Як побудувати будинок в Грузії?

У третьому випуску циклу “Мій будинок в Грузії” ми відповідаємо на усі питання які очікують вас на кожному з етапів будівництва будинку.
Опубліковано 29/01/2020

Будівництво приватного будинку – процес довготривалий, нервовий та набагато більш витратний, ніж купівля готового житла. Це знають усі. Але гарна новина полягає в тому, що в Грузії процедура бюрократичних узгоджень з будівництва проста, швидка та повінстю зрозуміла навіть для іноземців.

У статті “Як купити будинок в Грузії іноземцю? Найповніший огляд усіх тонкощів” ми вже розповідали про те, що немає ніяких відмінностей між процедурою придбання будинку іноземцями та громадянами Грузії. Точно так само відбувається і з будівництвом приватного будинку в Грузії – це можуть зробити абсолютно усі громадяни світу без обмежень.

Сьогодні ми детально розглянемо увесь шлях, який потрібно буде пройти людині, яка вирішила побудувати приватний будинок в Грузії з нуля.

Як побудувати будинок в Грузії? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 1

Як побудувати будинок в Грузії? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 2

1. Вибір ділянки під забудову.

Для будівництва потрібно купити будь-яку ділянку, яка не підпадає під категорію сільськогосподарського або рекреаційного призначення. Ось чому.

• Громадяни Грузії можуть будувати на сільськогосподарських землях, але знадобиться або маса додаткових узгоджень з органами влади, або зміна статусу землі – це довго та проблематично.

• На землях рекреаційного призначення заборонено будувати абсолютно усім. У теорії це можливо, але у вигляді великого винятку за спеціальним дозволом Кабінету міністрів країни.

• Громадяни іноземних держав не можуть ні купувати, ні будувати на ділянках зі статусом сільськогосподарських земель.

• Регіони Бакуріані, Боржомі та Гудаурі відносяться до так званих зон особливого регулювання, щоб там отримати від влади дозвіл на будівництво доведеться дуже сильно постаратись.

2. Механізм купівлі земельної ділянки в Грузії

Якщо власник обраної вами для купівлі ділянки – приватна особа, то ніяких проблем не виникне. Угоди купівлі-продажу та отримання прав власності оформляється в Будинку юстиції за стандартною схемою. Про це ми детально писали в матеріалі “Найчастіші питання при придбанні нерухомості в Грузії”.

Однак якщо власником землі є держава, то все ускладнюється. Щоб купти таку землю, доведеться брати участь у відкритих торгах на аукціоні та пройти декілька додаткових етапів.

Подання заявки на участь в аукціоні. Для цього знадобиться номер земельної ділянки (його можна отримати в публічному реєстрі). Відповідь прийде через 3 тижні. Заявка подається в електронному вигляду в муніципалітет (мерію) або регіональну адміністрацію через сайт http://tas.ge.

Порада від експертів GEOLN.COM – щоб не втрачати час, подайте заявки одразу на декілька ділянок, що вам підходять, оскільки висока ймовірність, що вас може бути відмовлено у можливості придбання обраного об’єкту. Вам не потрібно буде купувати їх усі, але якщо буде погоджено кілька лотів, це дасть можливість змагатись з наявними варіантами до початку торгів на аукціоні.

Участь в аукціоні. Про старт процесу ви будете сповіщені смс повідомленням на мобільний телефон, аукціон проходить на порталі http://nbe.gov.ge. Зазвичай стартову ціну землі та розмір кроку торгу ви зможете дізнатись безпосередньо у момент початку аукціону. Базову вартість 1 кв.м. землі встановлює спеціальна комісія. Щоб стати учасником аукціону потрібно банківським переказом оплатити певний відсоток вартості лоту. Сума вказується на сторінці лоту, зазвичай це не менше 25% від назначеної вартості землі. Ця сума буде повернена протягом 14 днів після завершення аукціону, у випадку якщо ви його програєте.

Зробити ставку можна у будь-який день, але зазвичай усі чекають моменту, щоб попередити швидке зростання ціни лоту. Іноді виходить виграти аукціон з пешої ж ставки.

