Грузія, що розвивається швидкими темпами, з її приголомшливими курортами, яку в 2019 році відвідали понад дев'ять мільйонів туристів з усього світу, є заслужено популярною країною для інвестування серед іноземців. Грузинські квартири і будинки, офісні та торгові приміщення, готелі - ласий шматочок для покупців, завдяки високому пасивному фінансовому потоку від об'єктів нерухомості (рентабельність) і можливості їх швидкого продажу за близькою до ринкової ціни (ліквідність). Якщо Вас цікавить, як можна припаркувати свої активи в Грузії і які найвигідніші об'єкти вибрати, ознайомтеся з порадами наших експертів.
Інвестування у нерухомість: ситуація на грузинському ринку в 2021 році
До пандемії COVID-19, ситуація на ринку країни була зрозумілою. Успішно розвивалася туристична галузь, що сприяло високому щомісячному доходу власників житла, особливо у столиці і туристичній частині: Батумі та Кобулеті на узбережжі Чорного моря, гірськолижних курортах Годердзі, Гудаурі, Бакуріані, історико-культурному регіоні Кахетії і т.д. Інвестиції в об'єкти нерухомості ставали все більш популярними, завдяки чому вони не впали в ціні.
В кінці березня 2020 року, через пандемію, грузинська влада ввела надзвичайний стан, який не міг не позначитися на ринку нерухомості. Так, у Тбілісі попит на житло значно впав у квітні. Однак, оскільки критичної кількості заражень не було зафіксовано, ситуація почала стабілізуватися в період з травня по листопад. Причому у листопаді, інвестиції у квартири зросли на 3%, ніж за аналогічний період 2019 року, хоча загальна вартість виявилася меншою на 8%. Справа в тому, що в середньому ціновому сегменті було укладено на чверть менше угод, у преміальному - вдвічі менше, але бюджет "виграв" на 14%. У загальній картині за минулий рік спостерігається падіння попиту на квартири як від забудовників, так і на вторинному ринку - на 17 і 26% відповідно.
В середньому ціна квадратного метра у столичних новобудовах знизилася на 5% (671 долар США) у порівнянні з 2019 роком, а житла від власників - на 0,5% (636 доларів). За прогнозами, вартість квартир елітного та економ-класу практично не зміниться, житло середнього цінового діапазону може подешевшати.
Тим не менш, кордони відкриваються, всезагальна вакцинація набирає обертів, – це все це потужна основа для відновлення туристичного сектору та ринку нерухомості. На думку експертів, це може статися до початку 2022 року.
Види інвестицій у нерухомість Грузії
Через падіння цін, інвестування у нерухомість Грузії - хороша можливість для потенційних інвесторів. У країні існує кілька напрямків для паркування коштів, кожен покупець може вибрати потрібний об'єкт для своїх цілей і бюджету.
Готельний сектор
Готелі, апарт-готелі - туристичний розвиток країни знаходиться на високому рівні. Тому, незважаючи на внески вищі, ніж у звичайне житло, придбання такого майна буде вигідним.
Майбутнім інвесторам потрібно розуміти, що для високої окупності важливо вибрати об'єкт в хорошому місці і добре продумати бізнес-план. Крім того, потрібно бути готовим до того, що готельному бізнесу доведеться присвятити багато часу і сил.
Офіси
Стартапи і філії міжнародних підприємств розташовані в основному у Тбілісі. Тому нерухомість, якою будуть користуватися компанії, найкраще купувати у столиці. Навіть об'єкти, розташовані на околиці міста, принесуть стабільно високий прибуток від здачі в оренду.
Торговий
Малий і середній бізнес в країні демонструє високі економічні показники, орендна плата має тенденцію до зростання, тому перевагою даного виду капіталовкладень є низькі ризики. При цьому, власник несе відповідальність за майно, в тому числі, за його поточний ремонт, оплату комунальних платежів, пожежну безпеку і т.д. Тому багато власників укладають договори оренди за допомогою місцевих сервісних компаній, які самостійно займаються цими труднощами. Через це фінансове навантаження також збільшується період повернення вкладених коштів.
Щоб нерухомість як інвестиція була прибутковою, необхідно правильно підібрати об'єкт. Торгові площі у хорошій будівлі та населеному пункті з розвиненою інфраструктурою зможуть швидко залучити орендарів.
Капіталовкладення у житлову нерухомість слід обговорити окремо.
Як інвестувати у нерухомість: вибираємо ринок
Квартира у новобудові або житло від власника? Розберемо плюси і мінуси кожного виду інвестування.
