ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ

Опубліковано 02/03/2020

Зарубіжна нерухомість є мрією багатьох європейців, в тому числі й українців. Цінова доступність, спрощений візовий режим виїзду та перебування, можливості працевлаштування та навчання, переваги отримання посвідки на проживання для себе та членів своєї родини, кліматична привабливість, часто відсутність мовного бар’єру та гостинність націй – всі ці аргументи пояснюють неймовірний попит на нерухомість з боку іноземців в Україні, Туреччині, Польщі, Грузії, Іспанії та інших європейських державах.

За неофіційною статистикою за минулі декілька років іноземцями було придбано: в Польщі – понад 15 тисяч квартир, де 17% покупців були українцями, 27% - з Німеччини та 13% з Великобританії.

В Іспанії за останній рік іноземці придбали на 13,4% більше нерухомості в річному обчисленні та кількість угод перевищила 50.000 за рік, що за даними Генеральної Ради Нотаріусів становить 19,4% усіх угод купівлі-продажу. Найбільшу кількість нерухомості в Іспанії придбали британці (13,9%), французи (8,8%), німці (8,2%), італійці (7,7%), %), румуни (6,9%) та бельгійці (6,2%), що становить в цілому понад 51,2% усіх угод із нерухомістю.

В Грузії показник угод із нерухомістю, де новим власником стає іноземець становить понад 25.000 угод в рік.

Нерухомість на морському узбережжі Туреччини також користується гарним попитом. Так, у 2019 році громадяни іноземних держав придбали понад 24 тисячі квартир у різних регіонах Туреччини. На першому місці покупці з Іраку, після них – громадяни Ірану, Кувейту, Саудівської Аравії та РФ. Інвесторів з Європи також приваблює на турецький ринок нерухомості, адже у 2019 році громадянами Європи було придбано понад 900 об’єктів житлової нерухомості, де перше місце займають громадяни Великобританії. Громадяни ж України знаходяться на 19-му місці серед покупців турецької нерухомості у рейтингу і щомісяця купують у Туреччині в середньому 50-60 квартир.

Проаналізуємо коротко основні вимоги до договору купівлі-продажу нерухомості з іноземним контрагентом на прикладі законодавства України, Грузії, Польщі, Іспанії та Туреччини та переваги такої власності.  

Україна

ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 1

Україна. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства» від 22.09.2011 № 3773-VI - іноземці та особи без громадянства можуть мати у власності будь-яке майно, успадковувати і заповідати його, а також мати особисті немайнові права. Тому, іноземці можуть набувати у власність нерухомість шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна у порядку, передбаченому чинним законодавством. Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу житлового будинку або квартири, так само іншого нерухомого майна, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Важливими умовами укладання договору купівлі-продажу нерухомості іноземцями в Україні є: легальне перебування на території України; наявність ідентифікаційного номера фізичної особи; наявність відкритого банківського рахунку для проведення розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомого майна в національній валюті. Тут маємо зауважити, що найчастіше рахунок нерезидента, на який потрібно перевести гроші, відкритий у закордонному банку. В такому випадку покупцю доведеться розраховуватися іноземною валютою із дотриманням вимог законодавства щодо розрахунків в іноземній валюті. Також, необхідно мати на увазі, що відповідно до Закону України «Про валюту і валютні операції» від 21.06.2018 р. № 2473-VIII, фізична особа може ввозити в Україну та вивозити за межі України готівкову валюту і банківські метали в сумі/вартістю, що не перевищує в еквіваленті 10.000 євро, без письмового декларування митному органу. Якщо ж сума готівкової валюти і банківських металів дорівнює або перевищує в еквіваленті 10.000 євро, то необхідне письмове декларування митному органу в повному обсязі.

Також доведеться сплатити податки на нерухомість: так, якщо нерухомість перебуває у володінні продавця менше 3-ох років, то необхідно сплатити 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця), 1% – державне мито (утримується з продавця), 18% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця), 1,5% – військовий збір (утримується з продавця).

Переваги, які отримує іноземець, купуючи нерухомість в Україні. Перш за все необхідно відмітити, що в багатьох державах світу існують закони, які дають право тим, хто купив нерухомість, отримати громадянство або посвідку на постійне проживання за спрощеною процедурою. В Україні така можливість існує лише опосередковано. Справа в тому, що дозвіл на імміграцію видається тим людям, які інвестували в українську економіку більше ніж 100.000 доларів США. Сама по собі купівля нерухомості інвестицією не вважається, а тому законодавство України не передбачає можливості видачі посвідки на тимчасове проживання іноземцям, які є власниками нерухомості.

 Польща

ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 2

 Польща. Польське законодавство розрізняє два типи житла: квартира та будинок. Іноземні громадяни мають право відповідно до національного законодавства Польщі вільно набувати права власності на квартири, тобто окреме житлове приміщення в багатоквартирному будинку. Для вчинення такої угоди непотрібно ніякого спеціального дозволу або статусу.  

 Проте, якщо іноземець має на меті стати власником будинку із земельною ділянкою або нерухомості в прикордонній території, або земельної ділянки понад 1 га – в такому випаду стане необхідним дозвіл Міністерства внутрішніх справ Польщі, який видається за письмовою заявою. Процедура видачі дозволу триває зазвичай від 2 до 4 місяців. В той же час іноземцю може бути відмовлено у дозволі на купівлю нерухомості, якщо: іноземець не довів зв’язків із Польщею; зазначена у заяві нерухомість загрожує обороноздатності, державній безпеці та/або громадському порядку; придбання зазначеної у заяві нерухомості суперечило б міркуванням соціальної політики та здоров’ю суспільства. Виданий дозвіл діє протягом двох років з дати видачі і дозволяє придбати вказану нерухомість за загальноприйнятими правилами. Купівля нерухомості без наявності дозволу, у випадках його необхідності, є недійсною.

