Jak zbudować dom w Gruzji?

Budowa prywatnego domu to długi, nerwowy i znacznie bardziej kosztowny proces niż zakup gotowego domu. Wszyscy o tym wiedzą. Ale dobra wiadomość jest taka, że w Gruzji biurokratyczna procedura zatwierdzania budowy jest prosta, szybka i doskonale zrozumiała nawet dla obcokrajowców.

W artykule "Jak kupić dom w Gruzji dla obcokrajowca? Najbardziej kompletny przegląd wszystkich niuansów" powiedzieliśmy już, że nie ma różnicy między procedurą zakupu domu przez cudzoziemców i obywateli gruzińskich. Podobnie jest z budową domu w Gruzji. Mogą to robić absolutnie wszyscy obywatele świata bez żadnych ograniczeń.

Dziś szczegółowo omówimy całą drogę, przez którą będziecie musieli przejść, jeżeli chcecie wybudować od podstaw dom w Gruzji.

Budowa prywatnego domu w Gruzji...

1. Wybór działki pod zabudowę.

Każda działka, która nie należy do kategorii rolnej lub rekreacyjnej może być kupiona pod budowę. Oto dlaczego.

• Obywatele Gruzji mogą budować na gruntach rolnych, ale albo wymagałoby to wielu dodatkowych zgód władz, albo zmiana statusu gruntu jest długa i problematyczna.
• Absolutnie każdy ma zakaz budowania na działkach rekreacyjnych. Teoretycznie jest to możliwe - ale jako istotny wyjątek, za specjalnym pozwoleniem gabinetu ministrów danego kraju.
• Obywatele państw obcych nie mogą kupować ani budować na działkach o statusie gruntów rolnych.
• Regiony Bakuriani, Borjomi i Gudauri należą do tak zwanych Stref Specjalnych Regulacji i aby uzyskać zgodę władz na budowę w tym miejscu, trzeba będzie się bardzo starać.

2. Mechanizm zakupu gruntów w Gruzji

Jeśli ziemia, którą zdecydowaliście się kupić, jest własnością osoby prywatnej, nie ma żadnych problemów. Transakcja kupna-sprzedaży oraz uzyskanie prawa własności są przetwarzane w Domu Sprawiedliwości zgodnie ze standardową procedurą. Pisaliśmy o tym szczegółowo w artykule. "

Ale jeśli właścicielem gruntu jest państwo, sprawy się komplikują. Aby kupić taką ziemię, trzeba będzie złożyć ofertę w otwartej aukcji i przejść przez kilka dodatkowych kroków.

• Złożenie wniosku o dopuszczenie do udziału w aukcji. Potrzebny będzie numer katastralny działki (dostępny w Rejestrze Publicznym). Odpowiedź przyjdzie za 3 tygodnie. Wniosek składa się drogą elektroniczną do gminy (urzędu miasta) lub urzędu wojewódzkiego za pośrednictwem strony internetowej http://tas.ge
  

Porady eksperta GEOLN.COM - Aby nie tracić czasu, składajcie wnioski na kilka działek jednocześnie, gdyż istnieje duże prawdopodobieństwo, że możecie spotkać się z odmową zakupu wybranego obiektu. Nie musicie kupować ich wszystkich, ale jeśli więcej niż jedna opcja jest zatwierdzona, da Wam to możliwość zorientowania się w dostępnych opcjach przed rozpoczęciem aukcji.

• Udział w aukcji. O rozpoczęciu procesu zostaniecie powiadomieni SMS-em na telefon komórkowy; aukcja odbywa się na portalu http://nbe.gov.ge Zwykle po rozpoczęciu aukcji dowiecie się o cenie wywoławczej gruntu i kroku licytacji. Cena bazowa 1 metra kwadratowego gruntu ustalana jest przez specjalną komisję.
  

Aby stać się licytującym, musicie zapłacić określony procent ceny partii przelewem bankowym. Kwota ta jest podana na stronie działki, zazwyczaj jest to co najmniej 25% wartości gruntu. Kwota ta zostanie Wam zwrócona w ciągu 14 dni od zakończenia aukcji w przypadku przegrania aukcji.

Licytować można w każdym dniu, ale zazwyczaj wszyscy czekają do ostatniej możliwej chwili, aby cena działki nie wzrosła szybko. Czasami udaje się wygrać aukcję na pierwszej ofercie.

Wskazówka od ekspertów GEOLN.COM - Pamiętajcie, że aukcja jest imprezą otwartą i każdy może ją licytować. Bądźcie więc świadomi, że możecie mieć konkurentów w ostatniej chwili.

