Юридичний супровід угод з нерухомістю від А до Я або чому варто замовляти послугу юридичного супроводу угоди при купівлі апартаментів, нерухомості?

Сьогодні експерти GEOLN LLC та Legal Consulting Center Georgia розкажуть про всі нюанси, коли юридичний супровід при укладанні угод з нерухомістю необхідно покупцю.
Опубліковано 29/01/2020

Процес купівлі та оформлення у власність нерухомості в Грузії максимально спрощений. За це багато інвесторів дуже цінують місцеве законодавство – відсутність бюрократичних формальностей дозволяє здійснити угоду купівлі-продажу протягом одного дня. В свій час нові регуляції були введені саме з метою приваблення іноземного капіталу в країну. Вони також стали частиною масштабної національної боротьби з корупцією. 

Детально про стандартний процес купівлі-продажу нерухомості В Грузії можна подивитись в матеріалі – Найчастіші питання при придбанні нерухомості в Грузії.

Юридичний супровід угод з нерухомістю від А до Я або чому варто замовляти послугу юридичного супроводу угоди при купівлі апартаментів, нерухомості? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 1

Отже, щоб придбати нерухомість в Грузії покупцю знадобиться лише закордонний паспорт. Угода оформляється в публічному реєстрі Будинку Юстиції, тут же покупець може самостійно перевірити інформацію про обрану квартиру.

Завдяки особливій технології блокчейн оригінальність усіх документів підтверджується штрих-кодом, а розрахунок можна здійснити в криптовалюті. Про те,як купують квартири та будинки за криптовалюту читайте в матеріалі – купівля будинку за біткойни, а детальний гайд-огляд здійснення процедур купівлі-продажу доступний за посиланням – https://crypto.geoln.com.

Після підписання продавцем та покупцем угоди купівлі-продажу відбувається грошовий розрахунок – готівкою або безготівковим способом. Потім після пред’явлення підписаного договору та виписки з банку про отримані на рахунок продавця кошти (при безготівковому розрахунку), розпочинається процес реєстрації права власності. Він займає від 1 до 4-х днів, залежно від суми оплати послуги.

Згідно із законодавчими нормами, процес купівлі квартири від забудовника (первинна нерухомість) та від власника (вторинна нерухомість) відбувається ідентично, за тими ж правилами. І ось тут ховається один дуже специфічний нюанс.

Для чого потрібний нотаріальний супровід угоди?

Досвідченні юристи попереджають – при укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості від власника і продавець, і покупець зіштовхнуться із серйозним ризиком.

Процедура купівлі-продажу та тонкощі юридичного супроводу угоди з нерухомістю описані в авторському інтерв’ю (GEOLN.COM) з Маріам Накашидзе (Legal Consulting Center).

Юридичний супровід угод з нерухомістю від А до Я або чому варто замовляти послугу юридичного супроводу угоди при купівлі апартаментів, нерухомості? — Експертні поради та огляди нерухомості на GEOLN.COM. Фото 2Представник компанії GEOLN.COM, експерт ринку нерухомості Діана Кабакчі поспілкувалась з юристом компанії Legal Consulting Center Маріам Накашидзе та з’ясувала причини, з яких в цьому випадку рекомендується скористатися юридичним супроводом угоди.

Q - Діана Кабакчі

Зі всюди ми чуємо про простоту та легкість купівлі житла в Грузії. Сьогодні багато наших читачів, можливо, вперше почують про те, що спеціалісти все ж не рекомендують здійснювати такі угоди самостійно. Розкажіть, в яких випадках це важливо та чому?

A - Маріам Накашидзе :

Так, справді, у порівнянні з багатьма іншими державами світу, процедура купівлі нерухомості в Грузії є дуже простою. Фактично, все відбувається в одному місці – в Будинку Юстиції,для укладання угоди достатньо лише паспортів покупця та продавця, договір купівлі-продажу та документ про право власності новий власник може отримати буквально через кілька годин. Але на практиці ситуація дещо інша – якщо просту угоду клієнт ще може здійснити, використовуючи стандартний договір та без допомоги компетентних осіб, то у випадку з угодами з категорії складних ми не рекомендуємо здійснювати їх самостійно.

Q - Діана Кабакчі:

Що ви маєте на увазі під категорією “складні угоди”?

A - Маріам Накашидзе :

Насамперед, це купівля квартири в кредит чи в розстрочку – коли розрахунок здійснюється не одноразовим переказом, частинами. Далі це угоди з обтяжуванням, придбання заставного майна, купівля чи придбання нерухомості за довіреністю, а також угоди з переказом та апостилюванням паспорта іноземних громадян. До тогож вадливо розуміти, що у всіх цих випадках ризикує не лише покупець, але і продавець.

Q - Діана Кабакчі

Розкажіть детальніше в чому полягає ризик?

