Инвестиционный проект отеля в Грузии - Khanuma Hotel

Бизнес - план реализации туристического, отельного бизнеса в Грузии.
Опубликовано 11/11/2019

Сегодня мы рассмотрим бизнес план-реализации собственного отельного бизнеса в Грузии. Инвестиционный проект Khanuma Hotel с полной маркетинговой, юридической, инфраструктурной поддержкой локальными и международными экспертами. 

Содержание 

I. Инвестиционный портфель Грузии

  • Оценка географического положения 
  • Оценка планов правительства по развитию инфраструктурных проектов 
  • Планы и перспективы развития туристического сектора Грузии 

II. Обзор сектора гостеприимства 

  • Оценка роста доходов от сектора гостеприимства 
  • Планы развития до 2025 года 
  • Статистика предпочитаемых типов размещения 

III. Обзор сектора туризма в Тбилиси 

IV. Инвестиционный проект отеля в Тбилиси 

  • Наименование, позиционирование и маркетинг 
  • Оценка преимущества локации 
  • SWOT анализ проекта 
  • Отчет о маркетинговом исследовании проекта 
  • Финансовая модель проекта 

V. Бизнес план инвестиционного проекта 

  • Общий операционный план
  • Сервис и прогнозируемая стоимость услуг 
  • Количественные показатели параметров размещения  
  • Оценка функциональных зон 
  • Количественные показатели ко-ва номеров и их стоимость 
  • Управляющая компания 
  • Менеджмент и расходы на управление 
  • Оценка необходимых инвестиций 
  • Финансовая модель проекта
  • Анализ прибылей и убытков
  • План этажа и визуализации 
VI. Источники и комментарии экспертов 
  • Список источников 
  • Комментарии экспертов 
  • Форматы партнерства и реализации


Инвестиционный проект в Грузии 

1. Инвестиционный профиль страны - Грузия. 

Рассматривая Грузию, как страну для инвестиций, необходимо учитывать множество факторов. В частности, мы подробно рассказывали о инвестиционной Грузии для россиян и основных факторах выбора Грузии для ведения бизнеса. В кратком обзоре, опубликованном ниже, мы хотим предоставить инвестиционный профиль страны. Более подробную информацию вы всегда можете найти в наших аналитических исследованиях, обзорах и публикациях. 

Географическое положение

Грузия имеет привлекательное географическое положение - Грузия расположена на Южном Кавказе, на перекрестке Европы и Азии. Площадь страны составляет 69 700 квадратных метров и ограничена Черным морем на западе, Россией, на севере Турцией и Арменией на юге и Азербайджаном на юго-востоке.

Экономика страны стремительно развивается - средние темпы экономического роста CAGR за последние шесть лет составляют 4,3%. В результате ВВП на душу населения вырос с 2623 долларов США в 2010 году до 3864 долларов США в 2016 году.

Глобальные планы правительства по развитию инфраструктурных проектов

Правительство Грузии осуществило множество инфраструктурных проектов. В настоящее время в Грузии действуют 3 международных и 2 внутренних аэропорта, которые способны пропускать более 3000 пассажиров в час. Два основных морских порта расположены в Батуми и Поти. Общая длина грузинской железной дороги составляет 2344 километра, и она способна перевозить 3,3 миллиона пассажиров в год. С глобальными планами государства по развитию инфраструктурных проектов вы можете ознакомится в аналитическом отчете - что изменит стратегическое положение Грузии на геополитической арене? 

Развитие туристического сектора в Грузии 

Развитие сектора туризма является одним из главных приоритетов правительства Грузии. В этом направлении было проведено много реформ, включая развитие свободных туристических и промышленных зон, безвизовых режимов и постоянных кампаний по повышению осведомленности для привлечения туристов со всего мира.

В 2016 году на долю индустрии туризма пришлось 7,1% экономики Грузии. За 9 месяцев 2017 года добавленная стоимость в туризме выросла на 13% и составила 3,16 млрд долларов.

Туристический Тбилиси

Доходы от туризма достигли 2,75 млрд. лари в 2017 году, что на 26% больше, чем в предыдущем году. Количество посетителей в 2008–2016 гг. Возросло с 1,2 до 6,4 млн. - Самый высокий показатель роста составил 57% в 2012 г. Среди иностранных туристов доминирующая доля составляет 42%.

Основная доля иностранных посетителей 88% приходится на соседние страны - Азербайджан является лидером по количеству туристов, за которыми следуют Армения, Турция и Россия. Наибольший рост входящих посетителей пришел из Ирана и Саудовской Аравии в 2017 году.

