Быстроразвивающаяся экономика Польши занимает шестую строчку европейского рейтинга, что способствует увеличению числа инвесторов. Много иностранцев покупает здесь жилье — их привлекает безопасность капиталовложения и стабильный доход от сдачи в аренду. Наши эксперты расскажут, какой объект выбрать и как инвестировать в недвижимость для личного или коммерческого использования с выгодой.
Инвестирование в недвижимость за рубежом: ситуация на польском рынке в 2021
Экономика страны демонстрирует стабильный рост с 1992 года. Даже мировой финансовый кризис, растянувшийся на 2009-2015 годы, по Польше «ударил» не так сильно. Более того, в этот период в стране наблюдался ежегодный рост ВВП, а с 2004 года размер средней заработной платы вырос на две трети. Польские банки создали благоприятный микроклимат для получения ипотеки, установив низкую процентную ставку кредитования.
С 2018 года стоимость квартир в Польше существенно повысилась — COVID-19 не смог остановить рост цен, а только замедлил. В 2021 году в стране наблюдается повышение стоимости объектов на первичном, и особенно на вторичном рынке. Так, жилье в новостройках Лодзи выросло на 3,5%, Кракова — на 3,1%, а минимальные изменения — всего 0,3% — в Познани. Цены на квартиры от собственников в течение года повысились на 7-13%. Наибольшая динамика наблюдается в Гданьске, Лодзи, Вроцлаве.
После начала пандемии в Польше резко вырос интерес к домам. Так, в мае 2020 года по сравнению с прошлым годом было зафиксировано увеличение запросов на покупку земельных участков в два раза, а частных домов — на треть. В то же время, спрос на квартиры упал на четверть. Уменьшилось и количество предложений, поскольку многие собственники решили отложить продажу жилья. Однако уже к июню ситуация показала тенденцию к стабилизации.
Согласно прогнозам, до 2022 года снизится количество продаж квартир для краткосрочной аренды, пострадавших от пандемии. А вот процент жилья для защиты капитала и собственного использования обещает вырасти.
Инвестирование в квартиры: обстановка в столице
Варшава — главная инвестиционная площадка страны. Здесь проживает более 1,7 млн человек, а до пандемии был стабильный поток туристов. Согласно статистике института исследований IPSOS, в 2019 году город посетило 3 млн иностранцев.
Сейчас в столице недвижимость как инвестиция — выгодная, поскольку это единственный город Польши, где тенденция к росту стоимости жилья замедлилась. Так, цена квартиры от девелопера выросла всего на 1%, а на вторичном рынке — снизилась на 2,3% по сравнению с четвертым кварталом 2020. При этом прибыль от сдачи апартаментов в аренду может составлять до 7% в год — а это один из наиболее высоких показателей среди западноевропейских мегаполисов.
Кроме доходности, для инвесторов привлекательна и стоимость жилья, которая сравнительно ниже, чем в других городах Европы. Цена за «квадрат» в среднем сегменте составляет около 2700 долларов США.
Виды инвестиций в недвижимость Польши
Припарковать средства в Польше можно несколькими способами. Покупка акций, облигаций, депозитные вклады характеризуются более низким порогом входа и соответственно, большей доступностью, чем инвестиции в объекты недвижимости. Однако последние являются наиболее безопасным способом капиталовложения и гарантируют стабильный финансовый поток прибыли. В отличие от других видов активов, приобретение недвижимого имущества обеспечивает собственнику полный контроль, чтобы его использовать.
В стране доступны объекты для любой цели инвестирования в недвижимость. Если капиталовложение направлено на получение прибыли, можно выбрать и жилое, и коммерческое помещение. В первом случае доходность составляет 4-5%, во втором — 8-10%. Помещения для последующей сдачи в аренду компаниям лучше покупать в крупных городах Польши.
Вложение капитала в недвижимость жилого сектора возрастает в зависимости от типа имущественного объекта. Самые дешевые — квартиры общего стандарта, расположенные в зданиях с простой архитектурой в периферийной части города. Дороже — квартиры повышенного стандарта в районах с удобной транспортной развязкой к центру. Далее идут апартаменты в домах с привлекательной архитектурой в центре города. И замыкают «лестницу» цен премиальные апартаменты в престижных районах с элитной архитектурой и дорогим интерьером.
Популярностью пользуется и вклад средств в инвестиционные фонды, занимающиеся недвижимостью. Для этого достаточно сравнительно небольшой суммы — минимум 24 тысячи долларов. При этом инвестор вводится в состав компании и получает соответствующий доход — в зависимости от фонда, прибыль составляет до 8-15%.
