Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость Хорватии

Насколько выгодно инвестирование в недвижимость Хорватии в 2022 году? Как вложить деньги за границей и обеспечить себе пассивный доход — читайте в материале, подготовленном специалистами GEOLN.COM.

Хорватия — небольшая европейская страна, расположившаяся вдоль побережья Адриатического моря. Она объединяет средиземноморский регион и Западную Европу, что вкупе с членством в ЕС и НАТО обеспечивает экономике стабильность. Кроме того, в стране процветает туризм, поэтому недвижимость как инвестиция выгодна не только для последующей перепродажи, но и для сдачи в аренду, ведения собственного бизнеса.

Хорватский рынок недвижимости: реалии 2022 года

В Хорватии вложения в недвижимость стали выгодными после 2013 года, когда страна оправилась от кризиса 2008-го. Большая часть покупателей не имеют местного гражданства: в 2021 году доля сделок с участием иностранного капитала составила 75%. Больше всего инвесторов из Германии, Австрии и соседней Словении.

Начало пандемии значительно сократило поток отдыхающих, что повлияло на динамику спроса и предложения. Однако уже в 2021 году туристическая сфера активизировалась, поэтому и количество сделок по недвижимости выросло на 50% в сравнении с предыдущим годом.

В 2022 году положительная динамика продолжилась, хотя цены выросли незначительно. При этом оценить реальный спрос достаточно тяжело, поскольку этот показатель упирается в ограниченный объем хорватской недвижимости.

Это связано с небольшими размерами самой страны, сложной процедурой получения разрешения на строительство, а также большим количеством заповедных зон, где возводить какие-либо объекты запрещено.

Планируя вложение капитала в недвижимость Хорватии, следует учитывать планомерный рост рынка: средняя стоимость квартиры здесь за последний год выросла на 4,1%, а дома — на 7,7%.

Наибольший интерес покупателей традиционно сосредоточен на недвижимости прибрежных районов как наиболее популярных среди туристов. Здесь годовой рост цен составил почти 12%. Все чаще покупатели предпочитают загородные объекты и только после них рассматривают возможность приобретения жилья в крупных городах (Загреб, Сплит, Крапина-Загорье, Пула и т. д.).

Стоимость недвижимости в Хорватии достаточно сильно колеблется. Основные факторы, которые влияют на цену квадратного метра:

• общая площадь;
• близость к морю;
• близость к центру города;
• расположение (город/загород);
• наличие свежего ремонта или реконструкции.

Наиболее дорогой остается недвижимость в пределах 700 м от моря. Если вас интересуют инвестиции в жилье Хорватии, обратите внимание на средние расценки:

• около 100 тыс. евро — компактная однокомнатная квартира или студия;
• около 200 тыс. евро — стандартная двухкомнатная квартира со свежим ремонтом;
• 300–400 тыс. евро — частный дом на берегу моря;
• около 500 тыс. евро — вилла;
• от 600 тыс. евро — вилла на побережье.

При этом за текущий год средняя стоимость каждой категории объектов может вырасти на 5–7%.

Что касается прогнозов на ближайшее будущее, они неоднозначные, поскольку на хорватскую экономику влияют не только внутренние, но и внешнеполитические факторы. Война России против Украины стала причиной неопределенности относительно цен на энергоносители. За счет этого многие европейцы предпочли отдых в бюджетной Хорватии, а не на более дорогих курортах.

Также внешнеполитические обстоятельства подталкивают иностранных инвесторов вложить в недвижимость Хорватии деньги сейчас, чтобы в ближайшие годы иметь удобное место для отпуска на побережье. Поэтому тенденция на рост рынка продолжится. Еще один важный фактор — замена национальной валюты на евро в 2023 году. Это также скажется на уровне цен, поэтому западные аналитики называют 2022 последним годом для действительно выгодной покупки в национальной валюте (куна).

