Jak i dlaczego warto zamówić obsługę prawną transakcji przy zakupie nieruchomości w Gruzji? Obsługa prawna transakcji nieruchomości od A do Z.

Dzisiaj eksperci GEOLINE HOLDINGS będą rozmawiać o wszystkich niuansach związanych z zakupem mieszkania w nieruchomości, prawnej stronie problemu i znaczeniu profesjonalnego wsparcia przez eksperta-prawnika, który jest klientem w procesie transakcji dotyczących nieruchomości.
Opublikowano 24/06/2020

Proces zakupu i rejestracji nieruchomości w Gruzji jest prosty. Transakcje na rynku nieruchomości odbywają się często za pomocą prostej procedury i szybko. Praktyczne w 15-20 minut. W tym celu wielu inwestorów bardzo docenia lokalne przepisy - brak biurokratycznych formalności pozwala na transakcję kupna i sprzedaży w ciągu jednego dnia. Kiedyś wprowadzono nowe regulacje właśnie w celu przyciągnięcia zagranicznego kapitału do kraju. Stali się również częścią masowej krajowej walki z korupcją.

Tak więc, aby kupić nieruchomość w Gruzji, kupujący potrzebuje tylko paszportu. Transakcja jest przeprowadzana w publicznym rejestrze House of Justice, tutaj kupujący może niezależnie zweryfikować informacje o wybranym mieszkaniu.

Jak i dlaczego warto zamówić obsługę prawną transakcji przy zakupie nieruchomości w Gruzji? Obsługa prawna transakcji nieruchomości od A do Z. — Porady ekspertów i recenzje nieruchomości na GEOLN.COM. Zdjęcie 1

Dzięki specjalnej technologii blockchain autentyczność wszystkich dokumentów jest potwierdzona kodem kreskowym, a obliczeń można dokonać w krypto-walucie. Przeczytaj o tym, jak kupować mieszkania i domy za kryptowalutę w artykule - kupno domu za bitcoiny, a szczegółowy przewodnik na temat przeglądu procedur kupna i sprzedaży jest dostępny na https://crypto.geoln.com

Po podpisaniu umowy kupna i sprzedaży przez sprzedającego i kupującego następuje rozliczenie gotówkowe - gotówką lub przelewem bankowym. Następnie, po przedstawieniu podpisanej umowy i wyciągu z banku o pieniądzach otrzymanych na koncie sprzedawcy (przy obliczaniu przelewem bankowym), rozpoczyna się proces rejestracji prawa własności. Trwa od 1 do 4 dni, w zależności od kwoty opłaty za usługę.

Zgodnie z normami prawnymi proces zakupu mieszkania od dewelopera (nieruchomość pierwotna) i od właściciela (nieruchomość wtórna) jest całkowicie identyczny, zgodnie z tymi samymi zasadami. I tu jest jeden bardzo konkretny niuans.

Dla czego służy notarialne wsparcie transakcji?

Doświadczeni prawnicy ostrzegają, że przy zawieraniu transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości od właściciela, zarówno sprzedający, jak i kupujący mogą być narażeni na poważne ryzyko.

Procedurę zakupu i sprzedaży oraz subtelności wsparcia prawnego dla transakcji na rynku nieruchomości opisano w wywiadzie z Diany Kabakchi (GEOLN.COM) i Mariam Nakashidze (Centrum Doradztwa Prawnego). 

Jak i dlaczego warto zamówić obsługę prawną transakcji przy zakupie nieruchomości w Gruzji? Obsługa prawna transakcji nieruchomości od A do Z. — Porady ekspertów i recenzje nieruchomości na GEOLN.COM. Zdjęcie 2Przedstawiciel GEOLN.COM, ekspert rynku nieruchomości, Diana KABAKCHI, rozmawiała z Mariam NAKASHIDZE, prawnikiem w Centrum Doradztwa Prawnego, i wyjaśniła powody, dla których zaleca się skorzystanie z pomocy prawnej dla transakcji.

Q - Diana KABAKCHI:

Wszędzie słyszymy o łatwości zakupu domu w Gruzji. Dziś wielu naszych czytelników może najpierw usłyszeć o tym, że eksperci nadal nie zalecają przeprowadzania takich transakcji na własną rękę. Powiedz nam, w jakich przypadkach jest to ważne i dlaczego?

