Расходы на покупку и содержание недвижимости в Польше

Опубликовано 20/06/2022

Польша — государство, которое в первую очередь привлекает инвесторов европейским уровнем жизни и возможностью безвизового посещения стран ЕС. Ценовая политика в отношении недвижимости здесь лояльная, а правовая база прозрачная. Это позволяет заранее подсчитать расходы на приобретение и последующее содержание жилого или коммерческого объекта. Налоги в Польше для нерезидентов не отличаются от сборов для граждан страны, что является еще одним веским инвестиционным преимуществом. Именно об этих обязательных платежах мы поговорим далее в статье.

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Польше  — Экспертные советы и обзоры недвижимости на GEOLN.COM. Фото 1

Расходы на покупку недвижимости

Обратите внимание, что сам по себе факт покупки недвижимости еще не дает новому владельцу право получения ВНЖ, но является веским «плюсом» при подаче документов на других основаниях (бизнес, работа, учеба). Кроме фактической стоимости объекта, на покупателя ложится еще пара статей расходов.

  • Услуги нотариуса. Привлечение сертифицированного специалиста по сделкам с недвижимостью — требование государства. Это призвано обеспечить безопасность купли-продажи как для покупателя, так и для продавца. Цена нотариальных услуг составляет от 0,25% до 3% от стоимости собственности. Конкретный процент зависит от региона (воеводства) и типа объекта.
  • Оформление права собственности. За регистрацию документов взимается пошлина в размере 1,5% от стоимости недвижимости.

Если вы заключаете сделку непосредственно с застройщиком, он, скорее всего, возьмет все сопутствующие затраты на себя. Это удобно, если вы не хотите заниматься подачей документов и уплатой сборов самостоятельно. На этом налоги при покупке квартиры в Польше заканчиваются. Но есть один нюанс. Если вы планируете приобрести частный дом, земельный участок или нежилой объект, потребуется разрешение от Министерства юстиции Польши. Обойти эту формальность можно, оформив недвижимость на зарегистрированное в Польше юридическое лицо (учредители могут быть иностранцами).

Ежегодные налоги на владение недвижимостью

В Польше на уровне государства устанавливаются лишь максимально возможные налоговые ставки на недвижимое имущество. В рамках этих значений каждое воеводство назначает собственные цифры. Конечная сумма зависит от типа недвижимости, ее площади. Рассмотрим максимальную государственную ставку на 2022 год.

Тип недвижимости
Годовой налог на владение, злотые/м2 полезной площади

Жилье (здания и их части)
0,89
Коммерческие и жилые площади, используемые для ведения бизнеса
25,74

Земельные участки, связанные с ведением бизнеса
1,03
Остальные земельные участки, включая территорию под домами
0,54
Лечебные и оздоровительные учреждения
5,25 (до 2 тыс. м2) или 2,63 м2 (более 2 тыс. м2)

Учитывайте, что практически каждый год налоговую ставку пересматривают, поэтому необходимо следить за информацией на официальных ресурсах. Хотя сборами облагается не только сам дом, но и участок под ним, совокупно сумма выходит небольшой. Если речь идет о многоквартирном доме, плата делится поровну между всеми владельцами недвижимости. В этом случае сумма получается совсем незначительной.

Рассчитывается налог на недвижимость в Польше до конца января года, который следует за отчетным. Например, сбор за 2022 год будет определен в январе 2023. Сумма уплачивается в местный бюджет одним взносом (если она небольшая), поквартально или помесячно. Большинство налогоплательщиков разделяют ее на четыре части, с такими датами отчислений: до 15 марта, 15 мая, 15 сентября и 15 октября. При задержке платежей начисляется пеня. Вносить налог можно любым способом на специальный счет органов местного самоуправления.

Есть собственники, которым вовсе не приходится платить сбор за владение недвижимым имуществом, их список весьма короткий: муниципалитет, международные организации, владельцы сельскохозяйственных угодий.

Налоги при сдаче объекта в аренду

Недвижимое имущество в Польше считается хорошим вариантом для долгосрочных вложений: доходность достигает 10%, что значительно выше прибыли по депозитам или облигациям. Сюда можно прибавить динамичный рост цен (около 5% в год) и стабильный спрос на аренду. Особенно популярны кавалерки (малогабаритки по типу гостинок), а также полноценные одно- и двухкомнатные квартиры.