Война негативно отразилась на строительной сфере Хорватии, создав проблемы в цепи поставок необходимых материалов. Однако сами девелоперы уверены, что кризисные явления не пошатнут экономику страны серьезно и даже обеспечат рынку недвижимости новые возможности

Виды инвестиций в недвижимость Хорватии

Чтобы сделать взвешенный выбор, важно разобраться, какие виды инвестиций в недвижимость Хорватии существуют.

• Жилье

Учитывая интенсивность туристического потока, а также ежегодное удорожание недвижимости в Хорватии, жилье для многих зарубежных инвесторов является наиболее привлекательным сегментом. Такое приобретение позволяет зарабатывать на сдаче в аренду или последующей перепродаже объекта. Кроме того, наличие жилой собственной недвижимости станет веским преимуществом, если инвестор в ближайшем будущем собирается получить хорватское ВНЖ и гражданство. Обратите внимание, что участки под застройку (даже совсем небольшие), как и сельхозугодья, иностранцы приобретать не могут.

• Коммерческая недвижимость

Также достаточно популярны инвестиции в объекты недвижимости Хорватии, которые относятся к разряду коммерческих площадей. Наиболее выгодно приобретать объекты, которые относятся к логистической, складской, торговой инфраструктуре. Этот сегмент коммерческой недвижимости не страдает от кризиса, спровоцированного войной. Кроме того, такие объекты будут востребованы в долгосрочной перспективе из-за популярности интернет-магазинов, международных сервисов доставки.

Обратите внимание, что для любых коммерческих целей (даже для сдачи квартиры в аренду), потребуется регистрация юридического лица на территории Хорватии. Выбирая тип объекта для покупки, стоит произвести расчет индивидуальный расчет окупаемости с учетом актуального спроса и текущих тенденций.

В какой рынок недвижимости инвестировать

Определившись, как инвестировать в недвижимость Хорватии, стоит подумать над тем, куда именно вкладывать деньги. Все представленные на рынке объекты можно разделить на первичные и вторичные. Какой вариант оптимальный, зависит от вашего бюджета, инвестиционной стратегии и других факторов. Оценить ключевые особенности поможет наше сравнение.

Первичная недвижимость Хорватии

Иностранные покупатели в большинстве случаев начинают поиски «первички», которая уже сдана в эксплуатацию или находится в процессе получения такого разрешения. С одной стороны, это проверенный способ обезопасить себя от покупки долгостроя, с другой — в Хорватии нарваться на недобросовестного застройщика трудно. Добавьте сюда высокий покупательский спрос, неуклонно растущую стоимость квадратного метра и получите совершенно иную стратегию поиска объектов.

Все больше иностранцев обращают внимание на инвестиции в строящуюся недвижимость Хорватии. Покупка на этапе котлована на 20-30% выгоднее, чем сразу после сдачи новостройки. Если вы не спешите продавать квартиру, ее ежегодное удорожание гарантировано.

Вторичная недвижимость Хорватии

Вторичный рынок в этой стране гораздо более обширный, чем первичный, поэтому найти объект с оптимальным расположением по привлекательной цене гораздо проще именно среди «вторички». Если изначальный бюджет на покупку небольшой, можно выбрать объект с добавленной стоимостью — за последний год львиная доля сделок пришлась именно на такие варианты. По сути, речь идет про инвестирование во вторичную недвижимость Хорватии, которая нуждается в ремонте или реконструкции.

Это объекты наиболее низкой ценовой категории. Однако за счет ремонта инвестор очень быстро может повысить рыночную стоимость недвижимости для ее последующей перепродажи. Новая цена не только окупит вложения, но и обеспечит доходность на уровне 12–20%. Этот вариант подходит тем, кто предпочитает перепродавать жилье, коммерческие помещения спустя 1–2 года после приобретения.

Что же выбрать: вторичка или новострой?

В качестве резюме отметим, что новостройки на этапе котлована, а также вторичные объекты с добавленной стоимостью чаще всего покупают для перепродажи, введенные в эксплуатацию объекты и обычную «вторичку» — для сдачи в аренду. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать, решаясь на инвестирование в недвижимость за рубежом. Однако, покупка как на первичном, так и на вторичном рынке может быть очень выгодной в перспективе.