A - Mariam NAKASHIDZE: 

Tak, w rzeczywistości, w porównaniu do wielu innych krajów świata, procedura zakupu nieruchomości w Gruzji jest bardzo prosta. Faktycznie wszystko dzieje się w jednym miejscu - w Domu Justycji, do zawarcia transakcji wystarczą tylko paszporty kupującego i sprzedającego, nowy właściciel może otrzymać umowę sprzedaży i tytuł własności w ciągu zaledwie kilku godzin.

Ale w praktyce sytuacja jest nieco inna - jeśli klient nadal może dokonać prostej transakcji przy użyciu standardowej umowy i bez pomocy kompetentnych osób, to w przypadku transakcji z kategorii złożonej nie zalecamy przeprowadzania ich niezależnie.

Q - Diana KABAKCHI

Co rozumiesz przez kategorię „skomplikowane transakcji”?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Przede wszystkim jest to zakup mieszkania na kredyt lub na raty - gdy obliczenia nie są dokonywane jednorazowo, lecz częściowo. Ponadto są to transakcje z obciążeniem, zakupem zabezpieczenia, zakupem lub nabyciem nieruchomości przez pełnomocnika, a także transakcje z przekazaniem i apostilizacją paszportów cudzoziemców. Ponadto ważne jest, aby zrozumieć, że we wszystkich tych przypadkach zagrożony jest nie tylko kupujący, ale także sprzedawca.

Q - Diana KABAKCHI 

Powiedz mi szczegółowo, jakie jest ryzyko?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Standardowa umowa wzorcowa, która jest podpisywana w Rejestrze przy zakupie i sprzedaży, nie określa zasad przekazywania pieniędzy. Najpierw strony podpisują szablon umowy, a następnie płacą za usługi rejestracyjne, a operator rozpoczyna proces zakupu i sprzedaży. Dopiero po tym należy przelać pieniądze od kupującego do sprzedawcy. Jeśli w tym momencie kupujący nie przekaże pieniędzy do sprzedawcy, transakcji nie można anulować. To ryzyko sprzedającego.

Zdarzają się przypadki, gdy rozliczenie transakcji następuje przed zawarciem umowy. I tu jest ryzyko dla kupującego - sprzedawca może zniknąć z pieniędzmi lub powstaje sytuacja, w której transakcja nie ma miejsca (na przykład błąd w wypełnianiu dokumentów) i sprzedawca może odmówić jej sfinalizowania.

W szablonowej umowie sprzedaży moment rozliczenia transakcji nie jest w żaden sposób rejestrowany. Wskazuje tylko wartość obiektu i datę transakcji. Cała reszta opiera się wyłącznie na zaufaniu między kupującym a sprzedającym.

Q - Diana KABAKCHI 

Co proponujesz w tym przypadku, w jaki sposób strony zabezpieczają się przy zawieraniu transakcji?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Zalecamy, aby zawsze szczegółowo określać wszystkie istotne warunki umowy, są to warunki przekazania wartości przedmiotu sprzedaży, stan prawny i faktyczny nieruchomości, rejestracja zobowiązania kupującego do zapłaty pełnej kwoty, odpowiedzialność stron w przypadku niewykonania zobowiązania itp. warunki te nie są określone przez strony w umowie wzorcowej, co może prowadzić do trudności w przywróceniu naruszonych praw jednej ze stron. Ponadto, jeśli pełna płatność zostanie dokonana z góry, w celu ochrony praw kupującego, zawsze zalecamy w momencie płatności podpisanie specjalnego aktu przekazania pieniędzy. W nim sprzedawca potwierdza, że przyjął pieniądze z góry i, w przypadku niewypełnienia swoich obowiązków, kupujący, na podstawie podpisanego aktu, ma prawo żądać zwrotu wpłaconej kwoty. Możesz także podpisać umowę depozytu, w której kupujący z góry podaje część kosztu przedmiotu, a strony zobowiązują się do zawarcia transakcji po wystąpieniu określonych warunków. Usługi adwokackie są płatne, ale jest to gwarancja bezpieczeństwa, która eliminuje ryzyko strat finansowych w przypadku nieuczciwości jednej ze stron transakcji.

Q - Diana KABAKCHI 

Powiedz nam więcej o podpisaniu tak zwanego obciążenia, które uzupełnia wzorcową umowę?

A - Mariam NAKASHIDZE 

W domu Justycji możesz podpisać umowę ratalną z obciążeniem hipotecznym. Kredyty hipoteczne są rejestrowane za dodatkową opłatą. Pomaga to chronić prawa obu stron, ale w przypadku niewypełnienia obowiązku zapłaty wartości przedmiotu zakupu i sprzedaży, przedłużające się procedury zaczną zwracać obciążony przedmiot do nieruchomości sprzedawcy. Ponadto sprawa może przejść do procesu i chcę ostrzec, że postępowania sądowe są bardzo przedłużone, a usługi prawnika nie są bardzo tanie.