Порада від експертів GEOLN.COM – пам’ятайте, що аукціон це відкритий захід і брати участь у ньому може будь-який охочий. Тому врахуйте, що у вас можуть з’явитись конкуренти в останню хвилину.

Оплата виграного лоту. Якщо вам вдалось виграти аукціон, то у вас є 14 діб для повного викупу землі. Потім протягом 21 робочого дня вам видадуть свідоцтво про купівлю земельної ділянки на аукціоні. Зазначимо, що з нашого досвіду це не часто відбувається в термін через велику завантаженість державних служб, іноді новому власнику доводиться чекати до 3-х місяців.

Далі настає фінальний етап – реєстрація власності на землю. Це робиться в публічному реєстрі за звичайною схемою – протягом 1-5 днів, залежно від суми оплати, вас зареєструють власником землі та проінформують про це смс повідомленням на мобільний телефон.

Порада від експертів GEOLN.COM – краще до всіх маніпуляцій залучити юриста та перекладача, що знає грузинську мову. Оскільки усі сайти і сам аукціон проводиться на грузинській мові. Рекомендуємо скористатись професійними послугами юридичного супроводу.  

3. Початок будівництва будинку в Грузії.  

Коли ви стали власником земельної ділянки, вам належить пройти ІІІ стадії узгоджень в мерії якщо об’єкт знаходиться в місті або в регіональній архітектурній службі, якщо ділянка розташована за містом.

Як побудувати будинок в Грузії? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 3

І етап – отримання АПЗ (архітектурно-планувальне завдання).

Цей документ видається державними органами та містить у собі повний перелік вимог до майбутнього будинку. У ньому перераховані усі проектні, технічні, будівельні, екологічні та інші норми, яким повинен відповідати будинок, а також вказується призначення будинку та параметри розташування на конкретній ділянці під забудову. АПЗ видається безкоштовно, протягом 10 діб після відповідного запиту, термін його дії –5 років. Якщо за цей термін вам не вдалось почати процес зведення будинку, то АПЗ доведеться отримувати знову.

ІІ етап. Затвердження проекту.

Якщо власник планує будувати будинок за індивідуальним проектом, потрібно звернутись до архітектурного бюро для його розробки. Далі готовий проект надсилається в мерію на узгодження, де протягом 15 робочих днів буде прийнято рішення з його утвердження або не утвердження.

В теперішній час істотно посилено вимоги до безпеки будівель та споруд, особливо до дотримання протипожежних норм. Якщо проект повністю відповідає отриманому раніше АПЗ, проблем не виникне. Проте при найменшому відхиленні від будівельних нормативів, проект буде повернений вам на допрацювання.

Проект узгоджують дуже швидко, якщо ви оберете готовий варіант, який можна взяти на порталі http://tas.ge

ІІІ етап. Отримання дозволу на будівництво.

На цій стадії труднощів вже не виникне, заява подається в мерію та оформляється протягом 5 робочих днів. Термін його дії для однорівневих будинків – 1 рік, для багаторівневих – 2-3 роки.

Потрібно буде оплатити державне мито у розмірі 1, 00 ларі за 1 кв.м. площі будівництва. В зонах особливого регулювання ця сума складає 5, 00 ларі за кожен кв. м.

Якщо за вказаний період ви не зможете завершити будівництво, то потрібно буде знову звернутись в мерію та отримати документ про продовження терміну будівництва. При цьому дозвіл продовжать не більше ніж на початково узгоджений період, а мито доведеться оплачувати заново у повному розмірі.

Порада від експертів GEOLN.COM – якщо ви не сумніваєтесь у своєму проекті (або берете готовий проект), закон налає право одномоментно подати заяву про затвердження проект та про отримання дозволу на будівництво, це істотно заощадить ваш час.

Обов’язково дочекайтесь повного узгодження документів. Починати роботи можна лише з моменту видачі дозволу на будівництво і ні днем раніше. За порушення цього положення забудовника оштрафують на серйозну суму і можуть змусити знести неузгоджений об’єкт. Сума штрафу може досягати 10 000 ларі, що еквівалентно приблизно 3 500$.

4. Завершення будівництва.

