Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью от А до Я или почему стоит заказывать услугу юридического сопровождения сделки при покупке апартаментов, квартир, недвижимости?

Сегодня, эксперты GEOLN LLC и Legal Consulting Center Georgia расскажут о всех аспектах и нюансах, когда юридическое сопровождение при заключении сделок с недвижимостью необходимо покупателю.
Опубликовано 28/10/2019

Процесс покупки и оформления в собственность недвижимости в Грузии максимально упрощен. За это многие инвесторы очень ценят местное законодательство – отсутствие бюрократических формальностей позволяет провести сделку купли-продажи в течение одного дня. В свое время новые регуляции были введены именно с целью привлечения иностранного капитала в страну. Они также стали частью масштабной национальной борьбы с коррупцией.

Подробно о стандартном процессе купли-продажи недвижимости в Грузии можно посмотреть в материале - Самые частые вопросы при приобретении недвижимости в Грузии 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью от А до Я или почему стоит заказывать услугу юридического сопровождения сделки при покупке апартаментов, квартир, недвижимости?

Итак, чтобы приобрести недвижимость в Грузии покупателю потребуется только загранпаспорт. Сделка оформляется в публичном реестре Дома Юстиции, здесь же покупатель может самостоятельно проверить информацию о выбранной квартире.

Благодаря особой технологии блокчейн подлинность всех документов подтверждается штрих-кодом, а расчет можно осуществить в криптовалюте. О том, как покупают квартиры и дома за криптовалюту читайте в материале - покупка дома за биткоины, а подробный гайд-обзор осуществления процедур купли продажи доступен по ссылке - https://crypto.geoln.com.

После подписания продавцом и покупателем договора купли-продажи производится денежный расчет – наличным или безналичным способом. Затем по предъявлению подписанного договора и выписки из банка о поступивших на счет продавца деньгах (при расчете по безналу), начинается процесс регистрации права собственности. Он занимает от 1 до 4-х дней, в зависимости от суммы оплаты услуги.

Согласно законодательным нормам, процесс покупки квартиры от застройщика (первичная недвижимость) и от собственника (вторичная недвижимость) проходит полностью идентично, по тем же правилам. И вот здесь скрывается один очень специфический нюанс.

Для чего нужно нотариальное сопровождение сделки?

Опытные юристы предупреждают – при заключении сделки купли-продажи недвижимости от собственника и продавец, и покупатель могут столкнуться с серьезным риском.

Процедура купли продажи и тонкости юридического сопровождения сделки с недвижимостью описаны в авторском интервью Дианы Кабакчи (GEOLN.COM), с Мариам Накашидзе (Legal Consulting Center).

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью от А до Я или почему стоит заказывать услугу юридического сопровождения сделки при покупке апартаментов, квартир, недвижимости? Представитель компании GEOLN.COM, эксперт рынка недвижимости Диана КАБАКЧИ побеседовала с юристом компании Legal Consulting Center Мариам НАКАШИДЗЕ и выяснила причины, по которым в этом случае рекомендуется воспользоваться юридическим сопровождением сделки

Q - Диана КАБАКЧИ: 

Отовсюду мы слышим о простоте и легкости покупки жилья в Грузии. Сегодня многие наши читатели, возможно, впервые услышат о том, что специалисты все же не рекомендуют проводить такие сделки самостоятельно. Расскажите, в каких случаях это важно и почему?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ :

Да, действительно, по сравнению со многими другими государствами мира, процедура покупки недвижимости в Грузии очень проста. Фактически, все происходит в одном месте – в Доме Юстиции, для заключения сделки достаточно только паспортов покупателя и продавца, договор купли-продажи и документ о праве собственности новый владелец может получить буквально через несколько часов.

Но на практике ситуация несколько иная – если простую сделку клиент еще может совершить с использованием стандартного договора и без помощи компетентных лиц, то в случае со сделками из категории сложных мы не рекомендуем проводить их самостоятельно.

Q - Диана КАБАКЧИ

Что вы имеете в виду под категорией «сложные сделки»?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

Прежде всего, это покупка квартиры в кредит или в рассрочку – когда расчет производится не единоразовым переводом, а частями. Далее это сделки с обременением, покупка залогового имущества, покупка или приобретение недвижимости по доверенности, а также сделки с переводом и апостилированием паспортов иностранных граждан.

При чем, важно понимать, что во всех этих случаях рискует не только покупатель, но и продавец.

