השקעה בג'ורג'יה לרוסים

החברה שלנו עובדת בג'ורג'יה, ואנחנו רואים כמה פעיל שוק הנדל"ן מתפתח במדינה הזו. הדינמיקה שלה מושכת את תשומת ליבם של מפתחים חדשים, שהגיאוגרפיה שלהם מתרחבת מדי שנה. היווצרות השוק מושפעת מהתפתחות מהירה של ענף התיירות, היוצרת תנאים מוקדמים להופעתם של אובייקטים חדשים של נדל"ן למגורים ולמסחר בפורמטים שונים.

נכון להיום, מידע שמעניין משקיעים השוקלים להשקיע בסוגי נדל"ן שונים נמצא באתרים שונים ולא תמיד מלא ואובייקטיבי. עבור רבים, גרוזיה קשורה בעיקר למסורות של אירוח, מטבח מפורסם ויינות יין. יחד עם זאת, השינויים החיוביים הגדולים שחלו בשנים האחרונות וממשיכים להיות מיושמים בהיבטים שונים של החיים נותרים עלומים. לכן, ברצוננו לספק לך מאמרים המבוססים על מידע שנאסף ממקורות פתוחים על היבטים שונים בכלכלה הגאורגית.

מה לעשות? על המצב בשוק הבנייה הרוסי.

    בשנת 2019, ענף הבנייה ברוסיה צפוי לעבור שינויים משמעותיים עקב ביטול הבנייה המשותפת והמעבר למימון פרויקטים עבור יזמים. החל מיום 01 ביולי 2019, משיכת כסף מרוכשי נדל"ן עבור כל היזמים תתבצע רק באמצעות בנקים עם שימוש חובה בחשבונות נאמנות, אשר בתורם ישנו את המודלים העסקיים הרגילים של חברות הפיתוח, יסבך את הליך המשיכה מימון פרויקטים והעלאת שיעורי ההלוואות עבור מרבית היזמים. יחד עם זאת, כלל חוק זה יחול על כל החפצים, לרבות אלה הנמצאים בבנייה, ללא קשר למועד רכישת חלקת הקרקע. יש להבין כי בתנאים החדשים, על מנת לקבל מימון פרויקט, יהיה על היזם לספק לבנק ביטחונות שעל הערכת השווי שלהם לעלות על שווי הנכס עצמו. כמו כן, חברות יצטרכו לשנות את מערכת התהליכים הטכנולוגיים והניהוליים ולהסכים עם הבנקים על הלוואות לבנייה בתנאים חדשים.

    נטל האשראי על יזמים במסגרת תכנית מימון הפרויקטים שהוכנסו על ידי תיקונים חדשים לחקיקה יגדל משמעותית, והם ייאלצו לפצות על הפסדיהם על ידי חלוקה מחדש בין קונים לקבלנים. ברור שעם גידול במימון החוב, תשלום הריבית יעלה את עלות החפץ, אשר רוכשי הדירות בעתיד יצטרכו לשלם. יש להוסיף לכך תקנה מחמירה של תהליך הבנייה מצד הבנק המורשה, אשר ישלוט בקצב בניית האובייקט ובהוצאות היזם. מנגנון המימון של הבנקים בתנאים החדשים של בניית רשתות הנדסיות הדרוש לספק מים, חום וחשמל לבנייני דירות עדיין לא ברור מאחר שקודם לכן שולמו עבודות מסוג זה מכספי בעלי המניות. כמו כן, טרם נפתרו סוגיות הקשורות לפיצוי בגין הוצאות יזמים לרכישת מגרשים להקמת תשתיות חברתיות והנדסיות.

הבנקים יצטרכו להגדיל משמעותית את היקף המימון של הפרויקטים, מה שלא יהיה קל לעשות עם עלויות המימון והתקנים הקיימים.

תוך זמן קצר יחסית, בנקים שאין להם מספיק ניסיון בתחום זה יצטרכו ליצור יכולות פנימיות ליישום מימון פרויקטים למפתחים, וכן לספק את התשתית וה- IT הדרושים לשם כך. מכיוון שפעילות זו אינה מהותית עבור בנקים רבים, הם יצטרכו להגדיל את צוות העובדים שלהם כדי לבצע פונקציות לבקרת בנייה בשל מומחים בעלי רמת המומחיות הנדרשת בנושאים הקשורים לניתוח סיכונים, אומדני בנייה, טכנולוגיות בנייה וכו '. טרם נמצאו בשוק, דבר שיהיה קשה בתנאים הנוכחיים.