• Zapłata za wygraną partię. Jeśli uda Wam się wygrać aukcję, macie 14 dni na zakup ziemi w całości. Następnie w ciągu 21 dni roboczych otrzymacie zaświadczenie o nabyciu gruntu na aukcji. Należy pamiętać, że z naszego doświadczenia wynika, że nie często dzieje się to w terminie ze względu na duże obciążenie służb państwowych, czasami nowy właściciel musi czekać nawet do 3 miesięcy.
  
• Potem następuje ostatni etap - rejestracja własności gruntów. Odbywa się to w Rejestrze Publicznym w zwykły sposób - w ciągu 1-5 dni, w zależności od wysokości wpłaty, zostaniecie wpisani jako właścicieli gruntu i poinformowani o tym SMS-em na telefon komórkowy.
  

Porady ekspertów GEOLN.COM - We wszystkie te manipulacje lepiej zaangażować prawnika i tłumacza, który zna język gruziński. Ponieważ wszystkie strony internetowe oraz sama aukcja prowadzona jest w języku gruzińskim. Zalecamy korzystanie z profesjonalnych usług wsparcia prawnego.

3. Rozpoczęcie budowy domu w Gruzji

Gdy już będziecie właścicielem działki, będziecie musieli przejść przez etap III zatwierdzania w urzędzie miasta, jeśli nieruchomość znajduje się w mieście lub w wojewódzkim biurze architektonicznym, jeśli działka znajduje się poza miastem.

Etap I - Uzyskanie zadanie architektonicznego i projektowego.

Dokument ten jest wydawany przez organ państwowy i zawiera kompletną listę wymagań dla przyszłego domu. Wymienia on wszystkie normy projektowe, techniczne, budowlane, środowiskowe i inne, które dom musi spełniać, a także przeznaczenie domu i parametry jego lokalizacji na konkretnej działce budowlanej.

Jest to wydawane bezpłatnie w ciągu 10 dni od złożenia wniosku i jest ważne przez 5 lat. Jeśli w tym terminie nie uda się rozpocząć budowy domu, trzeba będzie ponownie uzyskać takie zadanie.

Etap II. Zatwierdzenie projektu.

Jeśli właściciel planuje budowę domu według indywidualnego projektu, trzeba skontaktować się z biurem architektonicznym, które go zaprojektuje. Gotowy projekt trafia następnie do zatwierdzenia przez burmistrza, gdzie w ciągu 18 dni roboczych zostanie podjęta decyzja o jego zatwierdzeniu lub nie.

Wymagania dotyczące bezpieczeństwa budynków i budowli zostały obecnie znacznie zaostrzone, zwłaszcza w zakresie przestrzegania przepisów przeciwpożarowych. Jeśli projekt jest w pełni zgodny z poprzednim wnioskiem to nie ma problemu. Jeśli jednak wystąpią najmniejsze odstępstwa od przepisów budowlanych, projekt zostanie zwrócony do poprawki.

Projekt zostanie zatwierdzony bardzo szybko, jeśli wybierzecie gotową wersję, którą można pobrać ze strony http://tas.ge.

Etap III. Uzyskanie pozwolenia na budowę.

Na tym etapie nie ma już żadnych trudności, wniosek składany jest w Urzędzie Miasta i rozpatrywany w ciągu 5 dni roboczych. Okres ważności to 1 rok dla domów jednopoziomowych i 2-3 lata dla domów wielopoziomowych. Należy zapłacić cło państwowe w wysokości 1,00 GEL za 1 m2 powierzchni budowlanej. W strefach o specjalnej regulacji kwota ta wynosi 5,00 GEL za metr kwadratowy.

Jeśli nie uda się zakończyć budowy w tym terminie, trzeba będzie ponownie złożyć w Urzędzie Miasta wniosek o przedłużenie terminu. W takim przypadku zezwolenie zostanie przedłużone na okres nie dłuższy niż pierwotnie ustalony termin, a opłata będzie musiała być wniesiona ponownie w całości.

Porada od GEOLN.COM - Jeśli nie macie wątpliwości co do swojego projektu (lub bierzcie projekt gotowy), prawodawstwo daje Wam prawo do jednoczesnego wystąpienia o zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę, co pozwoli Wam zaoszczędzić sporo czasu.

Pamiętajcie, aby poczekać na pełne zatwierdzenie dokumentów. Prace można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a nie dzień wcześniej. Niezastosowanie się do tego przepisu skutkuje wysoką grzywną i może zmusić dewelopera do rozbiórki niezatwierdzonej konstrukcji. Grzywna może wynieść nawet 10 000 GEL, czyli równowartość około 3 500 dolarów.

4. Zakończenie budowy.

Kluczowe jest to, że gotowy dom jest zbudowany w pełni zgodnie z zatwierdzonym projektem. Zostanie on dokładnie i szczegółowo sprawdzony przez ekspertów z biura burmistrza lub starostwa.

