Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları.

yayınlanmış 24/08/2022

2022'de Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımı ne kadar karlıdır? Yurtdışına para yatırıp pasif gelir nasıl korunur - hakkında GEOLN.COM uzmanları tarafından hazırlanan materyali okuyun.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 1

Hırvatistan, Adriyatik kıyılarında yer alan küçük bir Avrupa ülkesidir. Akdeniz bölgesini Batı Avrupa'yı ile birleştiriyor, ayrıca AB ve NATO üyeliği olması ekonomiye istikrar sağlamaktadır. Aynı zamanda ülkede turizm gelişmektedir, dolayısıyla bir yatırım - gayrimenkul yalnızca yeniden satış için değil, aynı zamanda kiralamak, işletmek için de faydalıdır.

Gayrimenkul piyasası Hırvatistan’da: 2022'nin gerçekleri

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımı, ülkenin 2008 krizinden çıktığı 2013'ten sonra kârlı hale gelmişti. Alıcıların çoğunun yerel vatandaş değildir: 2021'de yabancı sermayenin katılımıyla yapılan işlemlerin payı% 75 idi. Yatırımcıların çoğu Almanya, Avusturya ve komşu Slovenya'dan gelmişti.

Pandeminin başlaması, arz ve talep dinamiklerini etkileyen turist akışını önemli ölçüde azalttı. Ancak 2021'de turizm sektörü yoğunlaştı, bu nedenle gayrimenkul işlem sayısı bir önceki yıla göre %50 arttı.

2022'de fiyatlar biraz yükselmeye rağmen olumlu dinamikler devam etti. Aynı zamanda, bu gösterge sınırlı Hırvat gayrimenkul hacmine dayandığından, gerçek talebi değerlendirmek oldukça zordur.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 2

Nedeni, ülkenin küçük olması, inşaat ruhsatı almak için karmaşık prosedür ve herhangi bir nesne inşa etmenin yasak olduğu çok sayıda korunan alandan kaynaklanmaktadır.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımı yapmayı planlarken, pazarın sistematik büyümesini hesaba katmak gerekir: burada bir dairenin ortalama maliyeti geçen yıla göre %4,1 ve evler ise %7,7 arttı.

Alıcıların en büyük ilgisi, geleneksel olarak turistler arasında en popüler olan kıyı bölgelerindeki gayrimenkullere odaklanmaktadır. Burada yıllık fiyat artışı neredeyse %12 oldu. Aynı zamanda alıcılar banliyö mülklerini tercih ediyorlar ve ancak ardından büyük şehirlerde (Zagreb, Split, Krapina-Zagorje, Pula, vb.) konut edinme olasılığını düşünüyorlar.

Hırvatistan'da gayrimenkul maliyeti oldukça dalgalanıyor. Metrekare fiyatına etki eden başlıca faktörler:

  • Toplam alanı;
  • Denize yakınlık;
  • Şehir merkezine yakınlık;
  • Konum (şehir / kırsal);
  • Tadilat veya yeniden yapılanmanın varlığı.

En pahalı mülk, denize 700 m mesafede olanlardır. Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımı yapmak ile ilgileniyorsanız, ortalama fiyatlara dikkat edin:

  • yaklaşık 100 bin avro - kompakt tek odalı bir daire veya stüdyo;
  • yaklaşık 200 bin avro - yeni tadilatlı standart iki odalı bir daire;
  • 300-400 bin avro - deniz kıyısında özel bir ev;
  • yaklaşık 500 bin avro - bir villa;
  • 600 bin avro - sahildeki villa.

Aynı zamanda, cari yıl için, her nesne kategorisinin ortalama maliyeti %5-7 oranında artabilir.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 3

Yakın geleceğe ilişkin tahminlere gelince, belirsizdir, çünkü Hırvat ekonomisi sadece iç değil, aynı zamanda dış politika faktörlerinden de etkilenmektedir. Rusya'nın Ukrayna'ya karşı savaşı, enerji fiyatlarında belirsizliğe neden oldu. Dolayısıyıla, turistler daha pahalı tatil yerlerinde değil, bütçe Hırvatistan'da tatil yapmayı tercih ettiler.