Інвестиції у нерухомість, що будується в Грузії
Оптимальним варіантом для вкладення коштів у популярну туристичну країну є апартаменти від девелоперів. Причому, цьому сприяє ринок: так, щорічно у столиці і великих містах (Батумі, Кутаїсі, Руставі) здається в оренду кілька десятків об'єктів первинної нерухомості). Ціна за 1 кв.м. у незавершеній новобудові на 20-30% нижча, ніж після здачі її в експлуатацію, тому можна витратити менше, інвестуючи на етапі будівництва.
Якщо метою інвестування у нерухомість є максимально швидка окупність, краще придбати житло в елітних комплексах Тбілісі, недалеко від морських або гірських курортів. Оренда з таких об'єктів забезпечить до десяти тисяч доларів за сезон. Довгострокова оренда квартир приносить до $ 800 на місяць. Якщо включити в ціну покупки витрати на оформлення угоди і ремонтне оздоблення, термін окупності складе до десяти років. "Відбити" вартість квартири у бюджетному і середньому ціновому сегменті можна ще швидше.
Іноземцям, які не мають наміру проживати у Грузії, навіть не доведеться летіти в країну, щоб знайти орендарів. Все, що пов'язано з здачею квартири, можна делегувати керуючим компаніям, і тільки отримувати прибуток.
Інвестування у вторинну нерухомість в Грузії
Вторинний ринок житла динамічний, на ньому регулярно з'являється безліч різних пропозицій. Від квартир-студій до квартир площею 500 кв.м., можна вибрати варіант для будь-яких цілей. Найпоширенішим варіантом придбання житла для здачі в оренду є квартира площею 40-60 квадратних метрів.
Особливою популярністю користується нерухомість у Старому місті - районі Тбілісі, який є історичним центром, де у будівлях збереглися риси середньовічної забудови. Квартири у Старому Тбілісі дозволяють отримувати великий прибуток від здачі в оренду.
Варто відзначити, що купити землю сільськогосподарського призначення без грузинського громадянства неможливо.
Що вибрати: вторинне житло чи новобудову
У таблиці наведено коротке порівняння переваг і недоліків покупки нерухомості на різних ринках.
| Первинний ринок
| Вторинний ринок
| |
| Плюси |
|
|
|
|
|
- Вартість. Житло впало в ціні через кризу. Купити квартиру у новобудові Тбілісі можна в середньому за $ 650 за "квадрат", у передмісті - за 550 доларів, а в елітній частині столиці ціна досягає всього тисячі доларів. При розрахунку не потрібно надавати докази законного походження коштів.
- Кредит. Якщо коштів не вистачає, іноземець може оформити кредит в грузинському банку практично в будь-якій валюті, навіть без посвідки на проживання.
- Рентабельність. До початку пандемії майнові столичні і курортні об'єкти приносили до 8-15% прибутку на рік, а також дохід від перепродажу.
- Податки. При покупці не потрібно платити податок. Фіскальний збір в Грузії встановлюється на рівні 5% від прибутку за здачу житла і 1% від податку на нерухомість.
- Укладення угоди. Покупка житла максимально зручна - це можна зробити віддалено за допомогою довіреного представника. Законодавчі вимоги до реєстрації нерухомості мінімальні, країна замикає рейтинг ТОП-5 Doing Business 2020. Закордонного паспорта достатньо для іноземного інвестора. Послуга термінового оформлення займає всього годину і коштує 305 ларі (еквівалент 95 доларів).
- Бізнес-клімат. Грузія має низький рівень корупції, за цим показником країна входить в ТОП-50 країн, також найпростіша реєстрація компанії.
- Посвідка на проживання. Інвестор і члени його сім'ї отримують короткострокову посвідку на проживання на рік, якщо сума покупки стартує від ста тисяч доларів, посвідку на п'ять років - за покупку від трьохсот тисяч доларів.
- Комунальні послуги. Грузинські комунальні послуги є одними з найнижчих у Європі. Електрика, водопостачання та інші послуги обійдуться недорого: $ 70 за квартиру площею 85 кв.м. у столиці, ще на 40% нижче - у Батумі.
- лічильники в квартирах встановлені, але розмір комунальних тарифів залежить від будинку і варіюється в межах 0,17-1,00 доларів;
- більшість будинків не мають центрального опалення - воно замінене газовою колонкою;
- іноді відключають електрику, водопостачання, газ;
- багатьма багатоквартирними будинками управляє HOA. Разом з відсутністю обов'язкових комунальних внесків, це зобов'язує сплатити незаплановану, іноді не малу, суму в разі поломки.
