Kompleks mieszkalny na pierwszej linii brzegowej w Kobuleti

Informacja

Projekt budowy kompleksu mieszkalnego nad morzem w Gruzji (Buknari)

1. Informacje ogólne o projekcie

Niniejszy memorandum inwestycyjne zostało przygotowane w celu dostarczenia potencjalnemu inwestorowi usystematyzowanych informacji o projekcie budowy kompleksu mieszkalnego w strefie wypoczynkowej Buknari, Adżaria, Gruzja.

Projekt realizowany jest w formacie deweloperskim z późniejszą sprzedażą mieszkań. Dokument ma charakter informacyjny i jest przeznaczony do wstępnej oceny opłacalności inwestycyjnej projektu.

2. Opis projektu

Typ projektu: budowa kompleksu mieszkalnego

Liczba pięter: 12 pięter

Format: mieszkania

Kluczowa cecha: 100% mieszkań z bezpośrednim widokiem na morze

Odległość od morza: ~200 metrów

Projekt skierowany jest do prywatnych nabywców i inwestorów, w tym obywateli zagranicznych. Model wynajmu w ramach projektu nie jest rozważany.

3. Lokalizacja

Buknari, Adżaria, Gruzja (między Batumi a Kobuleti)

Lokalizacja charakteryzuje się aktywnym rozwojem infrastruktury turystycznej, ograniczoną ofertą działek nad morzem oraz stabilnym popytem na mieszkania z widokiem na morze. Wzrost cen w Batumi generuje dodatkowy popyt w pobliskich miejscowościach.

4. Działka

Powierzchnia działki: 1 216 m²

Aktualny status: przeznaczenie rolnicze

Planowany status: przeznaczenie nierolnicze (pod zabudowę)

Maksymalna sprzedawana powierzchnia mieszkalna: 8 512 m²

Właściciel działki: osoba fizyczna, właściciel firmy budowlanej — dewelopera projektu.

Obciążenia, hipoteki i służebności na działce są nieobecne.

Po spełnieniu warunków pierwszego etapu finansowania działka zostanie przekształcona na własność inwestora (100%).

5. Deweloper i wykonawca

Projekt realizowany jest przez istniejącą firmę budowlaną z ponad 11-letnim doświadczeniem na rynku.

Doświadczenie firmy:

9 zakończonych i oddanych do użytku obiektów

pełny cykl budowy własnymi siłami

Wykonawca i generalny wykonawca to ta sama firma.

6. Dokumentacja pozwolenia

Dla realizacji projektu przewidziane są następujące etapy:

opracowanie projektu architektonicznego;

zmiana przeznaczenia działki na nierolnicze;

uzyskanie pozwolenia na budowę;

rejestracja dokumentacji pozwolenia.

Czas trwania procedur: 3–4 miesiące

Całkowity koszt: 380 000 USD (w tym projektowanie, opłaty państwowe i obsługa).

7. Struktura inwestycji

Forma udziału inwestora — umowa inwestycyjna.

Na początkowym etapie przewiduje się zaangażowanie jednego inwestora.

Etapy finansowania:

Etap 1 — Przygotowawczy (0–4 miesiąc):

finansowanie projektowania i części pozwolenia;

kwota inwestycji: 380 000 USD.

Etap 2 — Budowa (5–24 miesiąc):

finansowanie prac budowlanych;

finansowanie odbywa się zgodnie z zatwierdzonym budżetem.

Horyzont projektu: 24–30 miesięcy.

8. Kontrola i zarządzanie projektem

Wszystkie środki inwestycyjne przechodzą przez konta escrow;

wykorzystanie środków jest ograniczone do ram zatwierdzonego budżetu;

nadzór techniczny sprawowany jest przez niezależną stronę;

deweloper podejmuje decyzje operacyjne w ramach zatwierdzonego budżetu;

osobiste gwarancje dewelopera są omawiane indywidualnie podczas negocjacji.

9. Koncepcja sprzedaży

Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się po zakończeniu budowy budynku pod warunkiem pełnego finansowania projektu.

Cena sprzedaży:

średnia cena — 1 500 USD / m²;

cena została ustalona konserwatywnie i odpowiada dolnej granicy rynku.

Realizacja odbywa się z udziałem agencji nieruchomości oraz sprzedaży bezpośredniej.

10. Model finansowy projektu

10.1 Przychody

Sprzedawana powierzchnia mieszkalna: 8 512 m²

Średnia cena sprzedaży: 1 500 USD / m²

Prognozowane przychody: 12 768 000 USD

10.2 Koszty (podstawowe)

Projektowanie i pozwolenia: 380 000 USD

Budowa (orientacyjnie): 4 681 600 USD

Marketing: 200 000 USD

Prowizje dla agencji (5%): max 638 400 USD

Podatki (18%): 2 298 240 USD

Podstawowe koszty: 8 198 240 USD

10.3 Rezerwa na nieprzewidziane wydatki

10% podstawowych kosztów: 819 824 USD

10.4 Całkowity budżet projektu

Całkowite inwestycje: 9 018 064 USD

11. Wynik finansowy

Przychody: 12 768 000 USD

Całkowite koszty: 9 018 064 USD

Czysty zysk projektu: 3 749 936 USD

12. Podział zysku

Inwestor: 80% czystego zysku

Deweloper: 20% czystego zysku

Czysty zysk inwestora: 2 999 949 USD

Zwrot inwestycji odbywa się w sposób mieszany — w miarę sprzedaży i po zakończeniu projektu.

W przypadku niesprzedania części mieszkań terminy projektu są przedłużane do zakończenia realizacji.

13. Wskaźniki inwestycyjne

Czas realizacji: 24–30 miesięcy

ROI inwestora: ~33%

IRR inwestora: 22–24% rocznie

Obliczenia wykonano z uwzględnieniem podatków, prowizji agencji i rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

14. Ryzyka projektu i środki zarządzania

Główne ryzyka:

opóźnienie w procedurach pozwolenia;

wzrost kosztów budowy;

spowolnienie tempa sprzedaży.

Mechanizmy zarządzania ryzykiem:

rezerwa 10% w budżecie;

finansowanie etapowe;

kontrola przez konta escrow;

zabezpieczenie w postaci działki i mieszkań;

doświadczenie dewelopera.

15. Podsumowanie

Projekt stanowi usystematyzowaną inwestycję deweloperską w strefie nadmorskiej Adżarii z przejrzystym modelem zarządzania, zabezpieczeniem interesów inwestora i konserwatywnym modelem finansowym.

Projekt skierowany jest do prywatnego inwestora, który dąży do zachowania kapitału i uzyskania stabilnego zwrotu w średnim okresie.

Napisz do właściciela