מגורים על קו החוף הראשון

מידע

פרויקט בניית קומפלקס מגורים ליד הים בגיאורגיה (בוקנרי)

1. מידע כללי על הפרויקט

מסמך ההשקעה הנוכחי נערך במטרה לספק למשקיע הפוטנציאלי מידע מובנה על פרויקט בניית קומפלקס מגורים באזור הנופש בוקנרי, אדז'ריה, גיאורגיה.

הפרויקט מתבצע בפורמט פיתוח עם מכירת דירות מגורים לאחר מכן. המסמך נושא אופי אינפורמטיבי ומיועד להערכה מקדמית של הכדאיות ההשקעתית של הפרויקט.

2. תיאור הפרויקט

סוג הפרויקט: בניית קומפלקס מגורים

מספר קומות: 12 קומות

פורמט: דירות מגורים

מאפיין מרכזי: 100% מהדירות עם נוף ישיר לים

מרחק מהים: ~200 מטרים

הפרויקט מיועד לקונים פרטיים ולמשקיעים, כולל אזרחים זרים. מודל השכירות במסגרת הפרויקט אינו נחשב.

3. מיקום

בוקנרי, אדז'ריה, גיאורגיה (בין בטומי לקובולטי)

המיקום מתאפיין בהתפתחות פעילה של תשתיות נופש, בהיצע מוגבל של מגרשים ליד הים ובביקוש יציב לדיור עם נוף לים. עליית המחירים בבטומי יוצרת ביקוש נוסף ביישובים הסמוכים.

4. מגרש

שטח המגרש: 1,216 מ"ר

סטטוס נוכחי: ייעוד חקלאי

סטטוס מתוכנן: ייעוד לא חקלאי (לבנייה)

שטח מגורים מקסימלי שניתן למכירה: 8,512 מ"ר

בעל המגרש: אדם פרטי, בעל חברת הבנייה - המפתח של הפרויקט.

אין חובות, משכנתאות או זכויות שימוש על המגרש.

לאחר ביצוע תנאי השלב הראשון של מימון, המגרש יועבר לבעלות המשקיע (100%).

5. המפתח והבונה

הפרויקט מתבצע על ידי חברת בנייה קיימת עם ניסיון של יותר מ-11 שנים בשוק.

ניסיון החברה:

9 פרויקטים שהושלמו והוכנסו לשימוש

מחזור בנייה מלא בכוחות עצמיים

הבונה והקבלן הכללי - אותה חברה.

6. מסמכי רישוי

למימוש הפרויקט מתוכננים השלבים הבאים:

פיתוח פרויקט אדריכלי;

העברת המגרש לייעוד לא חקלאי;

קבלת היתר בנייה;

רישום מסמכי רישוי.

משך הליך: 3–4 חודשים

עלות כוללת: 380,000 USD (כולל תכנון, תשלומים ממשלתיים וליווי).

7. מבנה ההשקעה

צורת השתתפות המשקיע - הסכם השקעה.

בשלב הראשוני מתוכנן לגייס משקיע אחד.

שלבי המימון:

שלב 1 - הכנה (0–4 חודשים):

מימון תכנון וחלק רישוי;

סכום ההשקעה: 380,000 USD.

שלב 2 - בנייה (5–24 חודשים):

מימון עבודות בנייה;

המימון מתבצע לפי תקציב מאושר.

אופק הפרויקט: 24–30 חודשים.

8. בקרה וניהול הפרויקט

כל הכספים ההשקעתיים עוברים דרך חשבונות נאמנות;

שימוש בכספים מוגבל למסגרת התקציב המאושר;

פיקוח טכני מתבצע על ידי צד עצמאי;

המפתח מקבל החלטות תפעוליות במסגרת התקציב המאושר;

ערבויות אישיות של המפתח נדונות בנפרד במהלך המשא ומתן.

9. קונספט מכירות

מכירת הדירות מתחילה לאחר סיום בניית הקופסה של הבניין בתנאי מימון מלא של הפרויקט.

מחיר מכירה:

מחיר ממוצע - 1,500 USD / מ"ר;

המחיר נקבע בצורה שמרנית ועומד על הגבול התחתון של טווח השוק.

המכירה מתבצעת באמצעות סוכנויות נדל"ן ומכירות ישירות.

10. מודל פיננסי של הפרויקט

10.1 הכנסות

שטח מגורים שנמכר: 8,512 מ"ר

מחיר מכירה ממוצע: 1,500 USD / מ"ר

הכנסות צפויות: 12,768,000 USD

10.2 הוצאות (בסיסיות)

תכנון ורישיונות: 380,000 USD

בנייה (בערך): 4,681,600 USD

שיווק: 200,000 USD

עמלות לסוכנויות (5%): מקסימום 638,400 USD

מיסים (18%): 2,298,240 USD

הוצאות בסיסיות: 8,198,240 USD

10.3 רזרבה להוצאות בלתי צפויות

10% מההוצאות הבסיסיות: 819,824 USD

10.4 תקציב כולל של הפרויקט

השקעות כוללות: 9,018,064 USD

11. תוצאה פיננסית

הכנסות: 12,768,000 USD

הוצאות כוללות: 9,018,064 USD

רווח נקי של הפרויקט: 3,749,936 USD

12. חלוקת רווחים

משקיע: 80% מהרווח הנקי

מפתח: 20% מהרווח הנקי

רווח נקי של המשקיע: 2,999,949 USD

החזר ההשקעות מתבצע בשילוב - עם מכירות ובסיום הפרויקט.

במקרה של אי מכירת חלק מהדירות, מועדי הפרויקט יוארכו עד לסיום המימוש.

13. מדדי השקעה

משך המימוש: 24–30 חודשים

ROI של המשקיע: ~33%

IRR של המשקיע: 22–24% לשנה

החישובים בוצעו תוך התחשבות במיסים, עמלות סוכנויות ורזרבה להוצאות בלתי צפויות.

14. סיכוני הפרויקט ואמצעי ניהול

סיכונים עיקריים:

עיכוב בהליכי רישוי;

עלייה בעלויות הבנייה;

האטת קצב המכירות.

מנגנוני ניהול סיכונים:

רזרבה של 10% בתקציב;

מימון בשלבים;

בקרה דרך חשבונות נאמנות;

משכון במגרש ובדירות;

ניסיון המפתח.

15. סיכום

הפרויקט מהווה השקעה מפתחת מובנית באזור החוף של אדז'ריה עם מודל ניהול שקוף, הבטחת ענייני המשקיע ומודל פיננסי שמרני.

הפרויקט מיועד למשקיע פרטי, המכוון לשמירה על ההון והשגת תשואה יציבה בטווח הבינוני.

Message property owner