Complejo residencial en la primera línea de playa en Kobuleti

Información

Proyecto de construcción de un complejo residencial junto al mar en Georgia (Buknari)

1. Información general sobre el proyecto

Este memorando de inversión ha sido preparado con el objetivo de proporcionar al inversor potencial información estructurada sobre el proyecto de construcción de un complejo residencial en la zona turística de Buknari, Adjara, Georgia.

El proyecto se lleva a cabo en un formato de desarrollo con posterior venta de apartamentos residenciales. El documento tiene carácter informativo y está destinado a una evaluación preliminar de la viabilidad de inversión del proyecto.

2. Descripción del proyecto

Tipo de proyecto: construcción de un complejo residencial

Número de pisos: 12 pisos

Formato: apartamentos residenciales

Característica clave: 100% de los apartamentos con vista directa al mar

Distancia al mar: ~200 metros

El proyecto está orientado a compradores e inversores privados, incluidos ciudadanos extranjeros. No se considera un modelo de alquiler dentro del proyecto.

3. Ubicación

Buknari, Adjara, Georgia (entre Batumi y Kobuleti)

La ubicación se caracteriza por el desarrollo activo de la infraestructura turística, la oferta limitada de terrenos junto al mar y una demanda sostenida de viviendas con vista al mar. El aumento de precios en Batumi genera una demanda adicional en las localidades cercanas.

4. Terreno

Superficie del terreno: 1,216 m²

Estado actual: uso agrícola

Estado planificado: uso no agrícola (para construcción)

Superficie residencial máxima vendible: 8,512 m²

Propietario del terreno: persona física, propietario de la empresa constructora — desarrollador del proyecto.

No hay cargas, hipotecas ni servidumbres sobre el terreno.

Después de cumplir con las condiciones de la primera etapa de financiamiento, el terreno se transferirá a la propiedad del inversor (100%).

5. Desarrollador y constructor

El proyecto es llevado a cabo por una empresa constructora existente con más de 11 años de experiencia en el mercado.

Experiencia de la empresa:

9 proyectos finalizados y puestos en operación

ciclo completo de construcción con recursos propios

El constructor y el contratista general son la misma empresa.

6. Documentación de permisos

Para la implementación del proyecto se prevén las siguientes etapas:

desarrollo del proyecto arquitectónico;

cambio de uso del terreno a no agrícola;

obtención del permiso de construcción;

registro de la documentación de permisos.

Plazo para los procedimientos: 3–4 meses

Costo total: 380,000 USD (incluyendo diseño, pagos estatales y acompañamiento).

7. Estructura de inversión

Forma de participación del inversor — contrato de inversión.

En la etapa inicial se prevé la atracción de un inversor.

Etapas de financiamiento:

Etapa 1 — Preparación (0–4 meses):

financiamiento del diseño y la parte de permisos;

volumen de inversión: 380,000 USD.

Etapa 2 — Construcción (5–24 meses):

financiamiento de los trabajos de construcción;

el financiamiento se realiza según el presupuesto aprobado.

Horizonte del proyecto: 24–30 meses.

8. Control y gestión del proyecto

Todos los fondos de inversión pasan por cuentas de escrow;

el uso de los fondos está limitado a los límites del presupuesto aprobado;

la supervisión técnica es realizada por una parte independiente;

el desarrollador toma decisiones operativas dentro del presupuesto aprobado;

las garantías personales del desarrollador se discuten individualmente durante las negociaciones.

9. Concepto de ventas

Las ventas de apartamentos comienzan después de la finalización de la construcción del edificio, siempre que se haya financiado completamente el proyecto.

Precio de venta:

precio medio — 1,500 USD / m²;

el precio se ha formado de manera conservadora y corresponde al límite inferior del rango de mercado.

La venta se realiza con la participación de agencias inmobiliarias y ventas directas.

10. Modelo financiero del proyecto

10.1 Ingresos

Superficie residencial vendible: 8,512 m²

Precio medio de venta: 1,500 USD / m²

Ingresos proyectados: 12,768,000 USD

10.2 Gastos (básicos)

Diseño y permisos: 380,000 USD

Construcción (aproximadamente): 4,681,600 USD

Marketing: 200,000 USD

Comisiones a agencias (5%): max 638,400 USD

Impuestos (18%): 2,298,240 USD

Costos básicos: 8,198,240 USD

10.3 Reserva para imprevistos

10% de los costos básicos: 819,824 USD

10.4 Presupuesto total del proyecto

Inversiones totales: 9,018,064 USD

11. Resultado financiero

Ingresos: 12,768,000 USD

Costos totales: 9,018,064 USD

Beneficio neto del proyecto: 3,749,936 USD

12. Distribución de beneficios

Inversor: 80% del beneficio neto

Desarrollador: 20% del beneficio neto

Beneficio neto del inversor: 2,999,949 USD

El retorno de la inversión se realiza de manera combinada — a medida que se venden y al finalizar el proyecto.

En caso de no vender parte de los apartamentos, los plazos del proyecto se prorrogan hasta la finalización de la venta.

13. Indicadores de inversión

Plazo de implementación: 24–30 meses

ROI del inversor: ~33%

IRR del inversor: 22–24% anual

Los cálculos se han realizado teniendo en cuenta impuestos, comisiones de agencias y reserva para imprevistos.

14. Riesgos del proyecto y medidas de gestión

Principales riesgos:

retraso en los procedimientos de permisos;

aumento del costo de construcción;

desaceleración en el ritmo de ventas.

Mecanismos de gestión de riesgos:

reserva del 10% en el presupuesto;

financiamiento por etapas;

control a través de cuentas de escrow;

garantía en forma de terreno y apartamentos;

experiencia del desarrollador.

15. Conclusión

El proyecto representa una inversión de desarrollo estructurada en la zona costera de Adjara con un modelo de gestión transparente, asegurando los intereses del inversor y un modelo financiero conservador.

El proyecto está dirigido a un inversor privado, orientado a la preservación del capital y a obtener un rendimiento estable a medio plazo.

Mensaje propietaria