Dlatego w tym przypadku sporządzenie indywidualnej umowy z prawnikiem praktycznie nie ma alternatywy. Tylko w tym przypadku możesz wziąć pod uwagę wszelkie ryzyko, które może powstać w przyszłości, zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Prawnik wskazuje, że jeśli zobowiązania stron nie zostaną spełnione w terminie, na przykład jeśli kupujący nie zapłaci kwoty określonej w umowie, sprzedawca ma prawo jednostronnie rozwiązać umowę i zwrócić nieruchomość do swojej nieruchomości bez procesu sądowego.

Q - Diana KABAKCHI 

W końcu kupujący ma możliwość niezależnej weryfikacji wybranej nieruchomości w rejestrze katastralnym?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Tak, transakcje na rynku nieruchomości w Gruzji są przejrzyste, ponieważ wszystkie dane i dokumentacja dotyczące przedmiotów sprzedaży są publicznie dostępne na oficjalnych stronach internetowych organów rządowych. Oznacza to, że kupujący ma możliwość niezależnej weryfikacji informacji o dowolnej nieruchomości. Możesz to zrobić na stronie https://napr.gov.ge, musisz tylko wiedzieć, jak to zrobić.

Ponadto ostatnio stało się możliwe czytanie tej informacji w kilku językach. Ale wyciąg z rejestru zostanie dostarczony w języku gruzińskim, to znaczy, że wielu może potrzebować go przetłumaczyć. Sama strona jest również w języku gruzińskim.

Jeśli zamówisz pełny pakiet pomocy prawnej przy zakupie / sprzedaży mieszkania, wszystkie te manipulacje będą wykonywane przez prawnika, a to również uratuje cię od bólu głowy.

Q - Diana KABAKCHI 

Powiedz mi, ile kosztuje sporządzenie indywidualnej umowy sprzedaży z prawnikiem? Jaka jest cena pomocy prawnej w transakcjach dotyczących nieruchomości?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Nie można podać dokładnej kwoty. Jest zawsze indywidualnа i zależy od natychmiastowego zadania, a także od wartości transakcji kupna i sprzedaży, to znaczy od wartości nieruchomości. Aby dowiedzieć się, jaką cenę ma prawnik, musisz złożyć konkretną prośbę, a wtedy możliwe będzie określenie kwoty na przygotowanie umowy.

Q - Diana KABAKCHI 

Powiedz nam o działaniach pośrednika, czy nie jest on odpowiedzialny za zawarcie transakcji kupna i sprzedaży?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Zgodnie z ustawodawstwem Gruzji pośrednicy w handlu nieruchomościami nie podlegają licencjonowaniu, a ich działalność ogranicza się jedynie do znalezienia potencjalnych nabywców i doprowadzenia transakcji do podpisania umowy, za treść i warunki umowy, oczywiście nie są oni odpowiedzialni. Każda osoba, w tym osoba nieposiadająca wyższego wykształcenia, może zostać pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami towarzyszy kupującemu i sprzedającemu w Domu Justycji , ale nie ponosi on odpowiedzialności za jakiekolwiek ryzyko przy zawarciu transakcji. Pośrednicy w handlu nieruchomościami w Gruzji nie gwarantują, że transakcja zostanie przeprowadzona prawidłowo, a interesy wszystkich jej uczestników będą respektowane. Funkcja pośrednika kończy się w momencie zawarcia umowy.

Dlatego kupujący i sprzedawca muszą skontaktować się z prawnikami, aby zweryfikować oferowaną przez siebie umowę lub sporządzić nową. I już prawnik ponosi oczywiście pełną odpowiedzialność prawną za czystość transakcji. Prawnik nie gwarantuje, że nie będzie żadnych problemów, mogą być. Ale prawnicy zawsze wiedzą, jak dalej rozwiązać ten problem, z góry bierzemy pod uwagę wszystkie ryzyka i ubezpieczamy się od nich.