Ayrıca, dış politika koşulları, önümüzdeki yıllarda sahilde rahat bir tatil yeri bulabilmek için yabancı yatırımcıları Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımı şimdi yapmaya itiyor. Dolayısıyla piyasadaki yükseliş trendi devam edecek. Bir diğer önemli faktör, 2023'te ulusal para biriminin euro ile değiştirilmesidir. Bu aynı zamanda fiyat seviyesini de etkileyecek, bu yüzden Batılı analistler geçen yıl 2022'yi ulusal para biriminde (kuna) gerçekten karlı bir satın alma için çağırıyorlar.

Savaşın Hırvatistan'daki inşaat sektörü üzerinde olumsuz etkisi oldu ve gerekli malzemelerin tedarik zincirinde sorunlar yarattı. Bununla birlikte, geliştiricilerin kendileri, krizin ülke ekonomisini ciddi şekilde sarsmayacağından ve hatta emlak piyasasına yeni fırsatlar sunmayacağından eminler.

Gayrimenkul yatırım türleri Hırvatistan’da

Seçim yapmak için Hırvatistan'da ne tür gayrimenkul yatırımlarının bulunduğunu anlamak önemlidir.

  • Konut

Turist akışının yoğunluğu, Hırvatistan'daki gayrimenkulün fiyatların artması göz önüne alındığında, birçok yabancı yatırımcı için konut en enteresan segmenttir. Böyle bir satın alma, bir nesneyi kiralayarak veya yeniden satarak para kazanmanıza olanak tanır. Ayrıca, yatırımcı bir Hırvat oturma izni ve vatandaşlık alacaksa, konut amaçlı gayrimenkulün varlığı önemli bir avantaj olacaktır. Lütfen, inşaat arazilerinin (çok küçük olanlar bile) ve ayrıca tarım arazilerinin yabancılar tarafından alınamayacağını unutmayın.

  • Ticari gayrimenkul

Ayrıca, ticari alanlar olarak sınıflandırılan Hırvatistan'daki gayrimenkul yatırımları da oldukça popülerdir. Lojistik, depo, ticaret altyapısı ile ilgili nesneleri elde etmek en karlı olanıdır. Ticari gayrimenkulün bu kesimi, savaşın yol açtığı krizden etkilenmiyor. Ayrıca, çevrimiçi mağazaların ve uluslararası teslimat hizmetlerinin popülaritesi nedeniyle bu tür nesneler uzun vadede talep görecektir.

Herhangi bir ticari amaç için (bir daire kiralamak için bile), Hırvatistan'da bir tüzel kişilik kaydının gerekli olduğunu lütfen unutmayın. Satın alınacak nesnenin türünü seçerken, mevcut talebi ve mevcut eğilimleri dikkate alarak bireysel bir geri ödeme hesaplaması yapmaya değer.

Yatırım hangi gayrimenkul piyasasına yapılmalı

Hırvatistan'da gayrimenkule nasıl yatırım yapacağınıza karar verdikten sonra, paranızı tam olarak nereye yatıracağınızı düşünmelisiniz. Piyasadaki tüm nesneler birincil ve ikincil olarak ayrılabilir. Hangi seçeneğin en iyi olduğu bütçenize, yatırım stratejisine ve diğer faktörlere bağlıdır. Karşılaştırmamız, temel özellikleri değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Hırvatistan'da birincil gayrimenkul

Yabancı alıcılar, halihazırda faaliyete geçmiş veya böyle bir izin alma sürecinde olan “birincil” gayrimenkul aramaya başlarlar. Bir yandan, bu kendinizi uzun vadeli inşaat satın almaktan korumanın kanıtlanmış bir yoludur, diğer yandan Hırvatistan'da vicdansız bir geliştiriciyle karşılaşmak zordur. Yüksek tüketici talebi, metrekare başına sürekli artan maliyeti düşününce gayrimenkul bulmak için tamamen farklı bir strateji elde edeceksiniz.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 4

Yabancılar giderek daha fazla, Hırvatistan'da inşaat halindeki gayrimenkul yatırımlarına dikkat ediyor. Kazma aşamasında satın almak, yeni bir binanın işletmeye alınmasından % 20-30 daha karlıdır. Bir daire satmak için aceleniz yoksa, yıllık değeri garantilidir.