    ניתן להוסיף גם כי סכום ההון העצמי של מרבית הבנקים אינו מספיק לפרויקטים לפיתוח מימון, ושם הבנקים ייקחו כסף נוסף להלוואות לענף הבנייה עדיין לא ברור. לכן, סביר מאוד להניח כי שיעורי הריבית על מימון פרויקטים עשויים לעלות.

    בהתחשב בכך שהבנק המרכזי העלה את שיעור המימון מחדש ל- 7.25% בספטמבר 2018, אנו יכולים להניח כי שיעורי הלוואות המשכנתא עשויים לעלות גם בעתיד. כעת גודלם עומד על 9-12%, אך סביר להניח שהם יוגדלו אם המדינה לא תיקח על עצמה את הפיצוי החלקי שלהם, וזה בעייתי מאוד בגלל המצב הקשה במשק.

ההיצע בשוק הדיור הראשוני חורג מהביקוש הריאלי מזה מספר שנים - השוק רווי יתר על המידה על רקע ירידה בהכנסות הריאליות של האזרחים וכוח הקנייה בארבע השנים האחרונות.

    ברוסיה ההלוואות לאוכלוסייה גדלות במהירות; חלקן של הלוואות המשכנתא גדל בשנים האחרונות ל -44% והסתכם בכ -5.7 טריליון במונחים כספיים באמצע שנת 2018. לדברי אנליסטים של מחלקת המחקר והתחזיות של הבנק המרכזי, זה מגדיל את הסיכון לבועת משכנתא בשוק. יחד עם זאת, קיימת נטייה להגדיל את צמיחת ההלוואות הצרכניות הלא מאובטחות ולזיכוי יתר של האוכלוסייה הרוסית, כאשר הלווים נאלצים לקחת הלוואות חדשות כדי לשלם עבור אלו שנלקחו קודם לכן. וקשה לומר מה תהיה הביקוש האמיתי לדיור חדש בנסיבות הנוכחיות.

    יש ספק לגבי התחזיות שהאינפלציה תישאר בפרמטרים שצוינו מכיוון שהיא תושפע ממספר הגורמים הבאים:

•  לחץ הסנקציות מצד מדינות המערב צפוי רק להתגבר, מה שיסבך עוד יותר את פעילותן של חברות רוסיות בשוק הזר ויקשה עוד יותר להשיג מימון זול יחסית ממדינות המערב;
• העלייה במע"מ מ -18% ל -20% מיום 01.01.19 (על פי מומחי KPMG נטל המס הממוצע על כל העסק יגדל ב -20-30% בשנת 2019%);
• פיחות מתמשך ברובל (מאז 15.01.19 בנק רוסיה ממשיך לרכוש מטבעות רגילים עבור משרד האוצר); 
• הגדלת התרומות לקרן הפיצויים; 
• הצמדה לארנונה (החל משנת 2019, שיעור הארנונה יעלה כמעט בשליש); 
• עלייה שנתית במחירי השירות, האנרגיה והבנזין תביא בהכרח לעליית מחירי חומרי בניין, מחירי שירותים ועבודות שבוצעו, אשר בסופו של דבר ישפיעו על עליית עלויות הבנייה; 
• צריכה מופחתת בגלל נפילת הכנסות; 
• העלאת גיל הפרישה; 
• שפל כלכלי על רקע הבידוד הגובר של הכלכלה, היעדר השקעה וצמצום העסקים. 

כל זה יוביל באופן אובייקטיבי לכך שהשוק יישאר בקרוב רק יזמים גדולים שיש להם היסטוריית אשראי בבנקים גדולים, ומאות חברות-יזמות וקבלנים, שאינן יכולות לעמוד בתחרות, ייאלצו לעזוב את השוק, אשר גוררים הפסדים כספיים משמעותיים וההשלכות החמורות ביותר עליהם. זה עשוי לחול במיוחד על מפתחים אזוריים בינוניים וקטנים.