Налогообложение прибыли, полученной от сдачи недвижимости, производится по одной из двух действующих схем. Каждая из них имеет свои преимущества.

  • Стандартная ставка (PIT). Облагается только чистый доход. То есть налог не насчитывается на коммунальные платежи, затраты на ремонт, страхование, выплаты по ипотеке, годовой налог и т.д. Важно иметь документы, подтверждающие каждую статью расходов. Ставка составляет 17%, если доход не превышает эквивалента 18,606 тыс. евро в год. При более существенной прибыли придется заплатить 32%. Если лицо зарегистрировано как предприниматель или действует от имени компании, есть возможность выбрать фиксированный процент, который не будет зависеть от размера дохода. Среди частных лиц стандартную схему чаще используют владельцы жилья, которое нуждается в улучшении, а также пользователи ипотеки.
  • Фиксированная ставка. Предполагает налог в 8,5% от дохода, который не превышает 21,696 евро в год. Сумма, заработанная сверх этого, будет облагаться сбором в 12,5%. Такая налоговая декларация в Польше более выгодна для владельцев квартир в новостройках, где в ближайшее время не придется заниматься ремонтом.

При этом нет необходимости отдельно предупреждать налоговую инспекцию о выборе схемы сборов. Достаточно указать код предпочтительной системы при подаче очередной декларации. Погашается этот налог таким же способом, как и ежегодный сбор на владение собственностью.

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Польше  — Экспертные советы и обзоры недвижимости на GEOLN.COM. Фото 2

Расходы на страхование

Страхование недвижимости в Польше носит добровольный характер. Обязаны покупать полис только пользователи ипотеки. В среднем годовая страховка обходится в 0,15% от стоимости имущества. Однако финальная сумма может быть скорректирована с учетом расположения, технического состояния собственности, выбранного вами покрытия (список страховых случаев). Итоговая сумма получается относительно небольшой, зато можно будет рассчитывать на компенсацию убытков в случае непредвиденных обстоятельств.

Расходы на коммунальные услуги

В Польше действует европейская модель обслуживания, когда государство не принимает практически никакого участия в содержании многоквартирного или частного дома. Ведущую роль берет на себя администрация кооператива, товарищество собственников или управляющая компания. Они самостоятельно занимаются всеми вопросами: от сбора коммунальных платежей до ремонта. Для выполнения работ привлекают сторонние компании.

Ежемесячные расходы за содержание квартиры можно разделить на две основные категории.

  • Администрирование дома. Это фонд, используемый для текущего и капитального ремонта, поддержания фасадов в хорошем состоянии. Средняя ставка составляет 2–3 злотых на м². Благодаря этому многоквартирные дома в Польше всегда находятся в прекрасном состоянии, а ремонта не приходится ждать по нескольку лет.
  • Оплата коммунальных услуг. Сюда относятся счета за газ, электричество, воду, отопление, сборы за вывоз мусора, уборку территории.

Расходы на администрирование и коммунальные платежи в Польше сильно зависят от сегмента, в котором вы выбираете жилье, формы собственности, размера и расположения дома, политики конкретного кооператива. Разница порой доходит до 50%, поэтому о предстоящих расходах на содержание жилплощади стоит говорить с администрацией кооператива и другими жильцами еще до заключения сделки.

Обратите внимание, что если содержанием дома занимается управляющая компания, счет на оплату всех ежемесячных сборов будет один. В него войдут услуги самого предприятия, ремонтный фонд, вода (включая горячую воду и канализацию), уборка территории, вывоз мусора и т.д. Некоторые ресурсы могут быть вынесены в отдельные квитанции, например, отопление. Но такое бывает редко и в основном в домах старого фонда.

Управляющая компания устанавливает плату, учитывая количество живущих в квартире людей, а 1–2 раза в год сверяет счета с фактическими показаниями индивидуальных счетчиков. При необходимости делается перерасчет. Ставка управляющей компании при этом составляет 6–12 злотых за м² без учета террас, лоджий, балконов.

