אתרי הרים בג'ורג'יה

פורסם 05/01/2021

דרש 

לאחר שעשו יותר מ -410,000 מבקרים בעונת החורף 2016-2017, אתרי הסקי הגאורגים נפתחים לקהל גלובלי, משפרים את התשתית ומעצבים תוכניות מתאר של אתרי נופש במטרה לארח אירועי אלפיני אליפות העולם.
גודאורי הוא אתר הסקי הפופולרי ביותר בג'ורג'יה. אתר הנופש ממוקם רק 120 קילומטרים מטביליסי בהרי הקווקז הגדולים, וידוע בזכות הסקי הגדול שלו מחוץ למסלולים וטיפוס הרים, ומשך אליו מבקרים מרחוק, פולין, גרמניה וישראל.
נכון לעכשיו, כמה פיתוחים תשתיתיים משמעותיים נמצאים בשלב התכנון. במרחק של 7.5 קילומטרים, מעלית הסקי קובי-גודאורי תהיה הארוכה ביותר של הקווקז, ותחבר את גודאורי עם סטפנצמינדה, אתר הררי נוסף (קזבגי). הממשלה גם מתכננת לפתח אגם שיאכיל את ייצור השלג המלאכותי, וכך יאריך את עונת הסקי. מספר המבקרים של גודאורי עלה באופן דרמטי בשנים האחרונות. במהלך עונת 2016-2017, המספר גדל ב -37% משנה לשנה (y-o-y) ל -276,634 אורחים.
אתרי הרים בג'ורג'יה — ייעוץ מומחה וביקורות נדל"ן ב- GEOLN.COM. תמונה 1
ממוקם בדרום-מזרח גרוזיה ובגובה של 1,800 מטר, בקוריאני מורכב מבסיסי הסקי Kokhta ו- Didveli, ומספק לאורחים בסך הכל שנים עשר מסלולי סקי המשתנים באורך ובקושי. במהלך עונת 2016-2017 אירחה בקוריאני 92,541 מבקרים, המשקף עלייה של 24% בינואר. למרות שבקוריאני הוא בעיקר יעד חורף, הוא מושך אליו מספר לא מבוטל של מבקרים בקיץ ומהווה אתר נופש משפחתי פופולרי. בשנת 2017, קו הרכבת בורג'ומי-בקוריאני המשופץ נפתח מחדש, ולקח תיירים מבורג'ומי לבקוריאני פעמיים ביום. בשנת 2017, אתר הנופש החדש Kokhta-Mitarbi היה מחובר לאזור הסקי בקוריאני. אתר הנופש פותח באמצעות מימון פרטי וציבורי והשקעה ראשונית בסך 150 מיליון דולר.
העיירה מסטיה שוכנת גבוה בהרים באזור סוואנטי. זהו מקום פופולרי עבור מבקרים לשהות בסקי באתרי הסקי הסוואלי וטטנולדי הסמוכים. בשני אתרי הנופש הללו אירחו 16,269 מבקרים בעונת 2016-2017. בשנת 2017, מסטיה התחברה לחצוואלי באמצעות מעלית סקי חדשה המספקת גישה קלה ונוחה יותר לאתר הנופש.
פיתוח אתר הנופש ההררי גודרדזי החל בשנת 2011, לפני שנפתח לעסקים בדצמבר 2015. אתר הנופש יכול להכיל עד 7,000 תיירים בכל פעם, ומציע לאורחים 8 קילומטרים של מסלולי סקי ושתי מעליות. המיקום של גודרצי הופך אותו לאתר נופש הררי נהדר בכל ימות השנה.
לקראת עונת הסקי 2017/18 נוספו לתשתית הסקי של גודרצי שתי מעליות חדשות (מעפיל באורך 200 מטר ומעלית פלטה באורך 80 מטר), יחד עם מסלול אופנועי שלג חדש. בנוסף נפתחו בגודרצי בית קפה חדש, מסעדת מזון מהיר ומרכז סקי לעונת 2017/18.
אתר נופש גודרצי בע"מ השקיע 2,049,000 ג'ל בפרויקט משמעותי, ובנה 1,761 מטרים של כבישים פנימיים, כולל פנסי רחוב וערוצי ניקוז, כדי לחבר את הכביש המהיר המרכזי לחלקות ההשקעה. על פי התוכנית, פותחו 1,300 מטרים נוספים של כביש פנימי בשנה הבאה.

לְסַפֵּק 

מאז 2014, היצע חדרי המלון באתרי הסקי הגאורגיים (Gudauri, Mestia, Bakuriani) גדל ב -69% (882 חדרים). רוב המלונות הם בבעלות מקומית, למעט Best Western Plus החדש של בקוריאני שנפתח בשנת 2017.
פיתוח גדול של 150 מיליון דולר על ידי חברת Redco, "גודאורי החדשה" נמצא כעת בבנייה. "Gudauri החדשה" תכלול מלונות, בתי מלון נפרדים, קוטג'ים ומגורים פרטיים, ותוסיף 4,200 מיטות לסך ההיצע. הפרויקט כולל פיתוח של מלון רדיסון בלו גודאורי הממותג בינלאומי עם 160 חדרים.
אתר הנופש גודרצי סובל ממחסור במקומות לינה, כאשר רק כמה קוטג'ים מוצעים כרגע. עם זאת, ישנם תשעה פרויקטים בהיקף השקעה כולל של 96 מיליון מל.
מלונות דירות הופכים למגורים פופולריים. בבקוריאני מגזברבי היא המפעילה הגדולה ביותר, בעוד שקבוצת אורבי מיוצגת גם בשוק. היצע הדירות בבקוריאני כולל כ -1,000 דירות. התפוסה העונתית במלונות דירות עומדת על כ -70% והמחירים נעים בין 60-100 דולר ארה"ב. מלונות דירות בגודאורי מספקים כ -500 דירות. במהלך העונה דירות בתפוסה של 90% והמחירים נעים בין 100-170 דולר ארה"ב.

מדדי ביצועים 

גודאורי חווה צמיחה חזקה בשנת 2017 עם תפוסה של 11 נקודות ל -51%, בעוד שה- ADR גדל ב -7.6% ל -71. דולר. זה הביא לצמיחה של 38% ב- RevPAR ל -36 דולר. למרות שצמיחה חזקה של ההיצע עשויה להשפיע על הביצועים בהמשך כמה שנים, אנו מצפים מגודאורי להישאר אחד מאתרי הסקי החזקים ביותר בג'ורג'יה, המסוגל לספוג את ההיצע החדש עם הביקוש הגובר.
בקוריאני רשם את אחוז התפוסה הנמוך ביותר בין אתרי הסקי. ה- ADR ו- RevPAR התכווצו גם ב -3.6% ו -3.8% בהתאמה. בשנים האחרונות, הצמיחה החזקה של מלונות נפרדים בבקוריאני פעלה להפעלת לחץ על השוק. עם זאת, ככל שמספר המבקרים גדל במהירות, השוק אמור לספוג את ההיצע, ולאפשר למלונות לדחוף את ה- ADR.
מסטיה הייתה עדה לעלייה של 3.6% ב- RevPAR, הנגרמת בעיקר על ידי שיעור התפוסה שקפץ 4 נקודות והגיע ל -52% בשנת 2017. עם זאת, זה היה מעט על חשבון שיעור ה- ADR שהתכווץ ב -1.7% ל -57 דולר. אנו מצפים למגמה חיובית זו תמשיך בשנים הקרובות בהתבסס על שיפורים חשובים בתשתיות והמחיר התחרותי של שירותי פנאי באתרי הנופש של מסטיה.


Sergei Taraimovich

מוּמחֶה
חינוך: גבוה יותר
כַּדוּר: נדל"ן
התייעצויות: 40
מומחה למדינות: Belarus, גיאורגיה
שפות ידועות: Russian / English
ניסיון: יותר מ 5 years
פרסומים מומחים: 88