יתרונות ביישום פרויקטים בשטחה של גרוזיה

     ניתן לזהות את הגורמים החיוביים העיקריים הבאים המשפיעים על האטרקטיביות הכלכלית של גאורגיה למשקיעים:

1) גאורגיה מוכרת בעקביות על ידי מוסדות בינלאומיים כאחת המדינות הטובות ביותר בהן נוח להשקיע ולנהל עסקים:

מקום 6 בדירוג עושה עסקים 2019, שמעריך את מידת הפשטות של הסביבה העסקית, ומקום ראשון במדד זה בקרב מדינות מזרח אירופה ומרכז אסיה (לפי קבוצת הבנק העולמי בקרב 190 מדינות);

מקום 16 במדד החופש הכלכלי 2018 (קרן המורשת בקרב 180 מדינות)

רישום חברה אורך יומיים בלבד ומחירו כ- $ 40 (או $ 80 אם ברצונכם להירשם בעוד יום אחד). כל ההליכים מול העסק מתבצעים על פי העיקרון של "חלון אחד". ברוב המקרים אין צורך להשיג רישיונות והרשאות.

2) מיקום גיאוגרפי נוח

היא מחברת בין אירופה ואסיה, כמו גם אזורים כלכליים אחרים, והיא מדינת מעבר (נמלי ים, רכבות וכבישים מהירים).

3) גישה חופשית לשליש מהשוק העולמי עם אוכלוסייה של 2.3 מיליארד אנשים ללא מכס

לג'ורג'יה אזור סחר חופשי עם האיחוד האירופי, סין (כולל הונג קונג), טורקיה ומדינות חבר העמים (כולל רוסיה, אוקראינה, קזחסטן וכו '). גאורגיה חברה ב- WTO.

4) אקלים עסקי יציב

גאורגיה חתמה על הסכם התאגדות עם האיחוד האירופי בשנת 2014 והיא מבצעת כל העת רפורמות כדי להוכיח את מחויבותה לשילוב האירו-אטלנטי ולהבטיח אקלים פוליטי והשקעה צפוי.

5) סביבת השקעות ללא שחיתות ושקיפות

על פי נתוני Transparency International, ג'ורג'יה נתפסת כאחת המדינות נקיות משחיתות.

6) קוד מס ליברלי ומסים נמוכים

גאורגיה היא אחת המדינות עם מערכת מיסוי שקופה ונטל המס הנמוך ביותר בעולם, עם 6 מיסים קבועים בלבד:

מס הכנסה אישי - 20%;

מס הכנסה - 15% .;

מס ערך מוסף - 18%;

מס בלו (תלוי במוצר);

מכס / מס יבוא - 0%, 5% או 12% (תלוי במוצר);

ארנונה עד 1%.

 בנוסף, חברות משלמות מס הכנסה רק על החלק המחולק שלהן (למשל, תשלומי דיבידנד), ורווחים שהושקעו מחדש פטורים ממס הכנסה.

אין בג'ורג'יה מיסים על ביטוח לאומי, מס רווחי הון, מס הכנסה על דיבידנדים, מס מותרות או מס ירושה. יש רק מס שכר שהוא מס הכנסה על האוכלוסייה (בקנה מידה שטוח של 20%).

לג'ורג'יה יש אמנויות מיסוי כפול שנחתמו עם 54 מדינות. אין הגבלות על המרת מטבע או החזרת הון ורווחים. על פי הדיווח של הפורום הכלכלי העולמי 2016-2017, לג'ורג'יה יש את המסים הנמוכים בעולם, והיא תופסת את התפקיד ה -9 עם שיעור מס כולל של 16.4%.

7) מדיניות מכס ופיקוח על מיסים פשוטים

בג'ורג'יה יש מדיניות וניהול מכס פשוטים מאוד ומכווני שירות. הליך השחרור ממכס אורך 20-30 דקות בלבד. כ- 80% מהסחורות אינן כפופות לתעריפי יבוא, ולג'ורג'יה אין מגבלות כמותיות על יבוא.

8) כוח אדם מוסמך ותחרותי

ג'ורג'יה מציעה כוח אדם צעיר, רב לשוני ומשכיל. מרבית האוכלוסייה הצעירה דוברת אנגלית ורוסית שוטפת. 75 מוסדות להשכלה גבוהה ויותר מ- 125 מרכזי חינוך מקצועיים מספקים זרם מתמיד של מומחים.

