении сделки купли-продажи, поэтому правительство заинтересовано в увеличении роста их числа и законодательно защищает инвесторов. О нюансах приобретения квартир от застройщиков и собственников рассказывают наши эксперты.
Инвестиции в строящуюся недвижимость Израиля
Большой поток репатриантов обеспечивает стабильную «занятость» девелоперов — в стране не прекращается возведение новостроек.
Если инвестор рассматривает имущественный объект как источник дохода от перепродажи, остановиться следует на стадии, предшествующей строительству. Покупка квартиры задолго до этапа котлована, или так называемая покупка «на бумаге», обеспечит основную часть роста прибыли за счет застройки объекта, а не общерыночной тенденции к увеличению. Как правило, таких предложений застройщик выставляет около 25-30% от общего числа квартир в проекте, при этом элитное жилье — пентхаусы — сюда не входит.
Риски на первичном рынке минимизированы. Израильские девелоперы славятся своей надежностью, кроме того, им законодательно запрещено требовать от покупателя вперед всю сумму — со строительной компанией нужно будет утвердить схему внесения платежей.
Инвестирование во вторичную недвижимость Израиля
Приобрести квартиру по доступной цене можно от собственника, особенно, если она расположена в некурортной части страны. Удобным в покупке вторичного жилья является и быстрое оформление права собственности.
В Израиле поддерживается культ семьи, поэтому предложения о продаже однокомнатных квартир-студий встречаются не так часто. На рынке много жилья с несколькими комнатами площадью от 80 квадратных метров.
Сделка происходит в присутствии адвокатов обеих сторон — эта услуга стала обязательным условием.
Инвестиции в объекты недвижимости: в строящиеся и от собственников
В таблице можно ознакомиться с краткими выводами по преимуществам и недостаткам выбора жилья.
| Первичный рынок
| Вторичный рынок
| |
| Плюсы
|
|
|
| Минусы
| существенная разница — в 2,5-4 раза — в цене в зависимости от района расположения здания в том же городе, хотя это можно рассматривать и как плюс
| существенная разница — в 2,5-4 раза — в цене в зависимости от района расположения здания в том же городе, хотя это можно рассматривать и как плюс
|
Как на первичном, так и на вторичном рынке стоимость зависит от города и городского района. Самое дорогое жилье — в Иерусалиме и Тель-Авиве. Как инвестировать в недвижимость выгодно? Покупать квартиру от застройщика лучше на этапе, предшествующем строительству, от собственника — искать в нетуристической части страны (на южной и северной периферии, например, в Араде, Димоне, Офакиме, Цфате).
Найти подходящий имущественный объект для проживания или сдачи в аренду можно на GEOLN.COM. На сайте — проверенные актуальные предложения напрямую от продавцов, без задействования риэлторов или агентств.
Плюсы инвестиций в недвижимость Израиля
Несмотря на ситуацию на мировой арене, жилье в стране по-прежнему остается востребованным способом долгосрочного инвестирования и запасным «аэродромом» для зарубежных вкладчиков. Они выбирают израильские объекты из-за:
- Отсутствия ограничений для иностранных граждан на покупку.
- Стабильного дохода. Жилье в Израиле принято сдавать на длительный период — от года. Это не касается туристических областей страны, где распространена краткосрочная аренда.
- Высокой прибыли в долгосрочной перспективе. Инвесторов привлекает прирост капитальной стоимости и продажа по более высокой цене, чем покупка, даже с учетом расходов на совершение сделки и оплату налогов.
- Отсутствия налога на собственность.
- Защиты прав покупателя. Даже если владелец недвижимости не является резидентом или гражданином Израиля, его права будут защищены, как и у коренного израильтянина.
Почему не стоит вложить в недвижимость Израиля
В отличие от многих других стран, Израиль не предоставляет инвестору и его семье вид на жительство или гражданство в обмен на покупку дома или квартиры. Длительность законного пребывания в стране также не увеличивается. Как и любой турист, собственник израильской квартиры может пробыть на территории не более 90 дней из 180.
С 2019 года при инвестиции в жилье Израиля нужно отчитываться об источнике происхождения финансовых средств.
Для иностранных вкладчиков не предусмотрено льготного налогообложения. Приобретая жилье для сдачи квартиросъемщикам или бизнесу (например, магазин в квартире на первом этаже), нужно быть готовым к значительной сумме налога. Израильское Налоговое управление воспринимает деньги, полученные от аренды, как доход от бизнеса, поэтому они облагаются достаточно высокой ставкой. Она составляет:
- 10% — если владелец не списывает расходы;
- 30% — при простом доходе без льгот, но со списыванием трат.
Последний вариант подойдет для пассивной прибыли. Если она активная (то есть, собственник сдает от пяти квартир), расчет налога производится по прогрессивной шкале. Кроме того, в случае краткосрочной аренды израильтянам, а не иностранцам, а также при сумме оборота от 31 тысячи долларов придется заплатить и НДС.