Планы в 2018-2019 годах направлены на популяризацию туристического сегмента в странах Европы и Америки. 

Путешественник считается туристом, который останавливался на территории Грузии на 24 часа и более. 42,8% международных путешественников провели в Грузии более 24 часов в 2016 году.

Обзор сектора гостеприимства

За последние 10 лет в секторе туризма наблюдается рост по всем направлениям. Среднегодовой рост доходов сектора за 2006-2015 годы составил более 17%. Оборот отелей и других видов размещения также демонстрирует двузначный рост, достигнув 178 миллионов долларов США.

Гостиничный рынок также демонстрирует рост - к концу 2017 года насчитывается более 1 966 единиц активного размещения, что на 16% больше, чем в предыдущем году. 36% всей вместимости занимают отели. Наибольшая доля отелей распределена в Тбилиси - большая часть гостиниц - 22% расположены в столице, далее следует западный регион Грузии Самегрело-Земо Сванети с 18% долей и приморский регион Аджария с 14% доли. Кахетия, восточный регион Грузии, занимает 4-е место с 9% популярностью размещения в Грузии.

В течение 2017 года количество туристов увеличилось благодаря ряду культурных и спортивных мероприятий, включая тринадцать международных турниров. Впервые в мае в Тбилиси прошел молодежный чемпионат мира по регби. Другие значимые ежегодные культурные мероприятия включали Международный кинофестиваль, Международный театральный фестиваль, фотоконкурс «Колга Тбилиси», фестиваль джаза, фестиваль современной музыки и изобразительного искусства - SOU, а также музыкальный фестиваль под открытым небом.

Туризм в Грузии является важнейшей составляющей экономики, обеспечивая более 7% ВВП страны. Туризм оказывает косвенное, но огромное влияние на такие стратегические отрасли как строительство и торговля. Власти Грузии делают ставку на развитие туризма, и в ближайшие годы планируют увеличить показатели отрасли вдвое. В принятой комплексной правительственной программе стратегии развития туризма обозначены весьма амбициозные цели.

До 2025 года в Грузии планируется:

  • Увеличить ежегодный турпоток до 12 миллионов человек.
  • Достичь уровня доходов от туризма в 6,6 миллиарда долларов.  

Наиболее перспективными регионами для развития туризма названы Сванетия и Местия

Предпочитаемые типы размещения в Грузии

Из 1966 единиц размещения 36% - это отели;

36% - это семейные отели и 21% - это гостевые дома. Большинство отелей - это местные не брендовые номера среднего или высокого класса. В Грузии представлены высококлассные международные отели Radisson Blue, Holliday Inn, Marriott, Sheraton, Intercontinental, Rixos, Crown Plaza, Hilton.


Обзор туризма в Тбилиси

Тбилиси предоставляет 432 единицы размещения. Общая вместимость составляет 18 000 человек. Количество отелей - 304, в которых 7875 номеров.

Туризм продолжает расти - 4735 новых гостиничных номеров, вероятно, будут добавлены к складским площадям Тбилиси к 2020 году, большая часть которых будет расположена в центре города. Большая концентрация этих номеров будет отнесена к категории международных высококлассных и международных средних.

Новые дизайнерские отели в Тбилиси - это тренд - это местный средний и высококлассный сегмент, который пользуется спросом. Этот тип отелей быстро развивается по всему миру, меняя идею отеля как места назначения и обращаясь к более требовательной, современной и креативной клиентуре.


За последние несколько лет - около 38% гостей отеля Тбилиси находились в городе с деловыми целями. 33% гостей отеля являются местными жителями и 67% международных гостей. В 2017 году гостиницы Тбилиси приняли более 1,3 млн. гостей. Тбилиси также является главными воротами во многие туристические направления Грузии.

На данный момент, по общедоступным данным системы booking.com, доступно более 12100 объектов размещения. Посмотреть варианты размещения можно по ссылке - https://www.booking.com/city/ge/tbilisi.ru.html

О инвестиционном проекте Khanuma Hotel Tbilisi

Проспект Ханума Отель расположен в Тбилиси - на улице Авлабари-Месхишвили, в самом центре старого района Тбилиси. Отель разместит местный средний и высококлассный сегменты: 112 номеров, из которых 90 с двуспальной кроватью, 17 семейных и 5 сьютов.

В настоящее время земельный участок - готов к установке 6 100 кв. Здание с современным стилем экстерьера и дизайна интерьера. В отеле будет ресторан на первом этаже, открытая гостиная на крыше и конференц-залы.

Регион реализации - Грузия, Тбилиси 

Отрасль - Отельный бизнес

Сумма инвестиций - 8 642 300$ 

Стоимость проекта - по запросу. 