A - Маріам Накашидзе

В стандартному шаблонному договорі, який при купівлі- продажі підписується в Реєстрі, не прописаний регламент передачі грошей. На початку сторони підписують шаблонний договір, потім оплачують послуги реєстру та оператор запускає процес купівлі- продажу. Лише після цього повинна відбуватися передача грошей від покупця продавцю. Якщо в цей момент покупець не передає гроші продацю, то угоду вже скасувати не можна. Це ризик продавця.

Існують випадки, коли розрахунок за угодою відбувається до укладання договору. І тут виникає ризик у покупця – продавець може зникнути з грошима або виникає ситуація, при якій угода не відбудеться (наприклад, помилка при заповненні документів) і продавець може відмовитись її завершувати. В шаблонному договорі купівлі-продажі момент розрахунку за угоду ніяким чином не зафіксований. В ньому вказана лише вартість об’єкту та дата укладання угоди. Все решта фактично будується лише на довірі між покупцем та продавцем.

Q - Діана Кабакчі

Що ви пропонуєте в даному випадку, як сторонам убезпечити себе при укладанні угоди?

A - Маріам Накашидзе

Ми рекомендуємо завжди в деталях вказувати усі важливі умови договору , ці умови передачі вартості предмету купівлі-продажу, правовий та фактичний стан майна, реєстрація зобов’язання покупця до оплати повної суми, відповідальність сторін, у випадку невиконання взятих зобов’язань тощо. Можливість вказування подібних умов сторонам не дає шаблонний договір, що може призвести до труднощів з відновлення порушених прав однієї зі сторін.

Також у випадку якщо повна оплата здійснюється заздалегідь, з метою захисту прав покупця, ми завжди рекомендуємо в момент розрахунку підписувати спеціальний акт прийому- передачі коштів. В ньому продавець підтверджує те, що прийняв гроші заздалегідь та , у випадку невиконання своїх зобов’язань, покупець на основі підписаного акту має право вимагати повернення оплаченої суми. Можна також підписати договір завдатку, при якому покупець віддає частину вартості за об’єкт заздалегідь, при цьому сторони беруть на себе зобов’язання з укладання угоди при настанні тих чи інших умов. Послуги юриста платні, але це гарант безпеки, що зменшує ризики фінансових втрат до нуля у випадку не доброчесності однієї зі сторін.

Q - Діана Кабакчі

Розкажіть детальніше про підписання так званого обтяження, яке доповнює шаблонний договір?

A - Маріам Накашидзе

В будинку юстиції можна підписати договір купівлі-продажу в розстрочку з іпотечними обтяженнями. Іпотека реєструється за додаткову платню Це допомагає захистити права обох сторін, але у випадку невиконання взятих зобов’язань з оплати вартості об’єкту купівлі- продажу, почнуться затягнуті процедури з повернення обтяженого об’єкту у власність продавця. Також питання може дійти до судового розгляду і хочеться попередити, що судові розгляди це справа дуже затяжна, а послуги адвоката коштують зовсім не дешево.

Тому в даному випадку укладання індивідуального договору з юристом практично не має альтернативи. Тільки в цьому випадку можна врахувати будь-які ризики, які можуть виникнути в майбутньому, як у продавця, так і в покупця. Юрист вказує, що у випадку, якщо зобов’язання сторін не будуть виконані в термін,наприклад, якщо покупець не оплатить ту суму, що вказана в угоді, то продавець має право в односторонньому порядку розірвати договір та повернути нерухомість в свою власність без судового розгляду.

Q - Діана Кабакчі

У покупця ж є можливість самостійно перевірити обраний об’єкт нерухомості в кадастровому реєстрі?

A - Маріам Накашидзе

Так, угоди на ринку нерухомості Грузії є прозорими, адже всі дані та документація про об’єкти купівлі-продажу знаходиться у відкритому доступі на офіційних сайтах державних органів. Тобто, у покупця є можливість самостійно перевірити інформацію про будь-який об’єкт нерухомості. Зробити це можна на сайті https://napr.gov.ge, просто потрібно знати як це робиться. При чому, недавно з’явилась можливість прочитати цю інформацію на декількох мовах. Проте виписка з Реєстру буде надана на грузинській мові, тобто багатьом може знадобитись її переклад. Сам сайт також на грузинській мові.

Якщо ж ви замовляєте повний пакет юридичного супроводу угоди купівлі-продажу квартири, то всі ці маніпуляції робитиме юрист та позбавить вас ще й цього головного болю.

Q - Діана Кабакчі

Скажіть, яка вартість складання індивідуального договору купівлі-продажу в юриста? Яка ціна юридичного супроводу угод з нерухомістю?

A - Маріам Накашидзе

Точну суму назвати неможливо. Це завжди індивідуально та залежить від безпосереднього завдання, а також від вартості угоди купівлі-продажу, тобто вартості нерухомості. Щоб дізнатись ціну на послуги юриста, потрібно звернутись з конкретним запитом і тоді стане можливо озвучити суму за складання договору.

