Szybko rozwijająca się Gruzja, z oszałamiającymi kurortami i ponad dziewięcioma milionami turystów z całego świata odwiedzającymi ten kraj w 2019 roku, jest zasłużenie popularnym miejscem inwestycji dla obcokrajowców. Gruzińskie mieszkania i domy, lokale biurowe i handlowe oraz hotele to ciekawostka dla kupujących ze względu na wysoki pasywny przepływ finansowy z nieruchomości (yield) oraz możliwość ich szybkiej sprzedaży po cenie zbliżonej do rynkowej (liquidity). Jeśli interesuje Was, jak możecie zaparkować wprowadzić swój majątek w Gruzji i jakie są najbardziej opłacalne nieruchomości do wyboru, sprawdźcie porady naszych ekspertów.
Inwestowanie w nieruchomości: sytuacja na rynku gruzińskim w 2021 r.
Przed pandemią COVID-19 otoczenie rynkowe w kraju było jasne. Z powodzeniem rozwijał się sektor turystyczny, który przyczynił się do wysokich miesięcznych dochodów właścicieli domów, zwłaszcza w stolicy i obszarach turystycznych: Batumi i Kobuleti na wybrzeżu Morza Czarnego, ośrodkach narciarskich Goderdzi, Gudauri, Bakuriani, historycznym i kulturalnym regionie Kachetii itp. Coraz większą popularnością cieszyły się inwestycje w nieruchomości, dzięki czemu ich wartość nie spadała.
Pod koniec marca 2020 roku władze Gruzji wprowadziły stan wyjątkowy z powodu pandemii, co nie mogło nie wpłynąć na rynek nieruchomości. Na przykład w Tbilisi w kwietniu popyt na mieszkania znacznie spadł. Ponieważ jednak nie odnotowano krytycznej liczby zakażeń, sytuacja zaczęła się już stabilizować w okresie od maja do listopada. Ponadto w listopadzie inwestycje w mieszkania wzrosły o 3% w stosunku do analogicznego okresu 2019 roku, choć ich łączna wartość była o 8% niższa. Faktem jest, że w segmencie średnim cenowo było o jedną czwartą mniej ofert, w segmencie premium o połowę mniej, ale segment budżetowy "wygrał" o 14%. Ogólny obraz w ciągu ostatniego roku to spadek popytu na mieszkania zarówno ze strony deweloperów, jak i rynku wtórnego - odpowiednio o 17% i 26%.
Średnio cena za metr kwadratowy w nowych budynkach w stolicy spadła o 5% (671 USD) w porównaniu z 2019 r., podczas gdy mieszkania od właścicieli - o 0,5% (666 USD). Przewiduje się, że ceny mieszkań z wyższej półki i klasy ekonomicznej pozostaną na niemal niezmienionym poziomie, natomiast mieszkania w średnim przedziale cenowym mogą tanieć.
Niemniej jednak granice się otwierają, powszechne szczepienia nabierają rozpędu - to wszystko potężne fundamenty dla ożywienia sektora turystycznego i odzyskania rynku nieruchomości. Według ekspertów może to nastąpić już na początku 2022 roku.
Rodzaje inwestycji w nieruchomości w Gruzji
Ze względu na spadające ceny, inwestowanie w gruzińskie nieruchomości jest dobrą okazją dla potencjalnych inwestorów. Każdy nabywca może znaleźć odpowiednią nieruchomość dla swoich celów i budżetu.
Sektor hotelarski
Hotele, hotele apartamentowe - rozwój turystyczny kraju jest na wysokim poziomie. Dlatego, mimo że inwestycja jest wyższa niż w przypadku konwencjonalnego mieszkania, zakup takiej nieruchomości będzie opłacalny.
Potencjalni inwestorzy muszą zdawać sobie sprawę, że aby uzyskać wysoki zwrot z inwestycji, należy wybrać teren w dobrej lokalizacji i mieć przemyślany biznesplan. Ponadto należy być przygotowanym na poświęcenie dużej ilości czasu i wysiłku w biznesie hotelarskim
Biura
Start-upy i oddziały międzynarodowych przedsiębiorstw znajdują się głównie w Tbilisi. Dlatego najlepiej kupować nieruchomości, które będą wykorzystywane przez firmy w stolicy. Nawet nieruchomości położone na obrzeżach miasta będą generować stabilne, wysokie przychody z najmu.
Handel
MŚP w kraju osiągają dobre wyniki gospodarcze, a czynsze mają tendencję do wzrostu, więc zaletą tego typu inwestycji jest niskie ryzyko. Jednocześnie właściciel odpowiada za nieruchomość, w tym za jej bieżące utrzymanie, rachunki za media, bezpieczeństwo przeciwpożarowe itp. Z tego powodu wielu właścicieli zawiera umowy najmu z pomocą lokalnych firm, które same zajmują się tymi zawiłościami. Z powodu tego obciążenia finansowego wzrasta również zwrot z inwestycji.
Aby nieruchomość jako inwestycja była opłacalna, trzeba wybrać odpowiednią nieruchomość. Powierzchnia handlowa w dobrym budynku i w mieście z dobrze rozwiniętą infrastrukturą szybko przyciągnie najemców.
O inwestycjach w nieruchomości mieszkalne warto mówić oddzielnie.
Jak inwestować w nieruchomości: wybór rynku
Nowe budownictwo czy mieszkanie od właściciela? Przyjrzyjmy się wadom i zaletom każdego rodzaju inwestycji.