Гостиница Ханума - это пятиэтажное здание с подвалом. Стойка регистрации и бар будут расположены на 1-м этаже, спальные комнаты - на разных этажах, а конференц-залы и винный погреб - в подвале. Расположение и логистика - в отель будет легко добраться как на машине, так и пешком, что сделает доступ в отель очень гибким для гостей.

Гостиничный бизнес в старом Тбилиси 

SWOT Анализ проекта 

Удачное расположение отеля - основным элементом успеха является уникальность расположения отеля. Очень важно найти любое свободное место в данном районе для таких привлекательных инвестиционных показателей.

Хороший коэффициент окупаемости инвестиций. В настоящее время любой проект с IRR более 10%, обеспеченный недвижимостью, считается привлекательным с инвестиционной точки зрения.

Ожидаемый рост сектора туризма является главной возможностью - развитие туризма является одним из главных приоритетов правительства Грузии, и этот сектор активно поддерживается государственными проектами. Тбилиси - в качестве основного и центрального пункта назначения для посетителей также пользуется высокой поддержкой со стороны правительства Грузии в контексте привлечения туристов.

Оценка риска. Сложные экономические условия, которые могут ограничить расходы клиентов. В случае экономического спада в регионе будет трудно привлечь туристов на рекреационные курорты. Тбилиси круглогодично пользуется туристической привлекательностью. 

Отчет о маркетинговом исследовании 

В ходе изучения конъюнктуры рынка и проведении маркетингового исследования, были приняты следующие решения. Отель 1. Отель Khanuma Hotel Tbilisi будет ориентирован на посетителей корпоративного сегмента, лиц с доходами выше среднего, пары и семьи.

Отель будет ориентирован на привлечение посетителей корпоративного сегмента, частных лиц из числа иностранцев, пар и семей для длительного проживания и выходных. Помимо этого, ресторан на пятом этаже с прекрасным видом на старый Тбилиси станет огромной возможностью для жителей Тбилиси расслабиться и насладиться вечерним Тбилиси. Гостиница также будет ориентирована на корпоративный сегмент и для них будет доступен конференц-зал, вмещающий около 100 человек.

Запросить полный маркетинговый отчет вы можете используя форму чата слева на сайте. 

Финансовая модель проекта 

Проект отеля в общей сложности достигает стоимости 8,65 млн. долларов США. Это включает в себя покупку текущего земельного участка, строительство отеля, полностью оборудованного 112 номерами для гостей, и дополнительные услуги, такие как ресторан, бар, конференц-залы, винный погреб и т. д.

Затраты на строительство - Строительство до полного оснащения отеля рассчитывается из расчета около 700 долларов США за кв. м. Предположение о стоимости, которое является реалистичным подходом, учитывающим текущие цены на рынке.

Гостиничный проект Ханума обещает очень хорошую прибыль. Исходя из очень реалистичных предположений и с учетом отелей аналогичного размера в старом Тбилиси, средняя чистая прибыль достигает 45%.

Проект отеля Ханума обещает очень положительную отдачу для инвесторов - Исходя из очень реалистичных предположений, с инвестиционным горизонтом в 10 лет, проект показывает NPV в размере 7,1 млн. Долларов США с учетом 9% стоимости капитала, что составляет 14% IRR.

Бизнес-план проекта. Общий операционный план


Бизнес план реализации отеля в Тбилиси 

Сервисы и прогнозируемая стоимость услуг 

В этой части документа описаны продукты и услуги отеля. Их спецификации, клиентский сегмент, необходимые ресурсы для реализации услуг или создания продукта. Основные услуги для отеля - обслуживание в номерах и ресторан / бар. Помимо этих услуг отель будет предлагать конференц-залы в качестве дополнительной стоимости. Мы сгруппировали все услуги / продукты по группам, указанным ниже.

Прогнозируемая стоимость услуг отеля 

СервисыЦена
DBL ROOM50$ - 100$
Family Room70$ - 140$
Suit 85$ - 170$


Другие источники дохода 

РесторанСтоимость предоставляем услуг, базируется на стоимости продуктов. 
Лаунж барСтоимость услуг базируется на стоимости продуктов. 
Аренда конференц-зала200$ - 350$ 
Фреш бар и другое


Количественные показатели параметров размещения 

Единицы размещения в отеле представлены в несколько этажей. 112 спальных комнат занимают 2581 м2, с обычными двухместными, семейными и эксклюзивными, дизайнерскими номерами, всего таких 22 номера.