Hırvatistan'da ikincil gayrimenkul

Bu ülkedeki ikincil pazar, birincil pazardan çok daha kapsamlıdır, bu nedenle "ikincil" arasında cazip bir fiyata en uygun konuma sahip bir nesne bulmak çok daha kolaydır. Satın alma için bütçe küçükse, katma değeri olan bir nesne seçebilirsiniz - geçen yıl boyunca, işlem payı bu seçeneklere düştü. Konu Hırvatistan'da onarım veya yenilemesine ihtiyacı olan mülküne yatırım yapmaktan bahsediyoruz.

Bunlar en düşük fiyat kategorisinin nesneleridir. Bununla birlikte, onarım nedeniyle yatırımcı, yeniden satışı için mülkün piyasa değerini çok hızlı bir şekilde artırabilir. Yeni fiyat sadece yatırımın karşılığını vermekle kalmayacak, aynı zamanda %12-20 getiri sağlayacaktır. Bu seçenek, satın aldıktan 1-2 yıl sonra konut, ticari bina satmayı tercih edenler için uygundur.

Hangisini seçelim: ikincil mi yoksa yeni inşaat binalar mı?

Gayrimenkul türü  AvantajlarKusurlar
  1. 1. Yeni inşaat binalar
  1. Mükemmel inşaat kalitesi.
  2. En yüksek likidite.
  3. Kaı aşamasında satın alırken ek tasarruf.
  1. "İkincil" ile karşılaştırıldığında daha yüksek maliyet.
  2. Her zaman en iyi yer olmaması.
  1. Ikincil gayrimenkul
  1. Geniş daire ve ticari alan seçenekleri .
  2. Yer seçmek daha kolaydır (denize veya şehir merkezine yakın).
  3. Onarım olan mülk satın alarak tasarruf etme fırsatı.
  1. Tüm alıcılar onarım yapmak istemez.
  2. Nesnenin yasal olarak önceki sahibi tarafından inşa edilip edilmediğini kontrol etmek önemlidir (izinsiz inşaata karşı koruma).

Özet olarak, kazı aşamasındaki yeni binaları ve katma değeri olan ikincil nesneleri çoğunlukla yeniden satış için satın alındığını not ediyoruz, devreye alınan tesisler ve "ikincil" gayrimenkuller ise - kiralamak için. Her seçeneğin kendine özgü avantaj ve dezavantajları vardır ve yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapmaya karar verirken dikkate alınması gerekir. Ancak hem birincil hem de ikincil piyasadan satın almak uzun vadede çok karlı olabilir.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 5

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının faydaları

Bu tatil beldesi olan ülke, kendi içinde yatırımların güvenilirliğinden bahseden Avrupalı yatırımcılar için lezzetli bir lokma olmaya devam ediyor. Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının temel avantajları:

  1. İstikrarlı ekonomi. Dış jeopolitik olaylar enflasyonu, iç talebi ve arzı etkilese de ciddi veya uzun vadeli bir krizden bahsetmeye gerek yok.
  2. Yüksek kaliteli konut. İnşaatlar için sınırlı miktarda arazi ve geliştiricilerin sıkı kontrolü, "önemsiz" nesnelerin inşasına izin verilmemesi.
  3. Oldukça basit satın alma süreci. Seçilen nesnenin satın alınmasına yönelik tüm işlemler yetkili bir aracı tarafından gerçekleştirilebilir. Ödeme yaparken, banka fonların kaynağı hakkında bilgi istemeyecektir.
  4. Uygun bölge. Çoğu zaman, Hırvatistan'da daire yatırımı, potansiyel kiracı sıkıntısı olmadığı için seçilir: ülkede 7 uluslararası havaalanı vardır ve bir dizi büyük Avrupa şehrine uçuşlar 2 saatten fazla sürmez.
  5. Turizmin aktif gelişimi. Ülkenin yetkilileri, konforlu tatil köyleri, geniş bir eğlence yelpazesi ve uluslararası etkinlikler aracılığıyla tüm yıl boyunca turist çekmeye çalışmaktadır.
  6. Ek vergisinin olmaması. Çoğu Avrupa ülkesinde olduğu gibi mal sahibi arazi ve üzerinde bulunan bina için yıllık bir ücret ödemek zorunda değildir. Burda (nesnenin değerinin %3-4'ünden fazla olmayan) mülkiyeti bölünmemiş olarak almak için mülkiyet kaydı için bir kerelik bir ücret ödemesi yeterlidir.