למדינה אין דרישות רגולטוריות לשכר המינימום ואין צורך לקבל אשרות עבודה או אישורים לאזרחי 95 מדינות, מה שמסייע במשיכת עובדים מקצועיים ממדינות אחרות;

השכר החודשי הממוצע הוא כ -430 דולר ומשתנה בהתאם למגזר המשק. שיעור האבטלה הוא 11.8%, ו -53% מאוכלוסיית המובטלים הם בקבוצת הגיל 20-40.

הממשלה מקדמת חינוך מקצועי על ידי מימון הקמתם של כמה עשרות מוסדות חינוך ברחבי גרוזיה. הם מספקים קורסים מקצועיים ותוכניות בנושאים מעשיים מסוגים שונים ומימון רוב עלויות הקורס.

9) אזורי תעשייה בחינם

אזור תעשייה חופשי (להלן PPE) הוא סוג של אזור תעשייה חופשי שנקבע על ידי קוד המס של ג'ורג'יה, החול על כללי מס ומכס מועדפים.

אם חברה מייצרת סחורות לייצוא באזורי תעשייה חופשיים (PPE), היא פטורה מכל מיסים, למעט מס הכנסה אישי (20%) שמשולם משכר העובדים. אם החברה מייצאת מוצרים מ- PPE לאזורים אחרים בג'ורג'יה, בנוסף למס הכנסה האישי, עליה לשלם מע"מ ו -4% מההכנסות ממכירות בתוך המדינה.

נכון לעכשיו, ישנם 4 אזורי תעשייה חופשיים בג'ורג'יה: פוטי (הנמל הימי הגדול ביותר), קוטאיסי (העיר השנייה בגודלה; שני איש ע"י בקוטאיסי) וטביליסי. כל ה- PPE מנוהל על ידי חברות פרטיות, ומשקיע יכול לשכור שטח ממפעיל PPE.

10) תכניות ממלכתיות לתמיכה ולעידוד פיתוח עסקי

פיתוח יחסים עסקיים עם רוסיה

    רוסיה היא השותפה השנייה בגודלה של גרוזיה אחרי טורקיה. במאי 2018 רוסיה וגאורגיה חתמו על הסכם מכס על העקרונות הבסיסיים של מנגנון ניהול המכס וניטור הסחר, בתיווך SGS (שוויץ), ליצירת מסדרונות סחר דרך אבחזיה ודרום אוסטיה.

    בתחום הבנקאות בגאורגיה, VTB הרוסית פועלת באופן פעיל, המספקת מגוון רחב של שירותים בנקאיים. בנקים אחרים כוללים את "Bank Societe Generale"; "בנק ג'ורג'יה" (בעלי מניותיו כוללים את "הבנק האירופי לשיקום ופיתוח" ו"פרנקלין טמפלטון השקעות "), שמניותיו נסחרות בבורסה בלונדון; "בנק TBC" ואחרים.

    בין חברות רוסיות גדולות אחרות הפועלות בשוק הגאורגי, יש להזכיר את LUKOIL; אינטר RAO הוא בעל מניות מרכזי בחברת ההפצה החשמלית של טביליסי Telasi JSC.

    מאז 2016, השירות המקוון Yandex Taxi פועל בג'ורג'יה.

    בשנים האחרונות הופיעו פרויקטים מעניינים בשוק הגאורגי, אשר מיושם בהצלחה על ידי חברות פיתוח בעלות שורשים רוסיים.

    בתנאים הנוכחיים אנו רואים את הפוטנציאל הגדול וההזדמנויות הטובות של משקיעים, יזמים וחברות בנייה ברוסיה להיכנס לשוק הגאורגי. זה נכון במיוחד עבור חברות אלה שיימצאו במצב קשה עם בחירה קשה להמשיך בפעילותן לאחר השינויים המהותיים בענף הבנייה שמגיעים בשנת 2019.

    ואנחנו נעשה את כל הדרוש בכדי להבטיח כי החברות שמוכנות להתחיל לעבוד בענף הבנייה בג'ורג'יה, העוברת שלב של צמיחה, יצליחו ויוכלו ליישם את תוכניותיהן לפיתוח נוסף.