Эти 22 номера немного отличаются от основных гостиничных номеров по размеру. Они лучше приспособлены для 3-4 человек и специальных гостей. Здание включает в себя общественные и административные помещения, такие как:

  • лобби,
  • комнаты для гостей,
  • комната отдыха и ресторан,
  • администрация и ресепшн.

Оценка функциональных зон

 

Номера делятся на три типа:

  • стандартный двухместный номер,
  • семейный номер
  • DE-lUX.

Стандартный двухместный номер с одной кроватью размера "king-size", по выбору. Семейные номера оборудованы одной двуспальной кроватью и дополнительным диваном. В DE-lUX, в отеле есть одна двуспальная кровать и один диван. Все комнаты включают в себя следующие зоны:

  • зона отдыха или чтения,
  • рабочая или обеденная зона,
  • спальная зона,
  • гардеробная и ванная комната.

Функциональными зонами отеля являются: 

  • Администрация
  • Рецепшн 
  • Конференц холл 
  • Ресторан 
  • Лаунж бар и фреш бар 
  • Комната для гостей 

Количественные показатели ко-ва номеров и их стоимость 

Тип номераКоличество номеровПорог стоимости
DBL ROOM9050$ - 100$ 
Family Room1770$ - 140$ 
DE-lUX585$ - 170$ 


Управляющая компания 

Каждый отель уникален. Многие имеют сходство, но ни одно и то же. Отели не просто зависят от количества комнат и физического продукта; они также определяются их местоположением, спросом на рынке и их конкуренцией, сервисом и умением управлять.

Управление гостиничным бизнесом, особенно Khanuma Hotel, требует опыта. Вот почему выбор правильной управленческой команды является одним из наиболее важных решений, которые должен принять владелец отеля.

Вы можете как самостоятельно управлять отелем, создавая команду менеджмента так и отдать отель в доверительное управление на аутсорсинг. 


Менеджмент и расходы на управление 

Позиция, должностьКоличество персоналаРасход в месяцРасход в год
Генеральный менеджер1$3 500$42 000
Маркетинг менеджер1$1 500$18 000
Финансовый директор1$1 500 $18 000
Операционный менеджер1$1 500$18 000
HR1$1 200$14 400
Другой персонал96$38 400$460 800

101$47 600$571 200


Оценка необходимых инвестиций 


СтатьяСумма, USD 
Приобретение земельного участка - (1867 м2)4 500 000$ 

Строительство (6100 м2)

2 842 000$
Работы по электричеству 212 000$ 
Коммуникации 78 000$ 
Тепло, Вентиляция и Кондиционирование31 000$
Оборудование гостевых комнат 102 000$ 
Оборудование отеля423 000$ 
Спутниковая связь 13 500$ 
Оборудование кухни196 000$ 
Управление строительством213 500$ 
ERP SYSTEMS
Менеджмент отеля 23 500$ 
ERP System local7 800$
Всего 8 642 300$


Финансовая модель проекта


As presented on the figures the NPV calculated for 10 Year period at 9% cost of capital is estimated at 7,113,918 USD with IRR of 14%

NPV, рассчитанная для 10-летнего периода при стоимости капитала 9%, оценивается в 7,113,918 долларов США с IRR 14%.


Анализ прибылей и убытков


Khanuma Hotel - Invest project (link for full view)

План этажа и визуализации 


План этажа (ссылка для масштабного просмотра)



Рендеринг и визуализация проекта 

Источники и комментарии экспертов 

Список источников 

  • Отчеты World Bank 
  • Отчеты Doing Business 
  • Открытые источники booking.com 
  • Данные национальной статистической службы Грузии 
  • Аналитические данные экспертов компании GEOLN.COM - крупнейшего поисковика недвижимости от застройщиков и собственников. 
  • Национальная администрация туризма Грузии 


Комментарии экспертов 

Форматы партнерства и реализации

  • Покупка проекта, самостоятельная реализация 
  • Партнерство и совместное инвестирование 
  • Реализация проекта под заказ 
  • Реализация отдельных частей проекта 

Вместо заключения. 

Желание начать свой бизнес в Грузии - это путь, на котором вам необходимо пройти множество шагов. Мы настоятельно рекомендуем при заключении любых типов сделок, воспользоваться услугами юридического сопровождения и консалтинга.

Чтобы узнать подробнее о проекте и формах реализации партнерства - пишите нам на почту info@geoln.com, звоните на горячую линию (+995 558 7000 88) с вопросом об инвестиционном проекте, или же в онлайн чат, прямо на этой странице. Мы рады будем выступить вашими профессиональными проводниками в мир собственного бизнеса в Грузии. 

С уважением, команад GEOLN.COM