Критично важливо, щоб готовий будинок був побудований у повній відповідності до затвердженого проекту. Його уважно та ретельно перевірятимуть спеціалісти з мерії або районної адміністрації. Порядок дій:

• Потрібно написати заяву про здачу об’єкту в експлуатацію в архітектурний комітет, а також в службу нагляду.

• Протягом 5 робочих днів готовий будинок перевірять відповідні уповноважені органи.

• Видання рішення, якщо все добре, то будинок буде схвалений. Якщо виявляться розбіжності з проектом, буде нарахований штраф та видано припис про виправлення недоліків, аж до знесення будинку.

Експерти стверджують, що практично не буває випадків, коли вдається обійтись без штрафів та виправлень. Найголовніше , щоб порушень не було в конструктивних елементах будівлі. У вас вимагатимуть виправити невідповідності, а в даному випадку це означає знесення будинку та його перебудування. Уникнути виплати виписаного штрафу можна, якщо протягом 1 місяця виправити недоліки. В іншому випадку знадобиться внести виправлення в проект і знову узаконити їх в мерії. Узгодження відбувається протягом 5 робочих днів.

Порада від експертів GEOLN.COM – корективи в проект можна вносити на будь-якому етапі будівництво до здачі будинку в експлуатацію. Тому якщо під час будівництва ви вирішили внести зміни в проект, узгоджуйте їх одразу – потім не доведеться оплачувати штрафи.

Якщо ж муніципальні архітектори визнали, що побудований будинок відповідає проекту, то документи передаються на розгляд в службу нагляду. За 30 робочих днів останні формальності будуть завершені і власнику буде виданий Акт про прийняття об’єкту в експлуатацію.

На фінальному етапі власник будинку з отриманим актом звертається в публічний реєстр та реєструє право власності на вже побудований об’єкт нерухомості.

Підводні камені реалізації будинку в Грузії

Хочеться попередити наших читачів про небезпеку, яка може підстерігати під час будівництва будинку в Грузії. Навіть якщо ви зробите у все в суворій відповідності до встановлених законом правил та норм, вас можуть чекати кілька неприємних “сюрпризів”.

Як побудувати будинок в Грузії? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 4

Одна з найбільш глобальних проблем в Грузії – плутанина з облаштуванням підземних комунікацій. Міські служби дуже часто самі не знають схем розведення труд водопостачання, каналізації, електрики, газу тощо.

Ми зіштовхувались у своїй практиці з випадками, коли покупець вже після придбання землі дізнавався, що під ним знаходиться центральна магістраль трубопроводу або інші інженерні мережі, що ставлять під сумнів можливість будівництва на цій ділянці.

Згідно з чинним регламентом, ключові комунікації повинні проходити на віддаленні не менше 10 м. від житлового будинку.

Порада від експертів GEOLN.COM – перш ніж починати будівництво, рекомендуємо надіслати запити у профільні компанії з газопостачання (Kaztransgaz, SOCAR), електропостачання (Energo-pro, Telasi), водопостачання (GWP, Батуми Цхали тощо) з проханням надати інформацію про прокладених на ділянці або біля них труд та проводів.

 Але навіть в цьому випадку можуть статись “приколи”. Інформація може виявитись неправильною і при ритті котловану ви зіштовхнетесь з інженерними мережами під своєю ділянкою. Врахуйте, перенесення цих комунікацій ви будете змушені провести за власний рахунок!

Ще один серйозний момент– обов’язково беріть до уваги місцеві геодезичні особливості. В нетрях Грузії багато підземних рік і часто ці ділянки не придатні для будівництва через специфічні характеристики ґрунту.

Будьте дуже уважні із землями, на яких не дозволено будівництво! Зазвичай проблемна ділянка коштує дешевше інших і продавець готовий йти на серйозні поступки, щоб скоріше продати її вам.

Рекомендація від експертів GEOLN.COM. Щоб не втрачати час, одразу після отримання права власності на ділянку, зверніться із заявою у всі відповідні компанії, щоб вам зробили розрахунок проекту проведення інженерних комунікацій до будинку. Протягом 10 робочих днів ви отримаєте відповідь та ще до 30 днів знадобиться на підведення комунікацій на ділянку.