Q - Diana KABAKCHI 

Czy z doświadczenia wynika, że w Gruzji często dochodzi do sporów dotyczących nieruchomości?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Niestety bardzo często. Najczęstszym powodem, dla którego ludzie do nas przychodzą, jest niespełnienie warunków umowy. A dzieje się tak zawsze z powodu nieprawidłowo sporządzonej umowy sprzedaży. Dlatego tak ważne jest, aby umowa została sporządzona w sposób zgodny z prawem, szczegółowo, a wszystkie ryzyka i rozwiązania zostały starannie określone. Prawidłowo sporządzona umowa zawsze gwarantuje, że unikniesz bardzo dużych strat czasu i będziesz w stanie skutecznie rozwiązać ewentualne problemy w przyszłości.

Q - Diana KABAKCHI 

Jeśli chodzi o zakup nieruchomości pierwotnej od konstruktora, jakie ryzyko może mieć kupujący i w czym prawnik może mu pomóc w przygotowaniu umowy sprzedaży?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Przede wszystkim zapewniamy wykwalifikowane usługi doradcze. Prawnik zawsze może sprawdzić, na ile wiarygodna jest firma budowlana. Ponieważ bardzo często występują problemy z budową w toku. Zawsze musisz sprawdzić, jak deweloper ma działający projekt, jak bardzo wypełnia swoje zobowiązania do końca, czy ma dobrą reputację na rynku nieruchomości. Następnie, oczywiście, dokładnie sprawdzamy, czy deweloper ma jakieś niespełnione obowiązki i jakie prawa kupujący ma, jeśli firma znajdzie jakiekolwiek obciążenia. Zawsze doradzamy kupującemu, jak negocjować z deweloperem w celu uzyskania niezbędnych informacji.

Uwaga redaktorów: GEOLN.COM - w bazie danych wyszukiwarki nieruchomości GEOLN wybrano zweryfikowaną prawnie nieruchomość od dewelopera. Jednak zawsze zalecamy kupującym ochronę siebie i zwrócenie uwagi na umowę sprzedaży mieszkania w kontekście transakcji. Usługi pomocy prawnej w transakcjach dotyczących nieruchomości stanowią obowiązkowy element procesu wyboru i przetwarzania transakcji. Zaufaj profesjonalistom, który wskaże subtelności, niuanse, opierając się na praktyce jego działań. 

Q - Diana KABAKCHI 

Jak często w swojej praktyce musisz zmieniać klauzule umowy lub całą umowę z deweloperem?

A - Mariam NAKASHIDZE 

Często. Ponieważ zawsze wszyscy firmy budownicze starają się zawrzeć umowę na ich korzyść. Dlatego zalecamy, aby zawsze dokładnie sprawdzać te dokumenty, ponieważ żaden deweloper nie umie na pierwszym planie zainteresowań kupującego. Ogromna liczba spraw w sądach dotyczy w szczególności naruszeń przez deweloperów praw nabywców i uchybienia zobowiązaniom. Sądy są zawsze drogie i bardzo długie, więc lepiej tego nie poruszać.

Kwota, którą zapłacisz prawnikowi za sporządzenie właściwej umowy, jest po prostu nieporównywalna z ryzykiem i stratami, jakie możesz ponieść w przyszłości z powodu podpisania wzorcowej umowy w Domu Justycji.

Nie oszczędzaj na prawnej obsłudze transakcji. Nie kupujemy mieszkań na co dzień, szczególnie rzadko w obcym kraju, w którym istnieją skomplikowane procesy finansowe i prawne, które nie są ci znane, takie jak różnice w przepisach prawa w krajach kupujących i sprzedających, problem wysokiej jakości tłumaczenia dokumentacji itp. 

Dlatego przy zakupie nieruchomości potrzebujesz kompetentnego doradcy, który na pierwszym miejscu postawi twoje zainteresowania. Pomoże ci to uniknąć utraty pieniędzy, czasu i nerwów. 

Na koniec wywiadu nasz zespół udostępnia linki do przydatnych zasobów: 

Katalog sprawdzonych nowych budynków, deweloperów miasta Batumi

Katalog sprawdzonych nowych budynków, deweloperów w Tbilisi

Obsługa prawna transakcji z LEGAL CONSULTING CENTER


Średnia ocena: 4.81. Głosy: 26

Diana Kabakci

Czołowy ekspert rynku nieruchomości w Gruzji
Edukacja: MBA, Высшее экономическое
Kula: Nieruchomość / Inwestycje / Prawnik
Konsultacje wykonane: 250
Ekspert od krajów: Cypr, Gruzja , Kazakhstan, Polska
Znane języki: Rosyjski / Gruziński / Angelski / Turecki
Doświadczenie: 13 None
Publikacje eksperckie: 428