Q - Диана КАБАКЧИ

Расскажите подробно, в чем заключается риск?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

В стандартном шаблонном договоре, который при купле-продаже подписывается в Реестре, не прописан регламент передачи денег. Вначале стороны подписывают шаблонный договор, затем оплачивают услуги реестра, и оператор запускает процесс купли-продажи. Только после этого должна произойти передача денег от покупателя продавцу. Если в этот момент покупатель не передает деньги продавцу, то сделку уже отменить нельзя. Это риск продавца.

Есть случаи, когда расчет по сделке происходит до заключения договора. И тут возникает риск у покупателя – продавец может исчезнуть с деньгами, либо возникнет ситуация, при которой сделка не состоится (например, ошибка при заполнении документов) и продавец может отказаться ее завершать.

В шаблонном договоре купли-продажи момент расчета по сделке никаким образом не зафиксирован. В нем указана только стоимость объекта и дата заключения сделки. Все остальное фактически строится только на доверии между покупателем и продавцом.

Q - Диана КАБАКЧИ

Что вы предлагаете в данном случае, как сторонам обезопасить себя при заключении сделки?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

Мы рекомендуем всегда в деталях указывать все существенные условия договора, это условия передачи стоимости предмета купли-продажи, правовое и фактической состояние имущества, регистрация обязанности покупателя до оплаты полной суммы, ответственность сторон, в случае невыполнения взятых обязательств и т.д.. Возможность указания подобных условий сторонам не дает шаблонный договор, что может привести к сложностям по восстановлению нарушенных прав одной из сторон.

Также, в случае, если полная оплата производиться заранее, с целью защиты прав покупателя, мы всегда рекомендуем, в момент расчета, подписывать специальный акт приема-передачи денег. В нем продавец подтверждает то, что принял деньги заранее и, в случае невыполнения своих обязательств, покупатель, на основании подписанного акта, имеет право на требование возвращения оплаченной суммы. Можно также подписать договор задатка, при котором покупатель отдает часть стоимости за объект заранее, при этом стороны берут на себя обязательство по заключению сделки при наступлении тех или иных условий.

Услуги юриста платные, но это гарант безопасности, что сводит на нет риски финансовых потерь в случае недобросовестности одной из сторон сделки.


Q - Диана КАБАКЧИ

Расскажите подробнее про подписание так называемого обременения, которое дополняет шаблонный договор?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

В доме юстиции можно подписать договор купли-продажи в рассрочку с ипотечным обременением. Ипотека регистрируется за дополнительную плату. Это помогает защитить права обоих сторон, но в случае невыполнения взятых обязательств по оплате стоимости объекта купли-продажи, начнутся затянутые процедуры по возращению обременённого объекта в собственность продавца. Также вопрос может дойти до судебного разбирательства и хочется предупредить, что судебные разбирательства дело очень затяжное, а услуги адвоката стоят весьма не дешево. 

Поэтому в данном случае составление индивидуального договора с юристом практически не имеет альтернативы. Только в этом случае можно учесть любые риски, которые могут возникнуть в дальнейшем, как у продавца, так и у покупателя. Юрист указывает, что в случае, если обязательства сторон не будут выполнены в срок, например, если покупатель не оплатит ту сумму, которая указана в договоре, то продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть недвижимость в свою собственность без судебного разбирательства.

Q - Диана КАБАКЧИ

У покупателя ведь есть возможность самостоятельно проверить выбранный объект недвижимости в кадастровом реестре?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

Да, сделки на рынке недвижимости Грузии являются прозрачными, так как все данные и документация об объектах купли-продажи находится в открытом доступе на официальных сайтах государственных органов. То есть, у покупателя существует возможность самостоятельно проверить информацию о любом объекте недвижимости. Сделать это можно на сайте https://napr.gov.ge , просто нужно знать, как это делается.

При чем, недавно появилась возможность прочитать эту информацию на нескольких языках. Но выписка из Реестра будет предоставлена на грузинском языке, то есть многим может потребоваться ее перевод. Сам сайт также на грузинском языке.

Если же вы заказываете полный пакет юридического сопровождения сделки купли/продажи квартиры, то все эти манипуляции будет делать юрист, и избавить вас еще и от этой головной боли.

Q - Диана КАБАКЧИ

Скажите, сколько стоит составление индивидуального договора купли-продажи у юриста? Какова цена юридического сопровождения сделок с недвижимостью?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

Точную сумму назвать невозможно. Это всегда индивидуально и зависит от непосредственной задачи, а также от стоимости сделки купли-продажи, то есть стоимости недвижимости. Чтобы узнать цену на услуги юриста, нужно обратиться с конкретным запросом, и тогда станет возможным озвучить сумму за составление договора.

