საზღვაო ხაზზე მდებარე საცხოვრებელი კომპლექსი

ინფორმაცია

მოსახლეობის კომპლექსის მშენებლობის პროექტი ზღვის პირას საქართველოში (ბუკნარი)

1. პროექტის ზოგადი ინფორმაცია

ამ საინვესტიციო მემორანდუმი მომზადებულია პოტენციური ინვესტორისთვის სტრუქტურირებული ინფორმაციის მიწოდების მიზნით, რომელიც ეხება საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობის პროექტს ბუკნარის კურორტულ ზონაში, აჭარაში, საქართველოში.

პროექტი ხორციელდება განვითარების ფორმატში, შემდგომ საცხოვრებელი ბინების გაყიდვით. დოკუმენტი носит информационный характер და предназначен для предварительной оценки инвестиционной целесообразности проекта.

2. პროექტის აღწერა

პროექტის ტიპი: საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობა

სართულიანობა: 12 სართული

ფორმატი: საცხოვრებელი ბინები

მთავარი მახასიათებელი: 100% ბინები პირდაპირი ზღვის ხედით

ზღვისგან დაშორება: ~200 მეტრი

პროექტი ორიენტირებულია კერძო მყიდველებზე და ინვესტორებზე, მათ შორის უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე. პროექტის ფარგლებში ქირავნობის მოდელი არ განიხილება.

3. ლოკაცია

ბუკნარი, აჭარა, საქართველო (ბათუმსა და ქობულეთს შორის)

ლოკაცია ხასიათდება კურორტული ინფრასტრუქტურის აქტიური განვითარებით, ზღვის პირას მიწის ნაკვეთების შეზღუდული შეთავაზებით და ზღვის ხედით საცხოვრებელზე მდგრადი მოთხოვნით. ფასების ზრდა ბათუმში ქმნის დამატებით მოთხოვნას ახლომდებარე დასახლებებში.

4. მიწის ნაკვეთი

ნაკვეთის ფართობი: 1 216 მ²

მიმდინარე სტატუსი: სოფლის მეურნეობის დანიშნულება

გეგმიური სტატუსი: არასოფლად გამოყენების დანიშნულება (მშენებლობისთვის)

მაქსიმალური გასაყიდი საცხოვრებელი ფართი: 8 512 მ²

ნაკვეთის მფლობელი: ფიზიკური პირი, მშენებლობის კომპანიის მფლობელი — პროექტის დეველოპერი.

მიწის ნაკვეთზე შეზღუდვები, სესხები და სერვიტუტები არ არსებობს.

პირველი ეტაპის ფინანსირების პირობების შესრულების შემდეგ, მიწის ნაკვეთი გადაეცემა ინვესტორის საკუთრებაში (100%).

5. დეველოპერი და მშენებელი

პროექტი ხორციელდება არსებული მშენებლობის კომპანიის მიერ, რომელიც ბაზარზე 11 წელზე მეტი ხნის გამოცდილებით მუშაობს.

კომპანიის გამოცდილება:

9 დასრულებული და ექსპლუატაციაში გაწვდილი ობიექტი

მშენებლობის სრული ციკლი საკუთარი ძალებით

მშენებელი და გენერალური კონტრაქტორი — ერთი და იგივე კომპანია.

6. ნებართვის დოკუმენტაცია

პროექტის განხორციელებისთვის გათვალისწინებულია შემდეგი ეტაპები:

არქიტექტურული პროექტის разработка;

მიწის ნაკვეთის გადაყვანა არასოფლად გამოყენების დანიშნულებაში;

მშენებლობის ნებართვის მიღება;

ნებართვის დოკუმენტაციის რეგისტრაცია.

პროცედურების გავლენის ვადა: 3–4 თვე

საერთო ღირებულება: 380 000 USD (მათ შორის პროექტირება, სახელმწიფო გადასახადები და თანმხლები მომსახურება).

7. საინვესტიციო სტრუქტურა

ინვესტორის მონაწილეობა — საინვესტიციო ხელშეკრულება.

საწყის ეტაპზე იგეგმება ერთი ინვესტორის ჩართვა.

ფინანსირების ეტაპები:

ეტაპი 1 — მომზადებითი (0–4 თვე):

პროექტირების და ნებართვის ნაწილის ფინანსირება;

ინვესტიციის მოცულობა: 380 000 USD.

ეტაპი 2 — მშენებლობა (5–24 თვე):

მშენებლობის სამუშაოების ფინანსირება;

ფინანსირება ხორციელდება დამტკიცებული ბიუჯეტის მიხედვით.