Преимущества инвестиций в недвижимость Хорватии

Эта курортная страна остается лакомым кусочком для европейских инвесторов, что само по себе говорит о надежности вложений. Рассмотрим основные плюсы инвестиций в недвижимость Хорватии.

1. Стабильная экономика. Хотя внешние геополитические события влияют на инфляцию, спрос и предложение внутри страны, говорить о серьезном или долгосрочном кризисе не приходится.
2. Высокое качество жилья. Ограниченное количество территории для застройки и строгий контроль девелоперов не позволяют возводить «бросовые» объекты.
3. Достаточно простая процедура покупки. Практически все действия по покупке выбранного объекта может провести уполномоченный посредник. При оплате банк не потребует информацию о происхождении средств.
4. Удобное расположение. Нередко инвестирование в квартиры в Хорватии выбирают, потому что недостатка в потенциальных арендаторах нет: в стране 7 международных аэропортов, а рейсы в целый ряд крупных европейских городов длятся не более 2 часов.
5. Активное развитие туризма. Власти страны стремятся привлекать отдыхающих круглый год за счет комфортабельных курортов, большого выбора развлечений, международных мероприятий.
6. Отсутствие дополнительных налогов. Собственнику не придется платить ежегодный сбор за землю и расположенную на ней постройку, как в большинстве других европейских стран. Здесь достаточно внести единоразовую пошлину за переоформление права собственности (не более 3–4% от стоимости объекта), чтобы получить недвижимость в безраздельное владение.

Недостатки инвестиций в недвижимость Хорватии

Хотя эта страна выглядит как райский уголок, перед покупкой необходимо тщательно взвешивать плюсы и минусы инвестиций в недвижимость. Рассмотрим основные недостатки.

• Ограничения для покупателей. Граждане Украины, Беларуси, России могут покупать недвижимость как физические лица, но только для собственного проживания. С другой стороны, оформление компании в Хорватии стоит недорого (около 4 тыс. евро регистрация, около 200 евро ежемесячное содержание), она может не осуществлять никакой деятельности. Зато с получением статуса юридического лица, можно будет купить как жилье, так и коммерческий объект, получать доход от сдачи в аренду, оформить ипотеку и т.д.
• Разрешение от Минюста. Такая бумага необходима, только если покупателем выступает физическое лицо. Разрешение является формальностью, но его может потребоваться ждать до 3–6 месяцев.
• Купальный сезон относительно короткий. Это требует внимания к выбору недвижимости — лучше приобретать объекты, которые можно будет сдавать не только тем, кто приехал понежиться на пляже.
• Отсутствует автоматическое получение ПМЖ/ВНЖ. Сама по себе покупка недвижимости в этой стране не ускоряет натурализацию, но является веским преимуществом.

Заключение

Национальный рынок недвижимости Хорватии в 2022 году переживает подъем, несмотря на международные геополитические процессы. Более того, именно сейчас имеется окно для наиболее выгодных инвестиций — введение евро в оборот в 2023 году поднимет цены. Для иностранных инвесторов имеются некоторые ограничения, однако потенциальная выгода от покупки жилья или коммерческих площадей в этой стране остается высокой. Практически каждый представленный на рынке объект обладает определенными преимуществами, поэтому конкретный выбор определяет бюджет и цели инвестирования в недвижимость.

Эксперты GEOLN.COM готовы оказать помощь в выборе лучшего объекта с учетом персональной стратегии клиента. При этом заранее просчитывается доходность, скорость окупаемости новой собственности, возможность ведения арендного или другого бизнеса. Дополнительно клиентам доступна услуга юридического сопровождения сделки и законное представительство для подписания документов купли-продажи без присутствия покупателя. Все это делает сотрудничество с GEOLN.COM действительно выгодным, надежным, а именно это главное при инвестировании денег в недвижимость за границей.