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının olumlu ve olumsuz olanları. — GEOLN.COM'da uzman tavsiyesi ve gayrimenkul incelemeleri. Fotoğraf 6

Hırvatistan'da gayrimenkul yatırımının dezavantajları

Bu ülke bir cennet parçası gibi görünse de, satın almadan önce gayrimenkul yatırımının artılarını ve eksilerini dikkatlice tartmanız gerekir. Dezavantajlar bunlardır:

  • Alıcı Kısıtlamaları. Ukrayna, Belarus ve Rusya vatandaşları, bireysel olarak, yalnızca kendi yaşam için gayrimenkul satın alabilirler. Öte yandan, Hırvatistan'da bir şirketin tescili ucuzdur (kayıt için yaklaşık 4 bin avro, aylık bakım için yaklaşık 200 avro), herhangi bir faaliyette bulunmayabilir. Ancak tüzel kişilik statüsünün alınmasıyla hem konut hem de ticari tesis satın almak, kira geliri almak, ipotek başvurusu yapmak vb. mumkundur.
  • Adalet Bakanlığından izin alınması. Bu tür kağıt yalnızca alıcı bir bireysel kişiyse gereklidir. İzin bir formalitedir, ancak alınması 3-6 ayı sürebilir.
  • Yüzme sezonu kısadır. Bu, gayrimenkul seçimine dikkat etmeyi gerektirir - kiralanabilecek nesneleri satın almak sadece sahile dinlenmek için gelenler için alınmamalı.
  • Daimi ikamet / oturma izninin otomatik alınması yoktur. Bu ülkede mülk satın almak vatandaşlığa geçişi hızlandıramaz, ancak önemli bir avantajdır.

Sonuç

Hırvatistan ulusal gayrimenkul piyasası, uluslararası jeopolitik süreçlere rağmen 2022'de yükselişte. Şu anda en karlı yatırımlar için tam zamanıdır - 2023'te para birimin euro'ye donuşturma fiyatları artıracaktır. Yabancı yatırımcılar için bazı kısıtlamalar var, ancak bu ülkede bir ev veya ticari alan satın almanın potansiyel faydası yüksek olmaya devam ediyor. Piyasadaki neredeyse her nesnenin belirli avantajları vardır, bu nedenle belirli bir seçim, gayrimenkul yatırımının bütçesini ve hedeflerini belirler.

GEOLN.COM uzmanları, müşterinin kişisel stratejisini dikkate alarak en iyi nesneyi seçmeye yardımcı olmaya hazırdır. Aynı zamanda, karlılık, yeni mülkün getiri oranı, kiralama veya başka bir iş yapma olasılığı önceden hesaplanır. Ayrıca, işlem için hukuki destek ve alıcının mevcudiyeti olmadan satın alma belgelerinin imzalanması için yasal temsil hizmetine erişebilir. Bütün bunlar, GEOLN.COM ile işbirliğini gerçekten karlı, güvenilir kılmaktadır, bu yurt dışındaki gayrimenkullere para yatırırken önemlidir.

Diana Kabakci

Gürcistan emlak piyasasının önde gelen uzmanı
Eğitim: MBA, Yüksek Ekonomi
Küre: Emlak / Yatırımlar / Avukat
Yapılan istişareler: 250
Ülkeler konusunda uzman: Kıbrıs, Gürcistan, Kazakistan, Polonya
Bilinen diller: rusça / gürcüce / ingilizce / türkçe
Deneyim: daha 15 yılda
Uzman yayınlar: 681