Procedura:

• В течение 5 раб. дней готовый дом проверят соответствующие уполномоченные органы.
  
• Trzeba napisać wniosek o oddanie do użytku do komisji architektonicznej, a także do organu nadzoru.
  
• W ciągu 5 dni roboczych ukończony dom zostanie poddany inspekcji przez odpowiednie władze.
• Zostanie wydana decyzja - jeśli wszystko będzie w porządku, dom zostanie zatwierdzony. W przypadku niezgodności z projektem zostanie nałożona kara pieniężna i wydany nakaz usunięcia uchybień, aż do rozbiórki domu włącznie.

Eksperci twierdzą, że praktycznie nie ma przypadków, w których udałoby się uciec bez mandatów i poprawek. Najważniejsze jest, aby nie było nieprawidłowości w elementach konstrukcyjnych budynku. Będziecie zobowiązani do usunięcia nieprawidłowości, a w tym przypadku oznacza to rozbiórkę domu i jego odbudowę.

Możecie uniknąć płacenia kary poprzez usunięcie uchybień w ciągu 1 miesiąca. W przeciwnym razie trzeba będzie poprawiać projekt i ponownie zatwierdzać go przez Urząd Miasta. Zgoda wydawana jest w ciągu 5 dni roboczych.

Porada od GEOLN.COM - Korekty do projektu można wprowadzić na każdym etapie budowy, zanim dom zostanie oddany do użytku. Jeśli więc zdecydujecie się na wprowadzenie zmian w projekcie w trakcie budowy, uzyskajcie ich zatwierdzenie od razu - nie będziecie musieli później płacić kar.

Jeśli architekci miejscy uznali, że dom jest zbudowany zgodnie z projektem, dokumenty trafią do inspektoratu budowlanego do wglądu. W ciągu 30 dni roboczych zostaną dopełnione ostateczne formalności, a właściciel otrzyma Świadectwo przyjęcia obiektu do użytkowania..

W ostatnim etapie właściciel domu udaje się z aktem notarialnym do Rejestru Publicznego i rejestruje własność wybudowanej już nieruchomości.

Pułapki związane ze sprzedażą domu w Gruzji

Chcielibyśmy ostrzec naszych czytelników przed niebezpieczeństwami związanymi z budową domu w Gruzji. Nawet jeśli zrobicie wszystko w ścisłej zgodności z zasadami i przepisami ustanowionymi przez prawo, może czekać na Was kilka nieprzyjemnych "niespodzianek".

Мы сталкивались в своей практике со случаями, когда покупатель уже после приобретения земли узнавал, что под ним находится центральная магистраль трубопровода или другие инженерные сети, ставящие под сомнение возможность строительства на этом участке.

Jednym z najbardziej globalnych problemów w Gruzji jest zamieszanie związane z podziemnym uzbrojeniem. Same gminy często nie znają układu sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej itp.

W naszej praktyce spotkaliśmy się z przypadkami, w których nabywca po zakupie gruntu dowiedział się, że pod nim znajduje się centralna linia rurowa lub inne media, co stawia pod znakiem zapytania możliwość budowy na tym gruncie.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, kluczowe media muszą być oddalone od mieszkania o co najmniej 10 metrów.

Porady GEOLN.COM - Przed rozpoczęciem budowy zalecamy wysłanie zapytań do odpowiednich firm zajmujących się dostawą gazu (Kaztransgaz, SOCAR), dostawą energii elektrycznej (Energo-pro, Telasi), dostawą wody (GWP, Batumi Tskhali, itp.) z prośbą o informacje na temat rur i przewodów ułożonych na placu budowy lub w jego pobliżu.

Jednak nawet w tym przypadku może być problem. Informacje mogą być błędne, a podczas wykonywania wykopów możecie natrafić na media pod swoją działką. Za przeniesienie tych mediów trzeba będzie zapłacić na własny koszt!

Kolejną poważną kwestią jest to, aby pamiętać o uwzględnieniu lokalnych cech geodezyjnych. W głębi Gruzji znajduje się wiele podziemnych rzek i często obszary te nie nadają się do budowy ze względu na specyficzne właściwości gleby.

Należy bardzo uważać na grunty, na których nie wolno budować! Zazwyczaj problematyczna działka jest tańsza od innych, a sprzedający jest skłonny do poważnych ustępstw, aby sprzedać ją Wam jak najszybciej.

Porady ekspertów z GEOLN.COM. Aby nie tracić czasu po uzyskaniu tytułu własności do gruntu, zgłoście się do wszystkich odpowiednich firm, aby mieć obliczony projekt użytkowy dla domu. Odpowiedź otrzymacie w ciągu 10 dni roboczych, a doprowadzenie mediów do działki potrwa jeszcze do 30 dni.