Q - Диана КАБАКЧИ

Расскажите о деятельности риелтора, разве он не несет ответственность при заключении сделки купли-продажи?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

По законодательству Грузии риэлторы не проходят лицензирование и их деятельность ограничивается только поиском потенциальных покупателей и доведения сделки до подписания договора, за содержание и условия договора, они, конечно же, ответственность не несут. Риэлтором может стать любой человек, в том числе лицо, не имеющее высшего образования. 

Риелтор сопровождает покупателя и продавца в Доме Юстиции, но он не отвечает совершенно ни за какие риски при заключении сделки. Риелторы в Грузии не гарантируют, что сделка состоится правильно и интересы всех ее участников будут соблюдены. Его посредническая функция заканчивается на моменте заключения договора.

Поэтому покупатель и продавец должны обращаться к юристам, чтобы либо проверить предлагаемый им договор, либо составить новый. И уже юрист, конечно, несет полную юридическую ответственность за чистоту сделки. Юрист не гарантирует, что каких-то проблем не будет, они могут быть. Но юристы всегда знают, как дальше решить эту проблему, мы заранее учитываем все риски, и застраховываем от них.

Q - Диана КАБАКЧИ

По вашему опыту, по вашей практике, в Грузии часто случаются судебные разбирательства по поводу недвижимости?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

К сожалению, очень часто. Самая распространенная причина, с которой к нам приходят – невыполнение условий договора. А это случается всегда из-за неправильно составленного договора купли-продажи. Поэтому так важно, чтобы договор был составлен юридически грамотно, подробно и в нем были тщательно прописаны все риски и пути их решения. Правильно составленный договор – это всегда гарантия того, что вы избежите очень больших потерь времени и сможете в будущем эффективно решить возможные проблемы.

Q - Диана КАБАКЧИ

Что касается покупки первичной недвижимости, от застройщика, какие тут риски могут быть у покупателя, и чем ему может помочь при составлении договора купли-продажи юрист?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

В первую очередь, мы оказываем квалифицированные консалтинговые услуги. Юрист всегда может проверить, насколько авторитетным и надежным является компания-застройщик. Потому что очень часто бывают проблемы с незавершенным строительством. Всегда нужно проверять, насколько рабочий проект у застройщика, насколько он до конца выполняет свои обязательства, хорошая ли у него репутация на рынке недвижимости. После этого мы, конечно же, перепроверяем, есть ли какие-то невыполненные обязательства у застройщика, и какие права имеет покупатель в случае обнаружения у компании каких-то обременений. Мы всегда советуем и направляем покупателя, как правильно вести переговоры с застройщиком, чтобы получить необходимую информацию.

Примечание редакции GEOLN.COM - в базе поисковика недвижимости GEOLN отобрана уже юридически проверенная недвижимость от застройщика. Тем не менее, мы всегда рекомендуем покупателям обезопасить себя и обращать внимание на договор купли-продажи квартиры в контексте вашей сделки. Услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью это обязательная составляющая в процессе выбора и оформления сделки. Доверьтесь профессионалу, который укажет на тонкости, нюансы, опираясь на практику своей деятельности. 


Q - Диана КАБАКЧИ

Часто ли в вашей практике вам приходится менять пункты договора, или весь договор с застройщиком?

A - Мариам НАКАШИДЗЕ

Очень часто. Потому что всегда все застройщики пытаются договор составить в свою пользу. Поэтому наш совет – всегда перепроверять эти документы, потому что никогда ни один застройщик не поставит интересы покупателя на первый план. Огромное количество дел в судах касаются именно нарушений застройщиками прав покупателей и невыполнение обязательств. Суды – это всегда дорого и очень долго, поэтому лучше до этого не доводить.

Сумма, которую вы заплатите юристу для составления грамотного договора, просто несопоставима с теми рисками и потерями, которые у вас могут возникнуть в будущем из-за подписания шаблонного договора в Юстиции.

Не стоит экономить на юридическом сопровождении сделки. Квартиры мы покупаем не каждый день, особенно не часто мы это делаем в чужой стране, где существуют не знакомые вам сложные финансовые и юридические процессы, такие как различия в законодательстве стран покупателя и продавца, проблема качественных переводов документации и т.д.

Поэтому при покупке недвижимости просто необходим грамотный советник, который будет ставить ваши интересы на первый план. И поможет вам избежать потери денег, времени и нервов.

В завершение интервью, наша команда предоставляет вам ссылки на полезные ресурсы: