Как построить дом в Грузии?

В третьем выпуске цикла "Мой дом в Грузии" мы отвечаем на все вопросы, которые ожидают вас на каждом из этапов строительства дома.
Опубликовано 01/11/2019

Строительство частного дома – процесс длительный, нервный и гораздо более затратный, чем покупка готового жилья. Это знают все. Но хорошая новость состоит в том, что в Грузии процедура бюрократических согласований по строительству проста, быстра и совершенно понятна даже для иностранцев.

В статье «Как купить дом в Грузии иностранцу? Самый полный обзор всех тонкостей»  мы уже рассказывали о том, что нет никаких различий между процедурой приобретения дома иностранцами и гражданами Грузии. Точно так же дело обстоит и со строительством частного дома в Грузии – это могут сделать абсолютно все граждане мира без ограничения.

Сегодня подробно рассмотрим весь путь, который нужно будет пройти человеку, решившему построить частный дом в Грузии с нуля.

Строительство частного дома в Грузии... 

1. Выбор участка под застройку.

Для строительства нужно купить любой участок, который не попадает под категорию сельскохозяйственного или рекреационного назначения. Вот почему.

  • Граждане Грузии могут строить на сельскохозяйственных землях, но потребуется либо масса дополнительных согласований с органами власти, либо смена статуса земли – это долго и проблематично. 
  • На землях рекреационного назначения запрещено строить абсолютно всем. В теории это возможно – но в виде большого исключения, по специальному разрешению Кабинета министров страны.
  • Граждане иностранных государств не могут ни покупать, ни строить на участках со статусом сельскохозяйственных земель.
  • Регионы Бакуриани, Боржоми и Гудаури относятся к так называемым Зонам особого регулирования, и чтобы там получить от властей разрешение на стройку придется очень сильно постараться.  

2. Механизм покупки земельного участка в Грузии

Если собственник выбранного вами для покупки участка – частное лицо, то никаких проблем не возникнет. Сделка купли-продажи и получение прав собственности оформляется в Доме юстиции по стандартной схеме. Об этом мы детально писали в материале «Самые частые вопросы при приобретении недвижимости в Грузии» 

Но если собственником земли является государство, то все усложняется. Чтобы купить такую землю, придется участвовать в открытых торгах на аукционе и пройти несколько дополнительных этапов.

  • Подача заявки на участие в аукционе. Для этого потребуется кадастровый номер земельного участка (его можно получить в Публичном реестре). Ответ придет через 3 недели. Заявка подается в электронном виде в муниципалитет (мэрию) или региональную администрацию через сайт http://tas.ge

Совет от экспертов GEOLN.COM – Чтобы не терять время, подавайте заявки сразу на несколько подходящих вам участков, поскольку высока вероятность того, что вам может быть отказано в возможности приобретения выбранного объекта. Вам не нужно будет покупать их все, но если будет одобрено нескольких лотов, это даст возможность сориентироваться в имеющихся вариантах до начала торгов на аукционе.
  • Участие в аукционе. О старте процесса вы будете оповещены смс-кой на мобильный телефон, аукцион проходит на портале http://nbe.gov.ge Обычно стартовую цену земли и размер шага торга вы сможете узнать непосредственно в момент начала аукциона. Базовую стоимость 1 кв. м. земли устанавливает специальная комиссия.

Чтобы стать участником аукциона нужно банковским переводом оплатить определенный процент стоимости лота. Сумма указывается на странице лота, обычно это не менее 25% от назначенной стоимости земли. Эта сумма будет возвращена вам в течение 14 дней после завершения аукциона, в случае если вы его проиграете.

Сделать ставку можно в любой день, но обычно все ждут последнего момента, чтобы предотвратить быстрый рост цены лота. Иногда получается выиграть аукцион с первой же ставки.

Совет от экспертов GEOLN.COM – Помните, что аукцион это открытое мероприятие, и участвовать в нем может любой желающий. Потому учтите, что у вас могут появиться конкуренты в последнюю минуту.
  • Оплата выигранного лота. Если вам удалось выиграть аукцион, у вас есть 14 суток для полного выкупа земли. Затем в течение 21 рабочего дня вам выдадут свидетельство о покупке земельного участка на аукционе. Заметим, что по нашему опыту это не часто происходит в срок из-за большой загруженности государственных служб, иногда новому владельцу приходится ждать до 3-х месяцев.
  • Далее наступает финальный этап – регистрация собственности на землю. Это делается в Публичном реестре по обычной схеме – в течение 1-5 дней, в зависимости от суммы оплаты, вас зарегистрируют собственником земли и проинформируют об этом смс-кой на мобильный телефон.

Совет от экспертов GEOLN.COM – Лучше ко всем этим манипуляциям привлечь юриста и переводчика, знающего грузинский язык. Поскольку все сайты и сам аукцион проводится на грузинском языке. Рекомендуем воспользоваться профессиональными услугами юридического сопровождения

3. Начало строительства дома в Грузии

Когда вы стали собственником земельного участка, вам предстоит пройти III стадии согласований в мэрии, если объект находится в городе или в региональной архитектурной службе, если участок расположен за городом.


I этап - Получение АПЗ (архитектурно-планировочного задания).

- Этот документ выдается государственными органами и содержит в себе полный перечень требований к будущему дому. В нем перечислены все проектные, технические, строительные, экологические, и иные нормы, которым должен соответствовать дом, а также указывается назначение дома и параметры размещения на конкретном участке под застройку.  

АПЗ выдается бесплатно, в течение 10 суток после соответствующего запроса, срок его действия – 5 лет. Если за этот срок вам не удалось начать процесс возведения дома, то АПЗ придется получать снова.

II этап. Утверждение проекта.

Если собственник планирует строить дом по индивидуальному проекту, нужно обратиться в архитектурное бюро для его разработки. Далее готовый проект отправляется в мэрию на одобрение, где в течение 18 рабочих дней будет принято решение по его утверждению или не утверждению.  

В настоящее время существенно ужесточены требования к безопасности зданий и сооружений, особенно к соблюдению противопожарных норм. Если проект полностью соответствует полученному ранее АПЗ, проблем не возникнет. Но при малейшем отклонении от строительных нормативов проект будет возвращён вам на доработку.

Проект согласуют очень быстро, если вы выберете готовый вариант, который можно взять на портале http://tas.ge

III этап. Получение разрешения на стройку.

На этой стадии сложностей уже не возникает, заявление подается в мэрию и оформляется на протяжении 5-ти раб. дней. Срок его действия для одноуровневых домов – 1 год, для многоуровневых – 2-3 года. Нужно будет оплатить государственную пошлину в размере 1,00 лари за 1 кв. м. площади строительства. В зонах особого регулирования эта сумма составляет 5,00 лари за каждый кв. м.  

Если за указанный период вы не сможете завершить стройку, то нужно будет снова обратиться в мэрию и получить документ о продлении срока строительства. При этом разрешение продлят не более чем на согласованный изначально период, а пошлину придется оплачивать заново в полном размере.

Совет от GEOLN.COM – Если вы не сомневаетесь в своем проекте (или берете готовый проект), закон дает право одномоментно подать заявление об утверждении проекта и о получении разрешения на строительство, это существенно сэкономит ваше время.

Обязательно дождитесь полного согласования документов. Начинать работы можно только с момента выдачи разрешения на строительство, и ни днем раньше. За нарушение этого положения застройщика оштрафуют на серьезную сумму, и могут заставить снести несогласованный объект. Сумма штрафа может достигать 10 000 лари, что эквивалентно примерно $ 3 500.

4. Завершение строительства.

Критически важно, чтобы готовый дом был построен в полном соответствии с утвержденным проектом. Его будут внимательно и тщательно проверять специалисты из мэрии или районной администрации.

Порядок действий:

  • Нужно написать заявление о сдаче объекта в эксплуатацию в архитектурный комитет, а также в службу надзора.
  • В течение 5 раб. дней готовый дом проверят соответствующие уполномоченные органы.
  • Выдача решения – если все хорошо, то дом будет одобрен. Если обнаружатся расхождения с проектом, будет начислен штраф и выдано предписание об исправлении недочетов, вплоть до сноса дома.  

Эксперты утверждают, что практически не бывает случаев, когда удается обойтись без штрафов и исправлений. Самое главное, чтобы нарушений не было в конструктивных элементах здания. С вас потребуют исправить несоответствия, а в данном случае это обозначает снос дома и его перестройку.

Избежать уплаты выписанного штрафа можно, если в течение 1 месяца исправить недочеты. В ином случае потребуется внести исправления в проект и снова узаконить их в мэрии. Согласование происходит в течение 5 раб. дней.

Совет от GEOLN.COM – Коррективы в проект можно вносить на любом этапе строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому если во время стройки вы решили внести изменения в проект, согласовывайте их сразу – потом не придется оплачивать штрафы.

Если же муниципальные архитекторы признали, что построенный дом соответствует проекту, то документы передаются на рассмотрение в службу надзора. За 30 рабочих дней последние формальности будут завершены, и владельцу будет выдан Акт о принятии объекта в эксплуатацию.

На финальном этапе владелец дома с полученным Актом обращается в Публичный реестр и регистрирует право собственности на уже построенный объект недвижимости.

Подводные камни реализации дома в Грузии

Хочется предупредить наших читателей об опасностях, которые могут подстерегать при строительстве дома в Грузии. Даже если вы сделаете все в строгом соответствии с установленными Законом правилами и нормами, вас могут ждать несколько неприятных «сюрпризов».


Одна из самых глобальных проблем в Грузии – неразбериха с обустройством подземных коммуникаций. Городские службы очень часто сами не знают схем разводки труб водоснабжения, канализации, электричества, газа и т.д.

Мы сталкивались в своей практике со случаями, когда покупатель уже после приобретения земли узнавал, что под ним находится центральная магистраль трубопровода или другие инженерные сети, ставящие под сомнение возможность строительства на этом участке.

Согласно действующему регламенту, ключевые коммуникации должны проходить на удалении не менее 10 м. от жилого дома.

Совет от GEOLN.COM – Прежде чем начинать строительство, рекомендуем направить запросы в профильные компании по газоснабжению (Kaztransgaz, SOCAR), электроснабжению (Energo-pro, Telasi), водоснабжению (GWP, Батуми Цхали и т.д.) с просьбой предоставить информацию о проложенных на участке или возле него труб и проводов.

Но даже в этом случае могут случиться «проколы». Информация может оказаться неверной, и при рытье котлована вы столкнетесь с инженерными сетями под своим участком. Учтите, перенос этих коммуникаций вы вынуждены будете провести за свой счет!

Еще один серьезный момент – обязательно берите во внимание местные геодезические особенности. В недрах Грузии много подземных рек, и зачастую эти участки не пригодны для строительства из-за специфических характеристик грунта.

Будьте очень внимательны с землями, на которых не разрешено строительство! Обычно проблемный участок стоит дешевле остальных, и продавец готов идти на серьезные уступки, чтобы поскорее продать вам его.

Рекомендация от экспертов GEOLN.COM. Чтобы не терять время, сразу после получения права собственности на участок, обратитесь с заявлением во все соответствующие компании, чтобы вам сделали расчет проекта проведения инженерных коммуникаций к дому. В течение 10 рабочих дней вы получите ответ, и еще до 30 дней потребуется на подведение коммуникаций на участок.