Q - Діана Кабакчі

Розкажіть про діяльність ріелтора, хіба він не несе відповідальність при укладанні угоди купівлі-продажу?

A - Маріам Накашидзе

Згідно законодавству Грузії ріелтори не проходять ліцензування і їх діяльність обмежується лише пошуком потенційних покупців та доведення угоди до її підписання, за зміст та умови договору вони, звичайно, відповідальності не несуть. Ріелтором може стати будь-яка людина, включаючи особу, яка не має вищої освіти.

Ріелтор супроводжує покупця та продавця в Будинку Юстиції, але він абсолютно не відповідає ні за які ризики при укладанні угоди. Ріелтори в Грузії не гарантують, що угода відбудеться правильно та інтереси усіх її учасників будуть дотримані. Його посередницька функція закінчується на моменті укладання договору.

Тому покупець та продавець повинні звертатись до юристів, щоб або перевірити пропонований їм договір, або укласти новий. І вже юрист, звичайно, несе повну юридичну відповідальність за чистоту угоди.Юрист не гарантує, що якихось проблем не буде, вони можуть бути. Проте юристи завжди знають, як далі вирішувати цю проблему, ми заздалегідь враховуємо усі ризики та застраховуємо від них.

Q - Діана Кабакчі

З вашого досвіду, практики, в Грузії часто стаються судові розгляди з приводу нерухомості?

A - Маріам Накашидзе

На жаль, дуже часто. Найбільш розповсюджена причина, якою до нас приходять – невиконання умов договору. А це стається через неправильно складеного договору купвлі-продажу. Тому так важливо, щоб договір був складений юридично грамотно, детально, і щоб в ньому були ретельно прописані усі ризики на шляху їх вирішення. Правильно складений договір – це завжди гарантія того, що ви уникнете дуже великих втрат часу і зможете в майбутньому ефективно вирішити можливі проблеми.

Q - Діана Кабакчі

Що стосується купівлі первинної нерухомості, від забудовника, які тут ризики можуть бути у покупця та чим йому допомогти при складанні угоди купівлі-продажу?

A - Маріам Накашидзе

В першу чергу, ми надаємо кваліфікаційні консалтингові послуги. Юрист завжди може перевірити, наскільки авторитетним та надійним є компанія-забудовник. Тому що дуже часто бувають проблеми з незавершеним будівництвом. Завжди потрібно перевіряти, наскільки робочий проект у забудовника, наскільки він до кінця виконує свої зобов’язання, чи гарна в нього репутація на ринку нерухомості. Після цього ми, звичайно ж, знову перевіряємо , чи які-небудь не виконані зобов’язання у забудовника і які права має покупець у випадку виявлення у компанії якихось обтяжень. Ми завжди радимо та скеровуємо покупця, як правильно вести переговори із забудовником, щоб отримати необхідну інформацію.

Примітка редакції GEOLN.COM – на базі пошуковика нерухомості GEOLN відібрана вже юридично перевірена нерухомість від забудовників. Тим не менше, ми завжди рекомендуємо покупцям убезпечити себе та звертати увагу на договір купівлі-продажу квартири у контексті вашої угоди. Послуги з юридичного супроводу угод з нерохомістю це обов’язкова складова в процесі вибору та оформлення угоди. Довіртесь проіесіоналу, який вкаже на тонкощі, нюанси, опираючись на практику своєї діяльності.

Q - Діана Кабакчі

Чи часто у вашій практиці вам доаодиться змінювати пункти договору, чи увесь договір із забудовником?

A - Маріам Накашидзе

Дуже часто. Тому що завжди усі забудовники намагаються скласти договір на свою користь. Тому наша порада – завжди заново перевіряти ці документи,тому що ніколи жоден забудовник не поставить інтереси покупця на перший план. Ведичезна кількість судових справ стосуються саме порушень забудовниками прав покупців та невиконання зобов’язань. Суди – це завжди дуже дорого та дуже довго, тому краще до цього не доводити.

Суму, яку ви заплатите юристу для складання грамотного договору, просто неможливо порівняти з тими ризиками та втратами, які у вас можуть виникнути в майбутньому через підписання шаблонного договору в Юстиції.

Не варто економити на юридичному супроводі угоди. Квартири ми купуємо не кожного дня, особливо не часто ми це робимо в чужій країні, де існують не знайомі вам складні фінансові та юридичні процеси, такі як відмінності в законодавстві країн покупця та продавця, проблема якісних перекладів документації тощо.

Тому при купівлі нерухомості просто необхідний той, хто дасть грамотні поради і ставитиме ваші інтереси на перший план. І допоможе вам уникнути втрати коштів, часу та нервів.

На завершення інтерв’ю наша команда надає вам посилання на корисні ресурси:

• каталог перевірених новобудов, забудовників міста Батумі

• каталог перевірених новобудов, забудовників міста Тбілісі

• Юридичний супровід угод від LEGAL CONSULTING CENTER