Теперь подробнее рассмотрим, сколько стоят коммунальные услуги в Польше.

  • Водоснабжение и стоки (рассчитываются и оплачиваются вместе). Стоимость составляет 11 злотых за кубометр.
  • Электроснабжение. Киловатт-час стоит 0,37 злотых, но к этой цене прибавляется плата за доставку электричества в размере 0,28 злотых. В итоге за каждый киловатт потребуется внести 0,65 злотых. При этом можно сэкономить, используя более низкие ночные расценки, ведь в Польше действует двухтарифная система.
  • Теплоснабжение. Централизованное отопление работает с октября по апрель. Оплата в среднем составит 2 злотых за м² в месяц, что вовсе недорого.
  • Газоснабжение. В Польше газ используется редко — в современном жилье в основном установлены электрические плиты, проведено центральное отопление. Так получается выгоднее. Газ более актуален для владельцев частных домов и квартир старого фонда. Кубометр стоит 1,6 злотых, но к нему прибавляется абонентская плата в размере 8,7 злотых.
  • Вывоз мусора. Ежемесячная плата составляет 13 злотых на человека. Учитывайте, что в Польше мусор обязательно нужно сортировать. В противном случае можно получить немалый штраф.
  • Интернет и телевидение. Пакетный тариф обойдется в сумму от 50 до 120 злотых в месяц, в зависимости от количества опций, скорости интернета и предложения конкретного провайдера. Удобно то, что в большинстве случаев договор на предоставление услуг заключает квартиросъемщик и при выселении забирает его с собой. Каждый последующий арендатор может выбрать для себя наиболее удобный тариф на интернет и телевидение.

Перечисленные коммунальные услуги оплачиваются владельцем недвижимости, только если он сам там проживает. При сдаче квартиры, все текущие счета оплачивает арендатор. Собственнику остается вносить только налоги.

С учетом того, сколько стоит коммуналка в Польше, плата кооперативу или управляющей компании может показаться довольно высокой, но это позволяет поддерживать стабильно высокий уровень благоустройства.

  • Возле каждого дома есть технические помещения с контейнерами для каждого вида мусора. Их содержимое вывозят 4–5 раз в неделю.
  • Дворники работают отлично: газоны и дорожки поддерживаются в чистоте круглый год.
  • Капитальные и косметические работы проводятся планово, как только обнаружена проблема. При необходимости фасады дополнительно утепляют.
  • В большинстве дворов есть зоны отдыха, детские и спортивные площадки.

Расходы на покупку и содержание недвижимости в Польше  — Экспертные советы и обзоры недвижимости на GEOLN.COM. Фото 3

Если свести все расходы воедино, получится, что содержание кооперативной квартиры площадью 50 м² в Варшаве (два жильца) будет обходиться примерно в 8,1 тыс. злотых или 1,760 тыс. евро в год. В этом расчете учтены ежегодный налог, средние тарифы на услуги управляющей компании, страховка и интернет.

Оплачивать все коммунальные услуги легко через интернет-банкинг. Если же у вас нет местного счета, внести плату можно в отделении банка (комиссия 5 злотых + не менее 10% от суммы) или почты (комиссия 3 злотых для платежей до 599 злотых или 0,5% от суммы для платежей 600 злотых и более). Существенно упрощает проведение оплаты тот факт, что завести счет в польском банке может каждый, без обязательного резидентства.

Безопасная покупка и содержание польской недвижимости

Если вы хотите подобрать недвижимость с лучшими показателями доходности и точно знать, какой процент налога в Польше нужно уплатить, стоит обращаться к профессионалам. Специалисты GEOLN помогут решить все вопросы, связанные с инвестициями в иностранную собственность. При этом сделка будет проведена быстро и безопасно, в соответствии с законодательством Польши. 

Средняя оценка: 5.00. Проголосовало: 2

Диана Кабакчи

Главный эксперт рынка недвижимости Грузии
Образование: MBA, Высшее экономическое
Сфера: Недвижимость / Инвестиции / Юрист
Осуществлено консультаций: 250
Эксперт по странам: Кипр, Грузия, Казахстан, Польша
Владение языками: Русский / Грузинский / Английский / Турецкий
Стаж: 14 лет
Экспертные публикации: 665