Але якщо у випадках, коли іноземець проживає у Польщі мінімум 5 років від надання йому дозволу на перебування або дозволу на проживання довгострокового резидента ЄС; або перебуває у шлюбі з громадянином Польщі, a нерухомість, що купується, буде сумісною власністю подружжя; або є громадянином або підприємцем країн-сторон договору про Європейську економічну зону та держав Швейцарської конфедерації - дозвіл на купівлю нерухомості не потрібний.

Щодо привілеїв, то факт володіння нерухомістю на території Польщі не надає права її власнику для легального перебування понад встановлений візовий термін, а також не дає права на отримання посвідки на тимчасове або постійне проживання.

 Іспанія

ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 3

В Іспанії існують досить жорсткі вимоги до майбутнього власника нерухомого майна-іноземця. Перше, часто обов’язковим стає оформлення попереднього договору купівлі-продажу «contrato de arras», де визначається усна домовленість щодо усіх істотних умов майбутнього договору, як то ціна, форма розрахунку між сторонами, графік виплат та сума завдатку. Друге, для іноземця-покупця обов’язковим є отримання NIE «Numero de Identificacion de Extranjero» - ідентифікаційного номеру іноземця, який має бути вписаний в договір купівлі-продажу. Для отримання даного номера іноземцю заздалегідь необхідно подати заявку до місцевого підрозділу національної поліції.

Після отримання усіх необхідних дозволів та документів відбувається нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості за місцем знаходження нерухомого майна, а також сплата податків у розмірі 6-10% від вартості нерухомого майна на вторинному ринку та 10% на первинному ринку. Також необхідно врахувати додаткові витрати на нотаріальне оформлення, іпотеку (в разі, якщо є іпотечне кредитування), оформлення дозвільних документів, перекладача та інше.

Грузія

ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 4

 Грузія сьогодні користується неймовірним попитом для купівлі нерухомості на первинному ринку й особливо апартаментів у всесвітньовідомих мережах готелів на Чорноморському узбережжі або на гірськолижних курортах.

Перевагою купівлі нерухомості в Грузії є відсутність обов’язкової декларації грошових коштів, які вносяться як оплата ціни договору купівлі-продажу, можливість іпотечного кредитування для іноземних громадян з річним відсотком 9%; відсутність податку на нерухоме майно та можливість оформлення посвідки на тимчасове проживання у спрощеному порядку, звичайно, за умови дотримання інших вимог законодавства Грузії (наприклад, легального перебування на її території, невчинення правопорушень та оціночної вартості нерухомого майна понад 105.000 доларів США).

Туреччина 

ЗАРУБІЖНА НЕРУХОМІСТЬ ТА ПРИВІЛЕЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ: АНАЛІЗ ЗАКОНОДАВСТВА ЄВРОПЕЙСЬКИХ ДЕРЖАВ — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 5

Туреччина приваблює покупців нерухомості м’яким кліматом та різноманіттю пропозицій. Проте іноземні громадяни можуть ставати власниками нерухомості в Туреччині з деякими обмеженнями. Так, для іноземних і фізичних, і юридичних осіб заборонена купівля об'єктів у сільській місцевості, заборонених військових зонах і зонах безпеки, а також оформлення земельних ділянок. Для придбання нерухомості в Туреччині громадянами деяких держав необхідним стане посвідка на проживання. На іноземного громадянина може бути оформлений тільки об'єкт, зареєстрований в державному реєстрі як житло або робоче місце (комерційна нерухомість).

Для вчинення угоди купівлі-продажу необхідним стане відкриття рахунку в турецькому банку, адже розрахунки між покупцем і продавцем здійснюються переважно банківськими переказами; оформлення податкового номеру та вид на проживання (для громадян деяких держав). Договір купівлі-продажу оформлюється або в агентстві або у нотаріуса. Присутність нотаріуса рекомендується національною юридичною практикою. Витрати на нотаріуса бере на себе покупець. Також при оформленні угод за участю іноземців, які не володіють турецькою мовою, обов'язковою умовою легітимності договору є підпис державного перекладача. Оподаткування на купівлю нерухомості в Туреччині становить 3% від суми, зафіксованої в договорі і сплачується продавцем і покупцем порівну.

Однією з переваг придбання нерухомості в Туреччині є іпотечне кредитування, дозволене також і для іноземних громадян. Оформити іпотеку в Туреччині можна тільки на об'єкти, що знаходяться в таких містах як Анталія, Аланія, Бодрум, Датча, Дідім, Кушадаси, Махмутлар, Мугла, Стамбул, Фетхіє. Однак в такому разі обов’язковою стане довідка про фінансовий стан позичальника за для оцінки його платоспроможності та ймовірних фінансових ризиків банківської установи. І нарешті, якщо ви стали власником нерухомості у Туреччині вартістю від 250.000 доларів США ви маєте право на отримання посвідки на проживання, а потім й громадянства держави.

Отже, порядок укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна іноземцями в багатьох державах є не надто складним, проте вимагає суворого дотримання норм чинного національного законодавства.