პროექტის ჰორიზონტი: 24–30 თვე.

8. პროექტის კონტროლი და მართვა

ყველა საინვესტიციო თანხა გადის ესკრო-ანგარიშებზე;

ფულადი სახსრების გამოყენება შეზღუდულია დამტკიცებული ბიუჯეტის ფარგლებში;

ტექნიკური ზედამხედველობა ხორციელდება დამოუკიდებელი მხარის მიერ;

დეველოპერი იღებს ოპერაციული გადაწყვეტილებებს დამტკიცებული ბიუჯეტის ფარგლებში;

დეველოპერის პირადი გარანტიები განიხილება ინდივიდუალურად მოლაპარაკებების დროს.

9. გაყიდვების კონცეფცია

ბინების გაყიდვები იწყება შენობის ყუთის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, პროექტის სრული ფინანსირების პირობებში.

გაყიდვის ფასი:

საშუალო ფასი — 1 500 USD / მ²;

ფასი ფორმირდება კონსერვატიულად და შეესაბამება ბაზრის დიაპაზონის ქვედა საზღვარს.

გაყიდვა ხორციელდება უძრავი ქონების სააგენტოების და პირდაპირი გაყიდვების ჩართვით.

10. პროექტის ფინანსური მოდელი

10.1 შემოსავალი

გაყიდვადი საცხოვრებელი ფართი: 8 512 მ²

საშუალო გაყიდვის ფასი: 1 500 USD / მ²

წინასწარ განსაზღვრული შემოსავალი: 12 768 000 USD

10.2 ხარჯები (ბაზური)

პროექტირება და ნებართვები: 380 000 USD

მშენებლობა (დაახლოებით): 4 681 600 USD

მარკეტინგი: 200 000 USD

აგენტების კომისია (5%): მაქსიმუმ 638 400 USD

გადასახადები (18%): 2 298 240 USD

ბაზური ხარჯები: 8 198 240 USD

10.3 არაპროგნოზირებული ხარჯების რეზერვი

10% ბაზური ხარჯებიდან: 819 824 USD

10.4 პროექტის საერთო ბიუჯეტი

საერთო ინვესტიციები: 9 018 064 USD

11. ფინანსური შედეგი

შემოსავალი: 12 768 000 USD

საერთო ხარჯები: 9 018 064 USD

პროექტის წმინდა მოგება: 3 749 936 USD

12. მოგების განაწილება

ინვესტორი: 80% წმინდა მოგების

დეველოპერი: 20% წმინდა მოგების

წმინდა მოგება ინვესტორისთვის: 2 999 949 USD

ინვესტიციის დაბრუნება ხორციელდება კომბინირებულად — გაყიდვების პროცესში და პროექტის დასრულების შემდეგ.

თუ ნაწილობრივ ბინების გაყიდვა არ მოხდება, პროექტის ვადები გაგრძელდება რეალიზაციის დასრულებამდე.

13. საინვესტიციო მაჩვენებლები

რეალიზაციის ვადა: 24–30 თვე

ინვესტორის ROI: ~33%

ინვესტორის IRR: 22–24% წლიურად

ანგარიშები შესრულებულია გადასახადების, აგენტების კომისიების და არაპროგნოზირებული ხარჯების რეზერვის გათვალისწინებით.

14. პროექტის რისკები და მართვის ზომები

მთავარი რისკები:

ნებართვის პროცედურების დაგვიანება;

მშენებლობის თვითღირებულების ზრდა;

გაყიდვების ტემპების შენელება.

რისკების მართვის მექანიზმები:

10% რეზერვი ბიუჯეტში;

ეტაპობრივი ფინანსირება;

კონტროლი ესკრო-ანგარიშების საშუალებით;

მიწის ნაკვეთის და ბინების სახით სესხი;

დეველოპერის გამოცდილება.

15. დასკვნა

პროექტი წარმოადგენს სტრუქტურირებული დეველოპერული ინვესტიციას აჭარის სანაპირო ზონაში, გამჭვირვალე მართვის მოდელით, ინვესტორის ინტერესების უზრუნველყოფით და კონსერვატიული ფინანსური მოდელით.

პროექტი გათვლილია კერძო ინვესტორისთვის, რომელიც ორიენტირებულია კაპიტალის შენარჩუნებაზე და სტაბილური შემოსავლის მიღებაზე საშუალოვადიან პერსპექტივაში.

შეტყობინების მფლობელს