Первичный или вторичный рынок жилья?
В Польше первичный рынок динамично развивается. На девелоперские проекты наблюдается стабильное увеличение спроса, поэтому инвестиции в строящуюся недвижимость Польши выгодны для иностранцев. Дело в том, что улучшенная экономическая и демографическая ситуации спровоцировали дефицит жилья — по состоянию на 2019 год, он составил около 640 тысяч квартир (данные Министерства развития Польши). К тому же здания, построенные еще во времена СССР, по качеству не устраивают съемщиков и покупателей, а спросом пользуется новый сегмент с улучшенным стандартом проживания. Удобно, что вкладывать деньги можно еще на этапе строительства с целью последующей перепродажи. Правильно выбранный объект при сумме вклада от 400 тысяч евро может принести до 20% годовых.
Инвестирование во вторичную недвижимость Польши также распространено — жилье, как правило, стоит немного дешевле, чем в новостройках. По продажам лидируют квартиры с площадью 35-50 «квадратов», но помещения от 80 м. кв. демонстрируют тенденцию к увеличению спроса.
Однако при покупке жилья от собственника расходы будут больше, чем в случае новостройки. Помимо цены самой квартиры, покупателю нужно оплатить стоимость услуги посредника — комиссия составляет 2-3%. Поэтому выбирайте проверенные и актуальные предложения на GEOLN.COM, где объявления подаются напрямую от владельцев жилья, без привлечения агентств недвижимости — заявленная сумма окажется конечной. Кроме этого, придется уплатить налог в размере 2% от стоимости объекта на переход права собственности. Большие квартиры площадью от 150 квадратных метров и дома от 300 облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 23%.
Инвестирование в недвижимость Польши: новостройка или вторичка?
Преимущества и недостатки выбора недвижимости от застройщика и собственника для наглядности кратко сведены в таблице.
| Первичный рынок
| Вторичный рынок
| |
| Плюсы
|
|
|
| Минусы
| необходимость затрат на ремонт
|
|
Можно остановиться на любой недвижимости, однако в плане налогообложения и разнообразия более привлекательна первичная. Вместе с тем, приобрести квартиру у собственника можно дешевле, что подойдет для тех, кто располагает меньшим бюджетом.
В любом случае, при оформлении сделки купли-продажи придется оплатить 0,5% от стоимости объекта за нотариальные услуги.
Плюсы инвестиций в недвижимость Польши
В стране проживает до 38 млн человек (по данным Евростата на 2019 год), что создает большой рынок недвижимости. Страна привлекает высокими темпами развития экономики и стабильной политической ситуацией. Сюда поступают финансовые средства из фондов Европейского Союза и международные инвестиции. Удачное территориальное расположение способствует налаживанию торгово-экономических связей с другими государствами.
Вложить в недвижимость Польши следует из-за:
- Надежности инвестирования. Индивидуальные инвесторы — в безопасности, поскольку польский рынок жилья невозможно монополизировать.
- Доступности. В законодательной базе страны не предусмотрено никаких ограничений на приобретение квартиры иностранцами — достаточно иметь заграничный паспорт. Имущественные объекты представлены в различных ценовых категориях, поэтому можно выбрать оптимальный по стоимости вариант.
- Регулярного дохода. Сдать жилье можно достаточно дорого. Владелец недвижимости подписывает договор с арендатором на длительный период — от полугода. Доходность составляет около 5% в случае долгосрочной сдачи недвижимого объекта.
- Роста стоимости. Цена квартир и домов, расположенных в хороших районах, а также в которых владелец обновляет интерьер и поддерживает достойное состояние, со временем стабильно увеличивается.
Недостатки инвестиции в жилье Польши
Инвестор может столкнуться с некоторыми затруднениями. В отличие от квартиры, на приобретение коммерческого помещения, дома на земельном участке или недвижимости в приграничной зоне (к примеру, прибрежной зоне Гданьска) придется получить разрешение. Для этого в Министерство внутренних дел Польши нужно подать пакет документов.
Затраты на имущество и его содержание сложно отнести к существенным недостаткам, однако следует быть готовым к:
- налогу на недвижимость. Единой ставки нет, точную сумму с каждого квадратного метра устанавливают местные налоговые органы — она зависит от типа жилья;
- административным платежам. Ежемесячно придется вносить средства, покрывающие содержание здания и «зеленой» придомовой территории, ремонтные работы, оплату охранника и т. д. Коммунальные услуги и интернет оплачивает квартиросъемщик:
- оплате страховки. Этот пункт не является обязательным, однако лучше застраховать недвижимость от повреждения конструкции, пожаров и других неприятностей.