Inwestowanie w nieruchomości w budowie w Gruzji
Najlepszą opcją inwestowania w popularnym turystycznie kraju są mieszkania od deweloperów. Rynek tym bardziej temu sprzyja: np. w stolicy i większych miastach (Batumi, Kutaisi, Rustavi) rocznie oddaje się do użytku kilkadziesiąt nieruchomości pierwotnych. Cena za 1 mkw. w niewykończonym nowym budynku jest o 20-30% niższa niż po oddaniu go do użytku, dlatego można wydać mniej inwestując na etapie budowy.
Jeśli celem inwestowania w nieruchomości jest uzyskanie jak najszybszego zwrotu z inwestycji, lepiej kupić mieszkania w elitarnych kompleksach w Tbilisi, w pobliżu morza lub górskich kurortów. Wynajem z takich nieruchomości zapewni nawet dziesięć tysięcy dolarów w sezonie. Wynajem długoterminowy przynosi nawet 800 dolarów miesięcznie. Jeśli w cenie zakupu uwzględnimy koszt transakcji i prac remontowych, okres zwrotu wyniesie do dziesięciu lat. Koszt mieszkania w segmencie budżetowym i średnim może zwrócić się jeszcze szybciej.
Cudzoziemcy, którzy nie zamierzają mieszkać w Gruzji, nie muszą nawet lecieć do kraju, aby znaleźć najemców. Wszystko co związane z wynajmem mieszkania można zlecić firmom zarządzającym, a samemu tylko zarabiać.
Inwestowanie w nieruchomości wtórne w Gruzji
Wtórny rynek mieszkaniowy jest dynamiczny, regularnie pojawia się na nim wiele różnych ofert. Od kawalerek do mieszkań o powierzchni 500 metrów kwadratowych, istnieje opcja dla każdego celu. Najczęstszą opcją jest mieszkanie na wynajem o powierzchni 40-60 m kw.
Nieruchomości są szczególnie popularne na Starym Mieście w Tbilisi, dzielnicy historycznego centrum, gdzie budynki zachowały cechy średniowiecznej zabudowy. Mieszkania na Starym Mieście w Tbilisi oferują świetny dochód z wynajmu.
Warto zaznaczyć, że nie można kupić ziemi rolnej bez gruzińskiego obywatelstwa.
Co wybrać: rynek pierwotny czy wtórny
Tabela zawiera krótkie porównanie zalet i wad zakupu nieruchomości na różnych rynkach.
| Rynek pierwotny | Rynek wtórny
| |
| Zalety |
|
|
| Wady |
|
|
Korzyści z inwestowania w nieruchomości w Gruzji
- Koszt. Z powodu kryzysu mieszkania stały się tańsze. W Tbilisi można kupić mieszkanie w nowym budynku za 650 dolarów za m2, na przedmieściach - za 550, a w elitarnej części stolicy cena sięga zaledwie tysiąca. Przy zapłaceniu nie trzeba pokazywać dowodu na legalne pochodzenie środków.
- Kredyt. W przypadku braku środków finansowych cudzoziemiec może zaciągnąć kredyt w gruzińskim banku w prawie każdej walucie, nawet nie posiadając pozwolenia na pobyt.
- Rentowność. Przed pandemią nieruchomości metropolitalne i resortowe przynosiły nawet 8-15% zwrotu rocznie, a także dochód z odsprzedaży.
- Podatki. Od zakupu nie trzeba będzie płacić podatku. Opłata fiskalna w Gruzji ustalona jest na poziomie 5% zysków za wynajem domu i 1% za podatek od nieruchomości.
- Zakończenie transakcji. Zakup mieszkania jest jak najbardziej wygodny - można go dokonać zdalnie, z pomocą zaufanego przedstawiciela. Wymagania prawne dotyczące rejestracji nieruchomości są minimalne - kraj znajduje się w pierwszej piątce rankingu Doing Business 2020. Inwestor zagraniczny potrzebuje jedynie paszportu. Super pilna usługa rejestracji trwa tylko godzinę i kosztuje 305 GEL (równowartość 95 USD).
- Klimat biznesowy. Gruzja ma niski poziom korupcji - kraj znajduje się w pierwszej pięćdziesiątce państw pod względem tego wskaźnika - a także najłatwiejszy sposób rejestracji firmy.
- Dokument pobytowy. Inwestor i członkowie jego rodziny otrzymują pozwolenie na pobyt krótkoterminowy na rok w przypadku zakupów na kwotę stu tysięcy dolarów lub więcej oraz świadectwo na pięć lat w przypadku zakupów na kwotę trzystu dolarów lub więcej.
- Media. Rachunki za media w Gruzji należą do najniższych w Europie. Prąd, woda i inne będą kosztować niedrogo: 70 dolarów za mieszkanie o powierzchni 85 m² w stolicy i kolejne 40% mniej w Batumi.
Wady inwestowania w mieszkania w Gruzji
- W mieszkaniach zainstalowane są liczniki, ale stawki za media różnią się w zależności od domu i wynoszą od 0,17 do 1,00 USD;
- Większość domów nie posiada centralnego ogrzewania - zastępuje je kocioł gazowy;
- Dostawy energii elektrycznej, wody i gazu są czasami odłączone;
- Wiele budynków mieszkalnych jest zarządzanych przez stowarzyszenie właścicieli domów. W połączeniu z brakiem obowiązkowych opłat za media zobowiązuje to do zapłacenia nieplanowanej, czasem niemałej, kwoty w przypadku awarii.
